상담 문의
“안녕하세요. 저는 얼마 전 서초구에 위치한 상가 건물의 매매 계약을 체결했습니다. 매도인께서 나이가 많고 상속세 문제를 염려하셨기에, 시세보다 저렴하게 구입할 수 있었습니다. 저는 이 건물을 단순 임대수익 목적이 아닌, 리모델링을 통한 밸류업을 계획하고 있었기 때문에 계약 당시 잔금일까지의 기간을 4개월로 설정하고 이를 특약 사항에 기재하여 진행했습니다.
그런데 계약 체결 후 약 3개월이 지난 시점, 매도인의 친아들로부터 전화를 받게 되었습니다. 매도인께서 작고하셨다는 소식이었습니다. 유족들에게 깊은 애도를 표하는 동시에 매매 절차를 마무리하기 위한 현실적인 문제들을 고민해야 하는 상황입니다. 이제 제가 소유권 이전 등기를 원활하게 진행하려면 어떤 절차를 거쳐야 하고, 잔금 이행과 관련하여 어떤 사항들을 체크해야 할지 궁금합니다.”
상황 분석 및 가이드
먼저, 돌아가신 매도인과 유가족분들께 깊은 위로의 말씀을 전합니다. 당황스러운 상황이지만, 의뢰인께서 매수인의 입장에서 필요한 절차를 차근차근 진행하실 수 있도록 몇 가지 주요 사항을 안내해드리겠습니다.
1. 법적 절차 확인
매도인(피상속인)이 사망함에 따라 잔금 처리와 소유권 이전 절차가 어떻게 이루어질지 명확히 이해하셔야 합니다. 일반적으로 매매계약에서는 매수인이 등기된 소유자인 매도인에게 계약금, 중도금, 잔금을 지급하고 소유권 이전 등기를 완료합니다. 그러나 계약 체결 후 잔금일 이전에 매도인이 사망한 경우는 상황이 조금 달라집니다.
2. 상속인 확인
매도인의 사망으로 인해 상속인들, 즉 매도인(피상속인)의 배우자와 자녀(직계비속)가 법적 상속인으로서 권리와 의무를 승계 받게 됩니다. 이때, 사망한 매도인의 직계비속(자녀)과 배우자가 공동으로 1순위 상속인이 되며, 이 경우 자녀와 배우자는 상속 재산을 법정 비율에 따라 나누어 받습니다. 만약 매도인(피상속인)에게 자녀가 없는 경우에는 배우자가 단독 상속인이 되며, 배우자도 없다면 매도인의 직계존속(부모, 조부모 등)이 상속인이 됩니다.
3. 상속등기 생략 가능성
상속인들이 상속등기를 생략하고도 바로 소유권 이전 절차를 진행할 수 있습니다. 이는 상속인들이 상속 절차를 통해 피상속인의 권리를 승계한 후, 곧바로 매수인(의뢰인)에게 소유권을 이전할 수 있다는 의미입니다.
4. 상속 포기 및 분쟁 여부 확인
의뢰인께서는 상속인들이 상속을 포기하지 않았는지, 그리고 상속 과정에서 다른 이해관계자들이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 상속인들이 상속을 포기하거나, 다른 상속 분쟁이 발생한다면 소유권 이전 절차가 지연될 수 있기 때문입니다.
5. 잔금 이행 전 확인 사항
잔금 이행 전에 상속인들의 자격과 상속 의사, 그리고 상속 절차가 원활히 진행되고 있는지를 철저히 검토하시기 바랍니다.
한경부동산밸류업센터
landvalueup.hankyung.com
정재윤 법률전담팀 (밸류업이노베이션 변호사)
배준형 수석전문위원 (밸류업이노베이션 대표이사)
조아람 부동산전담팀(밸류업이노베이션 공인중개사)
문의 : landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
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“안녕하세요. 저는 얼마 전 서초구에 위치한 상가 건물의 매매 계약을 체결했습니다. 매도인께서 나이가 많고 상속세 문제를 염려하셨기에, 시세보다 저렴하게 구입할 수 있었습니다. 저는 이 건물을 단순 임대수익 목적이 아닌, 리모델링을 통한 밸류업을 계획하고 있었기 때문에 계약 당시 잔금일까지의 기간을 4개월로 설정하고 이를 특약 사항에 기재하여 진행했습니다.
그런데 계약 체결 후 약 3개월이 지난 시점, 매도인의 친아들로부터 전화를 받게 되었습니다. 매도인께서 작고하셨다는 소식이었습니다. 유족들에게 깊은 애도를 표하는 동시에 매매 절차를 마무리하기 위한 현실적인 문제들을 고민해야 하는 상황입니다. 이제 제가 소유권 이전 등기를 원활하게 진행하려면 어떤 절차를 거쳐야 하고, 잔금 이행과 관련하여 어떤 사항들을 체크해야 할지 궁금합니다.”
상황 분석 및 가이드
먼저, 돌아가신 매도인과 유가족분들께 깊은 위로의 말씀을 전합니다. 당황스러운 상황이지만, 의뢰인께서 매수인의 입장에서 필요한 절차를 차근차근 진행하실 수 있도록 몇 가지 주요 사항을 안내해드리겠습니다.
1. 법적 절차 확인
매도인(피상속인)이 사망함에 따라 잔금 처리와 소유권 이전 절차가 어떻게 이루어질지 명확히 이해하셔야 합니다. 일반적으로 매매계약에서는 매수인이 등기된 소유자인 매도인에게 계약금, 중도금, 잔금을 지급하고 소유권 이전 등기를 완료합니다. 그러나 계약 체결 후 잔금일 이전에 매도인이 사망한 경우는 상황이 조금 달라집니다.
2. 상속인 확인
매도인의 사망으로 인해 상속인들, 즉 매도인(피상속인)의 배우자와 자녀(직계비속)가 법적 상속인으로서 권리와 의무를 승계 받게 됩니다. 이때, 사망한 매도인의 직계비속(자녀)과 배우자가 공동으로 1순위 상속인이 되며, 이 경우 자녀와 배우자는 상속 재산을 법정 비율에 따라 나누어 받습니다. 만약 매도인(피상속인)에게 자녀가 없는 경우에는 배우자가 단독 상속인이 되며, 배우자도 없다면 매도인의 직계존속(부모, 조부모 등)이 상속인이 됩니다.
3. 상속등기 생략 가능성
상속인들이 상속등기를 생략하고도 바로 소유권 이전 절차를 진행할 수 있습니다. 이는 상속인들이 상속 절차를 통해 피상속인의 권리를 승계한 후, 곧바로 매수인(의뢰인)에게 소유권을 이전할 수 있다는 의미입니다.
4. 상속 포기 및 분쟁 여부 확인
의뢰인께서는 상속인들이 상속을 포기하지 않았는지, 그리고 상속 과정에서 다른 이해관계자들이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 상속인들이 상속을 포기하거나, 다른 상속 분쟁이 발생한다면 소유권 이전 절차가 지연될 수 있기 때문입니다.
5. 잔금 이행 전 확인 사항
잔금 이행 전에 상속인들의 자격과 상속 의사, 그리고 상속 절차가 원활히 진행되고 있는지를 철저히 검토하시기 바랍니다.
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