서울 서초구 내곡동의 하이엔드 주택 단지인 ‘르엘 어퍼하우스’가 지난 12월 본프로젝트파이낸싱(PF)를 성공적으로 완료한 데 이어 이달 15일 착공 승인을 받으면서 사업이 순항하고 있다고 밝혔다.
부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크 문제가 계속해서 불거지는 가운데 하이엔드 주택 시장에서도 ‘옥석 가리기’ 현상이 심화될 전망이다. 토지 매입, 자금력 확보 등 사업 안정성의 중요성이 최대 화두로 떠오르고 있다.
그러나 모든 하이엔드 주택 사업이 순조롭게 진행되는 것은 아니다. 강남권 일부 하이엔드 사업지의 경우, 프로젝트 파이낸싱(PF) 문제로 인해 사업에 차질을 빚고 있다.
업계에 따르면 신사동 26가구의 하이엔드 주거단지는 브릿지론을 상환하고 본PF 전환에 나서야 하지만 첫 대출을 받은 이후로 세 번의 만기 연장을 거쳤다. 논현동 35가구 고급주상복합단지 역시 1800억원 규모 브릿지론 리파이낸싱 약정을 체결 후, 단기차입금 만기를 3개월 연장하며 본PF에 넘어가지 못하고 있다.
브릿지론은 시행사가 제1금융권의 본PF 전에 토지매입과 인·허가, 시공사 보증 등에 필요한 자금을 제2금융권에서 고금리로 대출받는 것을 말한다. 본PF 단계에서는 토지를 담보로 은행으로부터 대출을 받고 분양 계약금과 함께 브릿지론을 갚고 사업을 진행한다. 그런데 최근 부동산 경기 침체가 본격화하면서 본 PF로의 전환이 사실상 멈춰선 상태가 이어지면서 시행사가 높은 금리를 감당하거나 연체하는 사태가 급증하는 것이다.
본PF 조건 중 하나로 금융기관은 사전 계약 서류 제출을 요청하고 동시에 약 50~70%의 높은 사전 계약률을 충족할 것을 요구하고 있다. 때문에 일부 하이엔드 단지들은 실제 계약이 아닌 계약금을 받고 사전 분양 형태로 진행하고 있다. 문제는 사전분양율을 맞추지 못하면 착공 등 사업 진행이 어렵게되고 고스란히 수요자에게 불이익이 전가된다.
이에 전문가들은 일부 하이엔드 주택의 사업 불확실성이 커짐에 따라 자산가들이 투자의 안정성과 장기적인 가치를 더 중요시 여기게 될 것이며, 그에 따라 하이엔드 주택 시장에서도 옥석 가리기가 더욱 심화될 것으로 예측했다.
이러한 가운데 서초구 내곡동 ‘르엘 어퍼하우스’가 2022년에는 5950억원에 달하는 브릿지론을 조달하고 지난 12월에는 8500억원 규모의 본프로젝트파이낸싱(PF)를 성공적으로 완료해 눈길을 끌고 있다.
‘르엘 어퍼하우스’는 강남권에 위치한 숲으로 둘러싸인 하이엔드 주거 공간이다. 지하 2,3층~지상 3층, 총 222가구 규모로 지어지며 전용면적은 117~270㎡까지 대형 면적으로만 구성된다.
대한민국 0.1% 상류층들이 거주하는 하이엔드 주거 단지답게 기존 주택에서는 경험할 수 없었던 다양한 서비스를 제공할 계획이다. F&B(조식서비스 등), 룸서비스, 하우스 키핑, 컨시어지 서비스 외에도 클럽 피트니스, 세계 최고 수준의 스파&사우나, 클럽 라운지 등이 계획되어 있다.
‘르엘 어퍼하우스’의 분양 갤러리는 서울시 강남구 논현동 인근에 마련돼 있으며, 서초구 내곡동 현장에서는 사업 진행 현황을 직접 확인할 수 있는 현장 전망대를 운영하고 있다. 분양 갤러리와 현장 전망대 모두 100% 사전예약제로 운영 중이다.
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