상담 문의
“안녕하세요. 강남구 신사동에서 부동산 임대업을 하고 있는데요. 최근 제 건물 1층 임차인으로부터 ‘내용증명서’를 받았습니다. 제가 임차인의 권리금을 회수하는 행위를 방해했다며 손해배상을 요구하는 것이었습니다. 저는 임차인이 주선한 새로운 임차인의 업종이 제 건물 이미지와 맞지 않는다고 판단하여 다른 임차인을 구해보라고 요청했을 뿐인데, 이런 상황에서도 제가 임차인의 권리금 회수를 방해한 것이 되는지 궁금합니다.”
상황 분석 및 가이드
최근 상가건물임대차보호법이 개정되고 강화되면서 임차인의 권리가 더욱 보호되고 있습니다. 특히 권리금관련 조항이 중요한데, 이 부분을 정확히 이해해야 분쟁을 최소화할 수 있습니다. 권리금 회수에 대한 규정은 임차인의 권리 보호를 강화한 대표적인 내용 중 하나인데 이는, 임차인이 계약 종료 시 권리금을 회수하는 행위를 임대인이 방해할 수 없도록 법적으로 규정하고 있습니다.
임차인은 임대차 계약이 종료되기 6개월 전부터 계약 종료 시점까지 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 수 있는 권리를 갖습니다. 이때 임대인(의뢰인)은 임차인이 주선한 새로운 임차인과의 계약을 정당한 이유 없이 거절하거나 권리금 수수를 방해해서는 안 됩니다.
즉, 임대인(의뢰인)이 정당한 사유 없이 신규 임차인을 거부하거나 권리금 회수 행위를 방해하면, 임차인은 임대차 종료 후 3년 이내에 손해배상을 청구할 수 있습니다.
그렇다면, 의뢰인이 현재 상황에서 임차인에게 대응할 수 있는 정당한 사유는 무엇일까요?
다음과 같은 구체적인 사유들이 이에 해당할 수 있습니다.
1. 신규 임차인의 자금능력 부족
만약 신규 임차인이 보증금이나 임대료를 지급할 충분한 재정적 능력이 없다고 판단될 경우, 의뢰인은 이를 이유로 계약 체결을 거부할 수 있습니다. 이는 임대차 계약에서 임대인의 가장 기본적인 권리 중 하나로, 임차인이 임대료나 보증금을 지급할 수 없다면 임대인에게 재정적 손실을 가져올 수 있으므로 정당한 거절 사유로 인정됩니다. 의뢰인은 신규 임차인의 신용평가, 금융정보, 과거 재정기록 등을 통해 이러한 판단을 내릴 수 있습니다.
2. 신규 임차인의 의무 불이행 가능성
신규 임차인이 임대차 계약에서 요구되는 의무, 예를 들어 정해진 임대료 납부나 시설유지, 기타 계약 조건을 제대로 이행하지 않을 가능성이 있을 때도 계약을 거부할 수 있습니다.
과거 다른 임대차 계약에서 의무 불이행으로 인해 문제가 발생한 전례가 있거나, 신용이 불안정한 임차인일 경우, 이러한 기록들은 의뢰인에게 합리적인 우려를 제공하며, 이는 정당한 거절 사유로 간주됩니다. 이러한 사례는 계약 이행에 있어 의뢰인에게 잠재적인 리스크가 될 수 있기 때문에, 의뢰인께서는 이에 대해 철저히 검토하고, 해당 기록을 근거로 삼아 거절할 수 있습니다.
3. 업종의 적합성 문제
임차인이 제안한 새로운 임차인의 업종이 의뢰인의 건물 이미지나 기존에 입주해 있는 다른 임차인과 상충되거나 충돌할 경우, 이는 거절 사유가 될 수 있습니다.
예를 들어, 의뢰인의 건물이 고급 레스토랑과 병원 시설들로 이루어져 있는데, 신규 임차인의 업종이 술집이나 연기를 발생시키고 냄새를 유발하는 고깃집이라면, 이는 건물의 전체적인 이미지와 맞지 않는다고 판단될 수 있습니다.
다만, ‘업종이 맞지 않는다’는 단순한 주장만으로는 법적 정당성을 확보하기 어려우므로, 구체적인 건물 관리계획, 상업적 특성, 다른 임차인의 영업 환경과의 상충 여부 등을 명확한 근거로 제시하는 것이 중요합니다.
따라서, 의뢰인께서 계약거부의 정당성을 확보하기 위해서는 이러한 사유들을 구체적으로 뒷받침할 수 있는 자료와 논리가 필요합니다. 이를 위해 신규 임차인의 재정 상태, 과거 임대차 기록, 업종에 대한 적합성 여부 등을 꼼꼼히 검토하고, 이를 문서화하여 명확한 증거로 남겨둘 필요가 있습니다.
