"공공기여·상가 부담 완화"…주택공급 탄력

서울시가 주택 공급을 활성화하기 위해 부동산 관련 규제 철폐 작업에 속도를 내고 있다. 공공기여나 상가 의무 확보 등의 부담을 덜어주고 용적률 혜택을 주는 방식으로 재정비촉진지구 사업성을 높여주기로 했다. 이를 위해 관련 규정을 18년 만에 전면 개편한다. 발코니 규제를 완화해 청년과 신혼부부가 선호하는 오피스텔 공급 확대도 유도할 방침이다.


서울시는 이 같은 내용이 담긴 ‘재정비촉진계획 수립 기준 개편 방안’을 제3차 도시재정비위원회에 보고했다고 19일 밝혔다. 뉴타운 등 재정비촉진사업 정비계획을 만들 때 바탕이 되는 서울시 행정계획이 2007년 후 18년 만에 크게 바뀌는 것이다. 현재 서울 31개 지구에서 112개 재정비촉진사업이 추진되고 있다.

◇상가 비율 완화, 즉시 시행

먼저 기존 10% 이상으로 규정된 재정비촉진구역 내 일률적인 공공기여 의무 기준을 폐지한다. 앞으론 기반시설 충족 여부에 따라 공공기여 비율을 차등 적용할 계획이다. 공공기여는 개발에 따른 수익의 일부를 공공에 돌려주도록 한 제도다. 임대주택, 도로, 공원, 복지시설 등을 기부채납하거나 현금으로 내면 된다. 이 부담이 줄어들면 재건축·재개발 사업성이 크게 향상될 가능성이 크다.

서울시가 ‘규제 철폐 1호’로 제시한 상업·준주거지역의 비주거 비율 완화도 즉시 시행한다. 연면적의 20% 이상인 상업지역 상가 등 비주거 비율은 10% 이상으로 완화된다. 준주거지역은 용적률의 10% 이상을 비주거 비율로 채우도록 한 규제가 아예 사라진다. 100% 공동주택 건립도 가능해진다는 얘기다. 온라인 쇼핑 확대 등 소비 패턴 변화로 상가 공실률이 높아지며 개발 사업 과정에서 비주거 시설이 ‘애물단지’로 전락한 상황을 반영한 조치다.

일반 정비사업에만 적용되던 사업성보정계수를 도입하는 방안도 눈에 띈다. 사업성보정계수는 땅값이 낮은 지역을 대상으로 용적률 인센티브를 주는 제도다. 사업성보정계수 최대치(2)가 적용되면 허용 용적률이 40%로 늘어난다. 이렇게 되면 임대주택이 줄고 분양주택 물량이 늘어 사업성이 개선되는 효과가 있다. 또 법적 상한 용적률 최대한도(국토계획법의 1.2배)를 재정비촉진구역 전역으로 확대하고, 지구별 밀도 및 높이 개선안을 순차적으로 마련할 예정이다.

임대주택 변경 계획을 ‘경미한 사무’로 처리할 수 있도록 조례 개정도 추진한다. 재정비촉진계획 변경 절차를 간소화하기 위해서다. 최진석 서울시 주택실장은 “다수 사업장에 상당한 사업성 개선 효과가 있을 것”이라고 예상했다. 다만 공공기여 부담 완화 등을 둘러싸고 자칫 공공 인프라 확충 부족으로 이어질 수 있다는 우려도 나온다.

◇오피스텔 발코니 규제 완화

아파트뿐 아니라 오피스텔 관련 규제도 선제적으로 덜어낸다. 서울시는 오피스텔의 발코니 설치 기준을 즉시 폐지하기로 했다. 건축법상 업무시설 용도로 분류되는 오피스텔은 그동안 발코니 설치가 제한됐다. 하지만 국토교통부가 작년 2월 오피스텔 건축 기준을 개정해 ‘발코니 딸린 오피스텔’이 가능해졌다. 이에 서울시는 지난해 5월 발코니 유효 폭을 0.8m 이상으로 설정하는 등의 가이드라인을 마련해 시행했다.

그러나 업계에서는 서울시의 이런 발코니 설치 기준이 설계 유연성을 제한하고 공간 배분의 비효율성을 초래한다는 지적이 제기됐다. 민간 자율성을 보장하기 위해 이 가이드라인을 없애겠다는 게 서울시 입장이다. 이에 따라 발코니 최소폭 관련 제한이 사라지고, 발코니 외측에 창호를 설치할 수 있게 된다.

지금까지는 지상 3~20층까지만 발코니 설치를 허용했는데, 앞으로 21층 이상에도 발코니를 둘 수 있다. 서울시는 더 다양한 평면 설계를 갖춘 오피스텔 공급이 늘어날 것으로 기대하고 있다.

이인혁 기자 twopeople@hankyung.com