양도세 매수인 부담, 2배 더 커져 '특약 주의'

부동산 매매 시 매도인이 내야 할 양도세를 매수인이 대신 부담하는 특약 사례가 적지 않다. 이는 매도인의 채무가 매수인에게 인수된 것으로 간주, 양도대가로 포함돼 양도세에 영향을 미친다. 그런데 최근 국세청에서 새로운 해석을 내놓으면서 올해 11월 7일 이후 매도분부터 이렇게 거래하는 경우 양도세 부담이 커져 주의가 필요하다.

매도인의 양도세를 매수인이 대신 부담할 때 기존에는 순수 양도대금(사례 17억원 가정)에 대한 일반 양도세(3억원 가정)를 다시 양도대가로 합해 다시 한번 더 산출한 양도세(5억원 가정)가 최종 양도세이자 매수인 부담 양도세가 됐다. 5억원을 대납했지만 양도대가는 3억원만 반영된 결과다.

하지만 기획재정부의 새로운 해석에 따르면 새로 계산한 높아진 양도세를 양도대가로 재차 얹어가며 계속 재계산하도록 바뀌었다. 결과적으로 매수인의 양도세(9억원 가정) 대납분은 전액 양도대가로 더해져 최종 양도세(9억원 가정)로 과세된다. 이렇게 되면 사례에서 매수인 부담 양도세는 기존 방식보다 약 두 배로 뛴다. 마치 증여세에서 증여자가 수증자의 증여세 대납 시 이를 재차 증여로 봐 증여세가 매우 커지는 것처럼 양도세도 누가 납부하느냐에 따라 세부담이 크게 변하는 구조다.

이 때문에 계약서상 매매가액을 실거래가액보다 낮게 기재하려는 다운계약서 사례가 늘 수 있지만 다운계약서는 페널티가 많아 조심해야 한다. 특히 실거래가액에 10% 이하의 과태료가 부과되며 거짓 계약으로 인해 적게 신고·납부한 양도세 추징에 더해 신고불성실가산세가 40%, 납부지연가산세가 하루당 0.022%씩 추가로 가산된다.

또한 거짓계약서로 거래한 부동산 매도 시 비과세와 감면 혜택이 사라지는 불이익이 있다. 1가구 1주택 비과세의 경우 비과세를 적용하지 않았을 때의 양도세와 매매계약서상 거래가액과 실거래가액과의 차액 중 적은 금액만큼 안 냈어도 될 세금을 납부하게 되므로 실질에 맞게 계약서를 작성하는 것이 좋다.

김수정 하나은행 WM컨설팅센터 세무팀장