한경부동산밸류업센터
landvalueup.hankyung.com
조아람 부동산전담팀(밸류업이노베이션 공인중개사)
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
정재윤 법률전담팀(밸류업이노베이션 변호사)
문의 : 02-3277-9856 / landvalueup@hankyung.com
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“안녕하세요. 강남구 신사동에서 부동산 임대업을 하고 있는데요. 최근 제 건물 1층 임차인으로부터 ‘내용증명서’를 받았습니다. 제가 임차인의 권리금을 회수하는 행위를 방해했다며 손해배상을 요구하는 것이었습니다. 저는 임차인이 주선한 새로운 임차인의 업종이 제 건물 이미지와 맞지 않는다고 판단하여 다른 임차인을 구해보라고 요청했을 뿐인데, 이런 상황에서도 제가 임차인의 권리금 회수를 방해한 것이 되는지 궁금합니다.”
상황 분석 및 가이드
최근 상가건물임대차보호법이 개정되고 강화되면서 임차인의 권리가 더욱 보호되고 있습니다. 특히 권리금관련 조항이 중요한데, 이 부분을 정확히 이해해야 분쟁을 최소화할 수 있습니다. 권리금 회수에 대한 규정은 임차인의 권리 보호를 강화한 대표적인 내용 중 하나인데 이는, 임차인이 계약 종료 시 권리금을 회수하는 행위를 임대인이 방해할 수 없도록 법적으로 규정하고 있습니다.
임차인은 임대차 계약이 종료되기 6개월 전부터 계약 종료 시점까지 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 수 있는 권리를 갖습니다. 이때 임대인(의뢰인)은 임차인이 주선한 새로운 임차인과의 계약을 정당한 이유 없이 거절하거나 권리금 수수를 방해해서는 안 됩니다.
즉, 임대인(의뢰인)이 정당한 사유 없이 신규 임차인을 거부하거나 권리금 회수 행위를 방해하면, 임차인은 임대차 종료 후 3년 이내에 손해배상을 청구할 수 있습니다.
그렇다면, 의뢰인이 현재 상황에서 임차인에게 대응할 수 있는 정당한 사유는 무엇일까요?
다음과 같은 구체적인 사유들이 이에 해당할 수 있습니다.
1. 신규 임차인의 자금능력 부족
만약 신규 임차인이 보증금이나 임대료를 지급할 충분한 재정적 능력이 없다고 판단될 경우, 의뢰인은 이를 이유로 계약 체결을 거부할 수 있습니다. 이는 임대차 계약에서 임대인의 가장 기본적인 권리 중 하나로, 임차인이 임대료나 보증금을 지급할 수 없다면 임대인에게 재정적 손실을 가져올 수 있으므로 정당한 거절 사유로 인정됩니다. 의뢰인은 신규 임차인의 신용평가, 금융정보, 과거 재정기록 등을 통해 이러한 판단을 내릴 수 있습니다.
2. 신규 임차인의 의무 불이행 가능성
신규 임차인이 임대차 계약에서 요구되는 의무, 예를 들어 정해진 임대료 납부나 시설유지, 기타 계약 조건을 제대로 이행하지 않을 가능성이 있을 때도 계약을 거부할 수 있습니다.
과거 다른 임대차 계약에서 의무 불이행으로 인해 문제가 발생한 전례가 있거나, 신용이 불안정한 임차인일 경우, 이러한 기록들은 의뢰인에게 합리적인 우려를 제공하며, 이는 정당한 거절 사유로 간주됩니다. 이러한 사례는 계약 이행에 있어 의뢰인에게 잠재적인 리스크가 될 수 있기 때문에, 의뢰인께서는 이에 대해 철저히 검토하고, 해당 기록을 근거로 삼아 거절할 수 있습니다.
3. 업종의 적합성 문제
임차인이 제안한 새로운 임차인의 업종이 의뢰인의 건물 이미지나 기존에 입주해 있는 다른 임차인과 상충되거나 충돌할 경우, 이는 거절 사유가 될 수 있습니다.
예를 들어, 의뢰인의 건물이 고급 레스토랑과 병원 시설들로 이루어져 있는데, 신규 임차인의 업종이 술집이나 연기를 발생시키고 냄새를 유발하는 고깃집이라면, 이는 건물의 전체적인 이미지와 맞지 않는다고 판단될 수 있습니다.
다만, ‘업종이 맞지 않는다’는 단순한 주장만으로는 법적 정당성을 확보하기 어려우므로, 구체적인 건물 관리계획, 상업적 특성, 다른 임차인의 영업 환경과의 상충 여부 등을 명확한 근거로 제시하는 것이 중요합니다.
따라서, 의뢰인께서 계약거부의 정당성을 확보하기 위해서는 이러한 사유들을 구체적으로 뒷받침할 수 있는 자료와 논리가 필요합니다. 이를 위해 신규 임차인의 재정 상태, 과거 임대차 기록, 업종에 대한 적합성 여부 등을 꼼꼼히 검토하고, 이를 문서화하여 명확한 증거로 남겨둘 필요가 있습니다.
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