[감정평가]
오랜 기간 재개발·재건축사업, 그리고 최근엔 모아타운이나 가로주택정비사업 등까지 정비사업 관련 감정평가 업무를 하다 보니 느낀 점이 있다. 사업구역에서 조합원 혹은 현금청산자가 가장 크게 사업 내용에 관심을 갖거나 또는 불만을 갖게 되는 시기가 몇 번 있다는 사실이다.
그중에서 단연코 토지 및 건물 소유자의 관심이 가장 치솟는 시기는 바로 내 부동산에 대한 종전의 토지 및 건축물의 명세, 이른바 종전자산가액과 추정 분담금 추산액을 통보받았을 때다.
최근에는 동일한 사업구역 내 조합원 또는 현금청산 예정자끼리 단체 카카오톡, 오픈채팅방 등을 개설해 각종 정보를 공유하는 것은 기본이다.
다만 같은 사업구역 내에서도 대지·도로·단독주택·상가·다세대·아파트 등 어떠한 물건을 보유했느냐에 따라서 이해가 일치하는 조합원끼리 뭉치고 흩어지는 것을 볼 수 있다.
부동산 종류에 따라 감정평가 시 적용기법과 고려사항이 달라지기 때문에 각자 보유한 부동산의 특성에 맞게 힘을 모아 대응하는 것은 매우 자연스러운 일이고 또 현명한 일이라고 본다. 8차선 대로변에 상가를 보유한 소유자와 후면지 오피스텔 소유자는 각자 부동산 감정평가를 잘 받고자 하는 전략과 포인트가 다를 수밖에 없을 것이기 때문이다.
통상 종전자산가액을 통보받고 나면 사업구역 내 조합원들은 대체로 충격과 분노를 표한다. 그리고 이의신청을 준비한다. 필자가 경험한 종전자산 이의신청의 종류는 다음과 같다.
첫째는 내 부동산에 책정된 절대적 숫자(금액)에 대한 실망에 기한 것이다. 기본적으로 자기 부동산 금액이 적게 나오길 바라는 사람은 없을 텐데 시가 대비 너무 낮게 나왔다는 이유로 이의신청하려는 경우가 가장 많다.
이 경우 먼저 종전자산평가 산정하는 기준이 되는 시점은 해당 사업장의 ‘사업 시행 인가고시일’이라는 부분을 살펴볼 필요가 있다. 사업시행인가 고시일은 1년 전 일 수도, 2년 전 일 수도 있다. 구조적으로 종전자산평가액은 대체로 내가 가액을 통지받은 날보다 과거의 가격이다. 따라서 내가 엊그제 받은 종전자산가액 통보액을 현재의 해당 지역 부동산 시세와 비교하여 이의신청하는 것은 타당하지 않다.
둘째, 동일한 종류의 부동산 대비 내 부동산이 더 낮게 책정된 것 같은 불안감으로 인한 이의신청이다. 옆의 옆집보다 평당 가격이 낮게 나왔다는 부분, 유사한 인근 부동산보다 저평가되었다는 이유다.
말하자면 사업구역 내 동일 유형 부동산 가격 균형에 대한 것인데 통상 건물 가격까지 합쳐서 ‘평당 얼마’라고 하는 시장 관행이 있으므로 건물을 제외한 토지만의 가격을 비교해야 한다.
마지막으로 상이한 종류의 부동산과 비교할 때 상대적으로 저평가된 것에 대한 이의다. 예를 들면 빌라의 대지권 가격은 평당 5000만원이 나왔는데 단독주택의 토지 가격은 평당 3000만원밖에 나오지 않았다는 내용이 많다.
사견으로는 빌라의 대지권 가격과 단독주택의 토지 가격이 너무 많은 차이가 나는 것은 당연하다고 본다. 그러나 원론적으로는 유형이 다른 부동산끼리 비교하여 이의신청하는 것은 성과가 좋지 않다.
한편 수억에서 수십억에 이르는 종전자산가액이 달랑 종이 한 장으로 날아오는 것도 불만이 생기는 부분이다.
부동산 소유자로서는 종전자산가액이 산정된 구체적인 방식이 궁금하기 마련이다. 추정 분담금이 걸린 문제이므로 종전자산평가에 대한 이의신청 여부를 떠나 산출 과정을 확인하는 것이 현명하다.
이를 위해서는 종전자산 감정평가에 대한 정보공개 청구신청이 필요하다. 다만 정보공개 청구신청을 할 때 감정평가와 관련하여 검토를 해야 하는 항목을 구체적으로 기재해야 한다. 열흘 기다려 받은 공개 내용을 들고 찾아온 상담자들을 되돌려 보낼 때가 많다.
애초에 청구를 올바로 하지 않아서 제대로 된 내용을 공개 받지 못한 경우가 대부분이기 때문이다. 공개 신청을 하는 사람도, 공개를 하는 사람도 피차 감정평가에 대하여는 아마추어이므로 정보공개 청구신청의 단계에서부터 감정평가 전문가와 상의하는 것을 추천한다.
