주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금반환보증 가입 문턱을 높이는 방안을 검토하는 가운데, 빌라의 약 70%는 전세보증 가입이 불가능해질 것이라는 분석이 나왔다.
26일 부동산 중개업체 집토스가 국토교통부 연립 다세대 전월세 실거래가와 공동주택가격을 비교 분석한 결과, 전세보증 가입 요건이 공시가격의 112%로 강화될 경우 2023년 체결된 빌라 전세 계약의 69%가 동일 조건 갱신 시 전세보증 가입 요건을 충족하지 못하는 것으로 나타났다.
HUG의 전세보증금반환보증 상품은 공동주택가격의 140%를 기준으로 주택가격을 산정한 뒤, 이에 담보인정비율을 곱해 이보다 낮은 보증금에 한해서만 가입을 승인하고 있다. HUG는 현재 담보인정비율을 90%로 적용하고 있으나, 이를 80%로 낮추는 방안을 검토하고 있다.
지난해 정부는 전세사기 방지를 위해 전세보증 가입 요건을 강화했다. 비아파트에 적용되는 1순위 주택가격을 '공시가격의 140%'로 조정하고 전세가율을 100%에서 90%로 인하했다. 전세금이 공시가격의 126%(공시가격 140%*전세가율 90%) 이내여야 전세보증에 가입할 수 있는 것이다.
HUG가 담보인정비율을 80%로 낮추면 공시가격의 112%(공시가격 140%*전세가율 80%) 요건을 충족해야 전세보증에 가입할 수 있다. 가령 공시가격 2억원인 빌라는 현재 2억5200만원까지 전세보증 가입이 가능하지만, 새 기준이 적용되면 2억2400만원으로 줄어들게 된다. 임대인이 새 임차인을 받으며 기존 임차인에게 전세금을 돌려주려면 2800만원을 더 조달해야 하는 역전세가 벌어지는 것이다.
집토스는 공시가격의 112%로 가입 요건이 강화될 경우, 기존 전세금으로 전세보증 가입이 불가능한 빌라 비율이 지역별로 서울 67.6%, 경기 69.6%, 인천 81.6%, 부산 61.8%에 달할 것으로 분석했다. 이는 근저당권 등 선순위 담보채권이 아예 없는 것을 가정한 수치로, 일부 선순위 채권이 있을 것을 감안하면 전세보증 가입이 불가한 주택은 더 많을 것으로 예상된다.
서울에서는 강서구(90.0%), 도봉구(86.7%)의 가입 불가 비율이 높았다. 경기도에서는 광주시(88.7%)와 의정부시(87.4%)가 높게 나타났고 인천에서는 연수구(91.4%), 계양구(86.5%) 순이었다. 임대인이 세입자에게 보증금을 반환하지 못하는 경우가 특정 지역에 집중될 수 있다는 분석이다.
공시가격 112%를 기준으로 전세보증 가입이 불가능한 빌라는 보증금을 기존보다 평균 2870만원 낮춰야 할 것으로 분석됐다. 보증금 액수 대비 비율로는 평균 17% 수준이다. 낮춰야 하는 전세보증금 평균 액수는 서울이 3529만원으로 가장 높았고 세종특별자치시가 1247만원으로 가장 낮았다.
진태인 집토스 중개사업팀장은 "빌라 전세 세입자 대부분이 전세보증 가입을 희망하기에 빌라 전세가는 전세보증 가입 가능 금액으로 형성됐다"며 "가입 요건을 갑자기 강화하면 다음 세입자를 구하지 못한 임대인들의 보증사고가 대폭 늘어날 우려가 있다"고 말했다.
오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
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