‘부동산 투자의 성공은 현장답사에 달려있다’는 말이 있습니다. 이는 부동산 투자에 있어 현장답사만큼 중요한 것이 없다는 뜻을 내포합니다.
현장답사는 부동산 현장과 주변을 직접 방문해 눈으로 확인하고, 시세, 입지, 거래 동향, 물건 정보, 개발 정보 등 다양한 관련 정보를 수집하는 모든 활동을 의미합니다. 하지만 부동산 매입 시 현장답사를 소홀히 하거나 간과해, 이후 예상치 못한 문제로 낭패를 겪는 사례가 적지 않습니다.
따라서, 부동산 투자에 앞서 현장답사 과정과 직접 확인하는 절차를 철저히 이행하는 것이 무엇보다 중요합니다.
현장답사 4단계
현장답사는 크게 사전조사 → 임장활동 → 관공서 및 중개업소 방문 → 사후관리라는 4단계로 나누어 진행하는 것이 효과적입니다.
1단계: 사전조사
현장답사에 앞서 해당 부동산에 관한 사전 정보를 수집하는 단계입니다.
- 토지의 현황 및 이용 정보: 토지이용계획서, 토지대장, 지적도, 부동산 등기사항전부증명서(구 등기부등본) 등을 통해 확인합니다.
- 가격 정보: 개별공시지가확인서를 통해 공시지가를 확인하고, 등기사항전부증명서로 실거래가를 살펴봅니다. 유사 물건의 경매 낙찰 가격과 감정 평가 가격은 대법원 경매 홈페이지나 기타 경매 정보 사이트를 참고할 수 있습니다.
- 법적 권리 관계: 소유권, 저당권, 지상권 등은 등기사항전부증명서를 통해 상세히 확인해야 합니다.
최근에는 스마트폰 앱을 통해 상가, 빌딩, 아파트, 토지 등 다양한 부동산 실거래가 정보를 손쉽게 확인할 수 있어 더욱 편리합니다.
2단계: 임장활동
임장활동이란 직접 현장을 방문해 부동산의 실제 상태를 확인하는 과정을 말합니다.
- 부동산 자체 특성: 위치, 형상, 경사도, 맹지 여부, 건물 노후화 및 하자 여부 등을 확인합니다.
- 주변 환경 분석: 지역 분석, 입지 분석, 상권 분석 등 외부 환경적 특성을 평가합니다.
임장활동은 부동산의 물리적 특성과 함께 그 주변의 환경적 요소를 종합적으로 판단하는 핵심 단계입니다.
3단계: 관공서 및 중개업소 방문
관공서와 현지 중개업소를 방문해 필요한 추가 정보를 수집하는 단계입니다.
- 개발 계획: 도로 및 철도 개설, 용적률·건폐율 변경, 공공기관 이전, 기업 유치, 물류 시설 입주 등의 계획을 확인합니다.
- 가격 검증: 중개업소를 통해 매물의 적정 가격을 파악합니다.
이 단계에서는 지역 개발 방향과 부동산 가치 변동 가능성을 심층적으로 검토해야 합니다.
4단계: 사후관리
현장답사 후 습득한 자료와 메모를 정리하고 체계적으로 관리합니다.
- 데이터 활용: 현장답사 결과를 차후 추가 투자 또는 재방문 시 중요한 기초 자료로 활용할 수 있습니다.
사후관리는 단순히 정보를 보관하는 것을 넘어, 미래의 투자 판단에 유용한 데이터를 제공하는 역할을 합니다.
사례 1: 반복적이고 철저한 현장답사로 초대박을 터뜨린 자산가 A씨
경기도의 한 토지를 매입한 A씨는 현장답사의 중요성을 증명한 사례입니다.
A씨는 해당 토지를 매입하기 전, 10차례 이상의 현장답사를 진행하며 다음과 같은 사항을 철저히 확인했습니다.
- 토지의 모양, 형세, 통행로 확보
- 도로 및 철도 개설 계획
- 공공기관 및 기업체 입주 계획
결국, 그는 용도 변경 계획과 같은 유용한 정보를 얻었고, 매입 후 해당 지역이 상업 및 주거지역으로 개발되면서 토지 가격이 급등해 큰 수익을 거뒀습니다.
사례 2: 현장답사를 소홀히 해 실패한 병원장 B씨
서울 강남의 한 피부과 원장 B씨는 현장답사를 생략해 투자에 실패한 사례입니다.
B씨는 중개인의 감언이설에 속아 현장 확인 없이 토지를 매입했으나, 기대했던 개발 계획이 무산되면서 큰 손실을 입었습니다.
- 문제점: 현장답사와 시장 조사를 생략하고, 과장된 정보만 믿음
- 결과: 매입가는 3.3㎡당 500만 원이었으나 현재 시세는 200만 원 수준
부동산 투자는 철저한 현장답사가 성공과 실패를 가르는 핵심 요인입니다.
사전조사부터 임장활동, 관공서 확인, 사후관리까지 체계적으로 실행하고, 무엇보다 직접 눈으로 확인하는 과정을 통해 리스크를 최소화해야 합니다.
현장답사를 소홀히 하지 마세요. 성공적인 부동산 투자의 첫걸음입니다.
하나은행 자산관리컨설팅센터 부동산투자자문팀 부동산 수석전문위원 이동현* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
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