박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표
오랜 기간 재개발·재건축사업, 그리고 최근엔 모아타운이나 가로주택정비사업 등까지 정비사업 관련 감정평가 업무를 하다 보니 느낀 점이 있다. 사업구역에서 조합원 혹은 현금청산자가 가장 크게 사업 내용에 관심을 갖거나 또는 불만을 갖게 되는 시기가 몇 번 있다는 사실이다.
그중에서 단연코 토지 및 건물 소유자의 관심이 가장 치솟는 시기는 바로 내 부동산에 대한 종전의 토지 및 건축물의 명세, 이른바 종전자산가액과 추정 분담금 추산액을 통보받았을 때다.
최근에는 동일한 사업구역 내 조합원 또는 현금청산 예정자끼리 단체 카카오톡, 오픈채팅방 등을 개설해 각종 정보를 공유하는 것은 기본이다.
다만 같은 사업구역 내에서도 대지·도로·단독주택·상가·다세대·아파트 등 어떠한 물건을 보유했느냐에 따라서 이해가 일치하는 조합원끼리 뭉치고 흩어지는 것을 볼 수 있다.
부동산 종류에 따라 감정평가 시 적용기법과 고려사항이 달라지기 때문에 각자 보유한 부동산의 특성에 맞게 힘을 모아 대응하는 것은 매우 자연스러운 일이고 또 현명한 일이라고 본다. 8차선 대로변에 상가를 보유한 소유자와 후면지 오피스텔 소유자는 각자 부동산 감정평가를 잘 받고자 하는 전략과 포인트가 다를 수밖에 없을 것이기 때문이다.
통상 종전자산가액을 통보받고 나면 사업구역 내 조합원들은 대체로 충격과 분노를 표한다. 그리고 이의신청을 준비한다. 필자가 경험한 종전자산 이의신청의 종류는 다음과 같다.
첫째는 내 부동산에 책정된 절대적 숫자(금액)에 대한 실망에 기한 것이다. 기본적으로 자기 부동산 금액이 적게 나오길 바라는 사람은 없을 텐데 시가 대비 너무 낮게 나왔다는 이유로 이의신청하려는 경우가 가장 많다.
이 경우 먼저 종전자산평가 산정하는 기준이 되는 시점은 해당 사업장의 ‘사업 시행 인가고시일’이라는 부분을 살펴볼 필요가 있다. 사업시행인가 고시일은 1년 전 일 수도, 2년 전 일 수도 있다. 구조적으로 종전자산평가액은 대체로 내가 가액을 통지받은 날보다 과거의 가격이다. 따라서 내가 엊그제 받은 종전자산가액 통보액을 현재의 해당 지역 부동산 시세와 비교하여 이의신청하는 것은 타당하지 않다.
둘째, 동일한 종류의 부동산 대비 내 부동산이 더 낮게 책정된 것 같은 불안감으로 인한 이의신청이다. 옆의 옆집보다 평당 가격이 낮게 나왔다는 부분, 유사한 인근 부동산보다 저평가되었다는 이유다.
말하자면 사업구역 내 동일 유형 부동산 가격 균형에 대한 것인데 통상 건물 가격까지 합쳐서 ‘평당 얼마’라고 하는 시장 관행이 있으므로 건물을 제외한 토지만의 가격을 비교해야 한다.
마지막으로 상이한 종류의 부동산과 비교할 때 상대적으로 저평가된 것에 대한 이의다. 예를 들면 빌라의 대지권 가격은 평당 5000만원이 나왔는데 단독주택의 토지 가격은 평당 3000만원밖에 나오지 않았다는 내용이 많다.
사견으로는 빌라의 대지권 가격과 단독주택의 토지 가격이 너무 많은 차이가 나는 것은 당연하다고 본다. 그러나 원론적으로는 유형이 다른 부동산끼리 비교하여 이의신청하는 것은 성과가 좋지 않다.
한편 수억에서 수십억에 이르는 종전자산가액이 달랑 종이 한 장으로 날아오는 것도 불만이 생기는 부분이다.
부동산 소유자로서는 종전자산가액이 산정된 구체적인 방식이 궁금하기 마련이다. 추정 분담금이 걸린 문제이므로 종전자산평가에 대한 이의신청 여부를 떠나 산출 과정을 확인하는 것이 현명하다.
이를 위해서는 종전자산 감정평가에 대한 정보공개 청구신청이 필요하다. 다만 정보공개 청구신청을 할 때 감정평가와 관련하여 검토를 해야 하는 항목을 구체적으로 기재해야 한다. 열흘 기다려 받은 공개 내용을 들고 찾아온 상담자들을 되돌려 보낼 때가 많다.
애초에 청구를 올바로 하지 않아서 제대로 된 내용을 공개 받지 못한 경우가 대부분이기 때문이다. 공개 신청을 하는 사람도, 공개를 하는 사람도 피차 감정평가에 대하여는 아마추어이므로 정보공개 청구신청의 단계에서부터 감정평가 전문가와 상의하는 것을 추천한다.
박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표
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