이 기사는 06월 03일 20:00 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
독일 트리아논 오피스 빌딩을 담은 이지스자산운용 펀드 투자자의 손실이 불가피해졌다. 이 펀드는 국내에서만 3700억원가량을 조달한 것으로 나타났다.
이지스자산운용은 ‘글로벌부동산투자신탁 229호’ 펀드의 트리아논 빌딩 대출의 대출 유보계약(스탠드스틸)이 만료됐다고 3일 공시했다. 스탠드스틸은 대출금에 대한 계약을 현재 상태로 유보하면서 운용사가 시간을 버는 조치다. 스탠드스틸이 만료되면서 이 펀드가 조달한 차입금과 관련해 기한이익상실(EOD)이 발생했다. EOD 처분에 따라 국내 투자자들의 손실이 불가피해졌다. EOD란 채권자가 만기 전에 대출금 회수에 나서는 것을 의미한다.
EOD 처분에 따라 약 3700억원에 달하는 투자금 가운데 상당 금액이 손실을 낼 것으로 관측된다. 이지스운용은 2018년 10월에 펀드를 설정해 국내 공·사모 방식으로 3750억원가량을 모집했다. 공모펀드로는 1900억원을 조달했다. 이지스운용은 조달한 금액과 현지에서 조달한 차입금을 얹어 트리아논 빌딩을 약 9000억원에 인수했다.
이지스운용은 “현지 사무수탁사인 인터트러스트(Intertrust)는 EOD 사유 발생 시점으로부터 3주 이내에 도산 절차 개시를 신청할 것으로 예상된다”며 “당사는 현지 법무법인을 통해 대응 방안을 준비 중”이라고 전했다.
앞서 트리아논 펀드가 어려움을 겪은 것은 빌딩의 60%를 차지하는 임차인인 데카방크가 2020년 임대차 계약을 연장하지 않으며 시작됐다. 이에 따라 자산 가치 하락이 이뤄졌고 2021년 말 감정 평가 결과 담보인정비율(LTV)이 높아져 '캐시트랩'이 발동됐다. 캐시트랩이란 자산 가치 하락으로 LTV가 일정 수준(약 65%) 이상 오르면 임대수익을 제한하는 조항이다.
트리아논 빌딩은 이후에도 자산가치 하락이 지속돼 LTV가 상승했다. 지난해 12월 EOD 사유인 LTV 70%를 초과했고 캐시트랩 자금으로 급한 불을 껐다. 지난해 말 기준 LTV는 EOD 사유에 살짝 못 미치는 69.1%다. 이후 대주단 차환이 성사되지 않아 이지스운용은 지난 7월 펀드 매각을 결정했다. 지난 10월엔 수익자총회에서 펀드 만기를 2년 연장했다.
류병화 기자 hwahwa@hankyung.com
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