상담 문의
“안녕하세요. 최근 종로구에 건물을 매입했습니다. 이 건물은 매도인이 30년 넘게 소유한 것으로, 건강상의 이유로 주변 시세보다 저렴하게 매각된다고 하여 저도 구매하게 되었습니다. 급하게 처분하는 물건이라 계약부터 잔금까지 모든 절차를 신속하게 마무리했습니다.
그런데 얼마 지나지 않아 모르는 번호로 전화가 왔습니다. 전화를 건 사람은 옆 건물주였고, 제가 매입한 건물이 일부 본인의 토지를 침범했을 가능성이 있다고 했습니다. 그는 정확한 경계 복원 측량이나 지적 현황 측량을 통해 확인해 보는 것이 좋겠다고 권유했습니다. 만약 그의 말대로 제가 매입한 건물이 실제로 옆 토지를 침범한 것이 사실이라면, 어떻게 대응해야 할까요?”
상황 분석 및 가이드
의뢰인께서 문의하신 문제는 세 가지 주요 쟁점을 중심으로 다뤄야 할 것 같습니다. 첫째, 매도인의 하자담보책임, 둘째, 통행지역권, 셋째, 부동산중개인이 작성한 중개대상물확인설명서입니다. 이를 바탕으로 상황을 분석하고 적절한 대응을 모색하는 것이 필요합니다.
1. 매도인의 하자담보책임 성립 여부
먼저, 매도인의 하자담보책임을 검토해야 합니다. 매도인은 매매 계약 시 부동산의 하자, 특히 법적 권리 관계와 관련된 문제를 매수인에게 고지할 의무가 있습니다. 이번 경우처럼 건물이 타인의 토지에 침범해 있는 상황은 중요한 법적 하자에 해당됩니다. 만약 매도인이 이를 인지하고도 고지하지 않았다면, 의뢰인은 하자담보책임을 근거로 계약 해제 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 하자가 발견된 시점부터 법적으로 정해진 기간 내에 이를 주장해야 하므로 신속한 대응이 필요합니다.
2. 통행지역권 및 경계 측량의 중요성
하자담보책임과는 별개로, 경계 복원 측량 또는 지적 현황 측량을 통해 실제 경계를 명확히 하는 것이 중요합니다. 만약 옆 건물주의 주장대로 경계 침범이 사실로 확인된다면, 의뢰인은 옆 건물주의 토지를 사용한 대가를 지급해야 할 수 있습니다. 이 경우, 통행지역권이 문제될 수 있으며, 옆 건물주가 승역지 제공자가 되고 의뢰인은 요역지 의무자가 되어, 그 토지 사용에 대한 법적 의무가 생길 수 있습니다.
3. 중개대상물확인설명서 확인
마지막으로, 매매 계약 당시 부동산중개인이 작성한 중개대상물확인설명서를 확인해야 합니다. 중개인은 매매 과정에서 신의성실의 원칙을 지켜야 하며, 이를 위반해 철저한 확인을 소홀히 했을 경우 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 특히 건물의 경계나 권리 관계가 설명서에 명확히 기재되었는지 확인이 필요하며, 만약 실제 상황과 설명서의 내용이 다르다면 중개인에게 책임을 물을 수 있습니다.
결론적으로, 경계 침범 여부를 명확히 확인한 후 매도인이나 중개인의 책임을 따져보는 것이 중요하며, 필요한 법적 대응을 통해 권리를 보호해야 합니다.
한경부동산밸류업센터
landvalueup.hankyung.com
배준형 수석전문위원 (밸류업이노베이션 대표이사)
정재윤 법률전담팀 (밸류업이노베이션 변호사)
조아람 부동산전담팀(밸류업이노베이션 공인중개사)
문의 : landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
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“안녕하세요. 최근 종로구에 건물을 매입했습니다. 이 건물은 매도인이 30년 넘게 소유한 것으로, 건강상의 이유로 주변 시세보다 저렴하게 매각된다고 하여 저도 구매하게 되었습니다. 급하게 처분하는 물건이라 계약부터 잔금까지 모든 절차를 신속하게 마무리했습니다.
그런데 얼마 지나지 않아 모르는 번호로 전화가 왔습니다. 전화를 건 사람은 옆 건물주였고, 제가 매입한 건물이 일부 본인의 토지를 침범했을 가능성이 있다고 했습니다. 그는 정확한 경계 복원 측량이나 지적 현황 측량을 통해 확인해 보는 것이 좋겠다고 권유했습니다. 만약 그의 말대로 제가 매입한 건물이 실제로 옆 토지를 침범한 것이 사실이라면, 어떻게 대응해야 할까요?”
상황 분석 및 가이드
의뢰인께서 문의하신 문제는 세 가지 주요 쟁점을 중심으로 다뤄야 할 것 같습니다. 첫째, 매도인의 하자담보책임, 둘째, 통행지역권, 셋째, 부동산중개인이 작성한 중개대상물확인설명서입니다. 이를 바탕으로 상황을 분석하고 적절한 대응을 모색하는 것이 필요합니다.
1. 매도인의 하자담보책임 성립 여부
먼저, 매도인의 하자담보책임을 검토해야 합니다. 매도인은 매매 계약 시 부동산의 하자, 특히 법적 권리 관계와 관련된 문제를 매수인에게 고지할 의무가 있습니다. 이번 경우처럼 건물이 타인의 토지에 침범해 있는 상황은 중요한 법적 하자에 해당됩니다. 만약 매도인이 이를 인지하고도 고지하지 않았다면, 의뢰인은 하자담보책임을 근거로 계약 해제 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 하자가 발견된 시점부터 법적으로 정해진 기간 내에 이를 주장해야 하므로 신속한 대응이 필요합니다.
2. 통행지역권 및 경계 측량의 중요성
하자담보책임과는 별개로, 경계 복원 측량 또는 지적 현황 측량을 통해 실제 경계를 명확히 하는 것이 중요합니다. 만약 옆 건물주의 주장대로 경계 침범이 사실로 확인된다면, 의뢰인은 옆 건물주의 토지를 사용한 대가를 지급해야 할 수 있습니다. 이 경우, 통행지역권이 문제될 수 있으며, 옆 건물주가 승역지 제공자가 되고 의뢰인은 요역지 의무자가 되어, 그 토지 사용에 대한 법적 의무가 생길 수 있습니다.
3. 중개대상물확인설명서 확인
마지막으로, 매매 계약 당시 부동산중개인이 작성한 중개대상물확인설명서를 확인해야 합니다. 중개인은 매매 과정에서 신의성실의 원칙을 지켜야 하며, 이를 위반해 철저한 확인을 소홀히 했을 경우 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 특히 건물의 경계나 권리 관계가 설명서에 명확히 기재되었는지 확인이 필요하며, 만약 실제 상황과 설명서의 내용이 다르다면 중개인에게 책임을 물을 수 있습니다.
결론적으로, 경계 침범 여부를 명확히 확인한 후 매도인이나 중개인의 책임을 따져보는 것이 중요하며, 필요한 법적 대응을 통해 권리를 보호해야 합니다.
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