경매 진행 중인 부동산의 임대료 청구와 낙찰자와의 관계 [한경부동산밸류업센터]

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“안녕하세요. 저는 제주도 서귀포에서 부동산임대업을 하고 있습니다.
사정이 생겨 제 건물의 담보권 실행을 위한 경매가 진행되고 있고, 1회 유찰된 상태입니다. 이렇게 경매가 진행되는 중에도 임대료 청구가 가능한지가 궁금합니다. 또한 추후 낙찰자와의 관계는 어떻게 되는지 알고 싶습니다.”



상황 분석 및 가이드

경매 절차가 진행 중인 의뢰인 소유 건물의 임차인에게 임대료를 청구할 수 있는지, 그리고 경매가 완료된 후 낙찰자와의 관계는 어떻게 되는지를 설명하겠습니다.

우선 경매 절차가 중이더라도 임대료 청구는 가능합니다. 임대인은 임차인에게 임대료를 청구할 권리가 있고, 경매가 진행 중이라는 사실만으로 임대료 청구에 직접적인 영향을 미치지 않기 때문입니다. 즉, 건물이 경매에 넘어갔다고 해서 임대인이 임차인에게 임대료를 청구할 권리가 사라지는 것은 아닙니다.

임대인은 여전히 임대료를 받을 권리가 있으며, 임차인은 임대료를 계속해서 지불해야 합니다. 경매가 진행 중이라는 사실 자체는 임대료 청구에 영향을 주지 않기 때문에, 임대인은 임대료를 받기 위해 임차인에게 청구할 수 있습니다.

다만, 실무에서는 임차인들이 경매 사실을 알게 되면 임대료를 납부하지 않는 경우가 종종 발생합니다. 이런 경우 의뢰인은 임대료를 지급하지 않은 임차인에게 법적 절차를 통해 임대료를 청구할 수 있습니다. 이 과정에서 임대차 계약서와 임대료 미지급 명세 등을 증빙 자료로 준비해야 합니다.



다음으로, 경매 절차가 완료되고 낙찰자가 확정되면 의뢰인과 임차인의 관계가 변화할 수 있습니다.

낙찰자가 새로운 소유자가 되면 기존의 임대차 계약도 새로운 소유자에게 승계됩니다. 즉, 낙찰자가 건물을 인수하게 되면 임차인은 새로운 소유자인 낙찰자에게 임대료를 지급해야 합니다.

이 경우, 낙찰자는 기존 임대차 계약을 그대로 유지하거나 새로운 조건으로 재계약을 제안할 수 있습니다. 낙찰자가 기존 임대차 계약을 종료하고자 할 경우에는 계약서에 명시된 해지 조항을 따르거나 법적 절차를 거쳐야 합니다.

결론적으로 경매가 진행 중인 상황에서도 의뢰인은 임대료를 청구할 수 있으며, 낙찰자가 확정되면 기존의 임대차 계약은 새로운 소유자에게 승계됩니다. 따라서 의뢰인께서는 임대료를 청구하는 동시에 경매 절차의 진행 상황을 예의주시하고, 낙찰자와의 관계 설정에 대비해야 합니다.

이러한 과정에서 법적 권리와 의무를 명확히 이해하고, 필요한 경우 전문가의 조언을 구하는 것이 바람직합니다.

한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
정재윤 법률전담팀(밸류업이노베이션 변호사)
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