분양 상가에 투자해도 괜찮을까요? [한경부동산밸류업센터]

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“안녕하세요.
부동산 중개인이 매달 따박따박 월세 받을 수 있는 안정적인 투자물건이라며 강력히 추천해서 분양 상가를 구입할지 고민 중입니다.
제가 상가건물을 갖고 있어서 임대업이 낯설지는 않은데 건물 전체가 아닌 구분 상가를 매입하는 것에 대한 전문가의 견해를 듣고 싶습니다.”



상황 분석 및 가이드

분양 상가란 일반적으로 여러 소유자가 구분 소유하는 형태의 부동산을 말합니다.
이는 한 건물(집합건물) 내에서 여러 개의 상가 공간이 각각 다른 소유자에게 분양되는 방식이며, 이러한 구조는 개별 구분 소유자들이 건물을 공유하는 형태로 구성돼 있어 전체 건물의 유지보수나 밸류업이 필요할 때, 구분소유자 5분의 4 이상 동의와 협력이 요구된다는 특징이 있습니다.

의뢰인께서 투자하고자 하는 분양상가(구분상가)의 장단점을 정리해 보면,
분양 상가는 초기 투자 비용이 일반 상가건물에 비해 상대적으로 낮아 적은 자본으로도 상업용 부동산에 투자할 기회를 제공하고, 건물 전체를 관리하는 것이 아니므로 관리가 용이하며, 안정적인 임대수익을 기대할 수 있어 꾸준한 수익을 원하는 투자자들에게 매력적이라는 장점이 있습니다.

그러나 분양 상가는 시세차익을 얻기 어려운 경우가 많고, 건물과 땅에 대한 소유권이 여러 명으로 나뉘어 있어 리모델링이 쉽지 않기 때문에 건물의 노후화에 대한 대책이 취약합니다. 따라서 이로 인한 안정적인 임차인을 확보하는 데 어려움을 겪을 수 있습니다.

또한, 분양 상가는 주로 업종에 제한(건물 내 중복업종 배제)이 따를 수 있어 잠재적으로 임차인의 폭이 좁아질 수 있으며, 경기 변동에 민감하여 경제 상황이 좋지 않을 경우 임대료가 하락할 수 있고, 상권 변화에 따라 구분상가의 가치가 하락할 가능성도 있습니다.

특히, 건물 전체의 유지보수나 개선 작업이 필요할 때 개별 소유자들 간의 의견 조율과 협력이 필수적이며, 이는 작업 진행의 지연이나 필요한 조치의 부족을 초래하여 결과적으로 건물의 전반적인 가치 유지에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

따라서 분양 상가는 초기 투자 비용이 적고 안정적인 수익을 제공할 수 있는 매력적인 투자처이지만, 리모델링 및 유지보수의 복잡성, 시세차익의 한계, 그리고 경기 및 상권 변화에 따른 위험 요소를 충분히 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

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배준형 수석전문위원 (밸류업이노베이션 대표)
정재윤 법률전담팀 (밸류업이노베이션 변호사)
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