노인 인구 비중이 높아지면서 부모가 보유한 주택을 상속받는 사람이 늘어나고 있다. 세법은 이런 경우 양도소득세 부담을 덜 수 있도록 물려받은 집을 주택 수에서 제외해주는 ‘상속주택 특례’를 두고 있다. 부모님이 보유한 주택 중 한 채만 혜택을 받을 수 있다. 상속주택 특례 조항에 대해 알아둬야 할 사항을 정리했다.
상속세 특례, 주택 하나만 가능
4일 국세청에 따르면 소득세법 시행령엔 상속으로 인해 다주택자가 된 납세자의 양도세 부담을 덜어주기 위한 목적의 상속주택 특례 혜택이 있다. 주택(일반 주택) 한 채를 보유한 1주택자가 주택을 상속받아 2주택을 보유하게 된 경우 당초 소유한 일반 주택을 팔 때 주택을 한 채 소유한 것으로 보고 세금을 물리지 않는 제도다. 상속주택엔 조합원 입주권과 분양권이 완공돼 취득한 주택도 포함된다.이런 비과세 혜택을 받으려면 다양한 요건을 충족해야 한다. 강모 씨는 2017년 1월 8억원에 A 주택을 매입하고 3년 뒤 부친을 여의었다. 2020년 6월 강 씨와 강 씨의 친형은 주택을 한 채씩 물려받았다. 부친이 상대적으로 오래 보유한 B 주택은 형이, 짧게 보유한 C 주택은 강 씨가 상속받았다.
강 씨는 지난해 8월 A 주택을 11억원에 팔면서 상속주택 특례 조항에 따라 세금을 내지 않을 것으로 기대했다. 과세당국의 판단은 달랐다. 국세청은 “강 씨의 형만 상속주택 특례를 받을 수 있다”며 강 씨에게 양도소득세 7700만원을 부과했다. 현행 법령은 피상속인이 상속 개시 당시 2주택 이상 소유한 경우 어떤 주택을 상속주택 특례 대상으로 선정할지 순서를 정해놓고 있다. 최우선 순위는 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택이다. 이에 따라 강 씨의 경우 부친이 더 오래 보유한 B 주택만 상속주택 특례 적용을 받았다.
피상속인이 주택을 같은 기간 동안 보유했다면 피상속인이 ‘거주’한 기간이 긴 주택에 특례 혜택이 주어진다. 거주 기간도 같다면 피상속인이 상속 개시 당시 거주한 주택이 우선권을 갖는다. 그다음은 기준 시가가 더 높은 주택이다. 기준 시가도 같다면 상속인이 선택하는 주택이 특혜 대상이 된다. 세무업계 관계자는 “상속인끼리 어떤 주택을 상속 특례 대상으로 할지 마음대로 정할 수 있다고 생각하는 경우가 많은데 법령은 우선순위를 엄격하게 정하고 있다”고 설명했다.
물려받은 집 6개월 이내 매각하면 양도세 없어
상속주택 특례가 적용되는 별도의 시한은 없다. 상속받은 집은 매각 시기와 관계없이 비과세 혜택을 받을 수 있다는 의미다. 단 2년 이상 보유(취득 당시 조정 대상 내 주택은 2년 이상 거주), 주택 가격 12억원 이하 등 1가구 1주택 비과세 요건은 충족해야 한다.세무업계에선 “상속주택 특례를 적용받을 때 보유 주택 중 어떤 집을 팔아야 세금을 아낄 수 있을지 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 조언한다. 기존 주택 대신 상속받은 집을 먼저 팔면 상속주택 특례를 적용받을 수 없다. 그러나 상속개시일 기준 6개월 안에 상속주택을 매각한다면 양도세를 내지 않아도 된다. 양도세는 양도가액과 취득가액의 차이를 바탕으로 매겨지는데, 상속을 통해 받은 재산은 ‘상속개시일 전후 6개월 내 시가’로 평가된다. 물려받은 집을 6개월 이내 판다면 양도가액과 취득가액이 같아지기 때문에 양도세도 ‘0원’이 된다.
통계청에 따르면 국내 2주택 이상 소유자는 2020년 231만9648명, 2021년 227만3255명, 2022년 227만4713명, 2023년 233만9163명 등으로 연도별로 큰 변동이 없다. 하지만 연령대별로는 다른 흐름이 나타난다. 30~40대는 2주택 이상 보유자가 2020년 73만8985명에서 2023년 61만3365명으로 3년간 17%(12만5620명) 줄었다. 같은 기간 50~60대는 124만8666명에서 133만8124명으로 7.2%(8만9458명) 증가했다. 부모님으로부터 상속받은 주택이 영향을 준 것으로 분석됐다.
이광식 기자 bumeran@hankyung.com
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