김하나씨는 현재 서울 서초구에 주택 1채를 보유하고 있는 상황에서, 2024년 12월 완공된 송파구의 6억원, 전용면적 60㎡인 다가구 주택을 매입하려 고민 중입니다. 주변에서 조정대상지역에 주택 2채를 보유하게 되면 취득세가 중과가 되어 소위 ‘세금 폭탄’을 맞을 수 있다고 하여 신축 다가구주택 매입을 주저하고 있는 상황입니다.
김하나씨가 부담해야할 취득세는 얼마나 될까요?
2024년 1월 10일 이전에 조정대상지역에 주택 1채를 보유한 상태에서 신축 다가구 주택을 포함한 연립·다세대, 도시형 생활주택 등의 소형주택(이하 ‘소형주택’) 매입 시에는 8%의 취득세가 중과되었습니다. 농특세 0.6%와 지방교육세 0.4%까지 포함하면 총 9%, 금액으로 계산하면 취득세 4,800만원(6억원의 8%)+농특세 3백60만원(6억원의 0.6%)+지방교육세 2백40만원(6억원의 0.4%) 총 5천4백만원을 취득 관련 세금으로 납부하여야 했습니다.
정부가 올해 1·10 소형주택에 대한 부동산대책을 발표하면서, 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 한시적으로 전용 60㎡ 이하의 수도권 6억원, 지방 3억원 이하인 신축 소형주택을 취득 시 주택 수에서 제외하여 취득세율은 1~3%를 적용 받을 수 있게 되었습니다. 그리고 8·8 부동산대책이 추가로 발표되면서, 2025년 12월 31일까지의 일몰 기간을 2027년 12월 31일까지 연장될 예정입니다.
따라서, 김하나씨의 경우 1%의 취득세율 적용하고 지방교육세 0.1%를 포함하여 총 1.1%, 금액으로 계산하면 취득세 6백만원(6억원의 1%)+지방교육세 0.6백만원(6억원의 0.1%) 총 6.6백만원을 취득 관련 세금으로 납부하면 됩니다.
김하나씨가 전용 60㎡ 이하의 수도권 6억원, 지방 3억원 이하 기축 소형주택을 2027년 12월 31일까지 매입하는 경우에도 취득 시 주택 수에서 제외하여 취득세율을 1~3%를 적용 받을 수 있게 되었습니다. 다만, 기축 소형주택을 매입하는 경우에는 반드시 등록임대주택으로 등록하여야 1~3% 취득세율을 적용 받을 수 있는 점을 유의하시길 바랍니다.
또한, 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 신축 및 구축 소형주택을 매입하는 경우에는 기존에 보유하고 있는 주택에 대하여 종합부동산세, 양도소득세 산정 시 이를 주택 수에서 제외하는 세제상 혜택도 적용됩니다(기축 소형주택의 경우, 등록임대주택으로 등록한 경우에 한함). 다만, 1세대1주택자가 소형주택을 추가 구입시. 1세대1주택 특례(양도소득세, 종합부동산세)는 적용되지 않습니다.
만약, 2025년 1월 1일 이후 김하나씨가 무주택자로 생애 최초로 전용 60㎡ 이하의 수도권 6억원, 지방 3억원 이하 소형주택을 구입할 경우에는 취득세 감면 한도를 현재 200만원에서 300만원으로 적용 받을 수 있습니다.
예를 들어 전용 60㎡인 수도권에 위치한 6억원의 소형 주택을 취득 시, 1%의 취득세율 적용하고 생애최초 취득세 감면 3백만원을 차감 후 지방교육세 0.1%를 포함하여, 금액으로 계산하면 취득세 6백만원(6억원의 1%)-3백만원(생애최초 취득세 감면)+0.3백만원({6억원의 1%-3백만원}의 0.1%) 총 3.3백만원을 취득 관련 세금으로 납부하면 됩니다. 다만, 해당 내용은 지방세 개정 사안으로 확인이 필요한 사항입니다.
따라서 투자 또는 거주 어떤 목적이든 소형주택 매입을 고민하고 있는 상황이라면, 취득세 뿐만 아니라 양도소득세, 종합부동산세 그리고 부동산임대에 대한 소득세 등 관련 세제 사항도 같이 고려하여 매입 여부를 종합적으로 판단하여야 할 것 입니다.
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