부모가 가등기 설정으로 아들 재산 지킬 수 있나?(백승재변호사, 법무법인 청담)

Q. 아들이 사업을 하기도 하고 친구들 보증을 서 준 적도 많아 걱정입니다. 아들이 혹시 집 저당을 잡힐 경우 아들 명의의 부동산을
채권자들로부터 지키고 싶은데, 부모인 저희가 아들 집에 가등기를 설정하는 게 가능할까요? 또 가등기를 다른 근저당권보다
먼저 설정하면 방어가 가능하다고 들었는데, 사실인가요?

Q. 박보경/ 이런 경우 가등기가 아드님 재산을 지키는 방법이 될 수 있을까요?

< 백승재 변호사, 법무법인 청담 >

A. 백승재 / 채권자들이 아드님 댁에 근저당권 등을 설정하기 전에 순위가 앞서는 가등기를 설정하시려는 것 같습니다.
이런 경우 부모님과 아드님 간의 매매 예약을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권을 가지고 가등기를 하시게 되는 것인데요,
사실 등기소에 가 보시면 등기를 담당하시는 등기관님이 반려처분을 하실 수도 있습니다. 설령 가등기의 원인에 대한 증빙을
잘 준비하셔서 가등기를 하셨다하더라도 매도인 매수인 간에 가족 관계가 있다거나 해서 진정한 매매 계약이 없다는 것이
입증된다면 민법 제108조의 통정허위표시에 해당해서 무효가 될 수 있습니다.

Q. 박보경/ 통정허위표시.. 용어가 좀 어려운데 어떤 뜻인가요?

A. 백승재/ 우리 민법 108조에는 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다고 되어 있는데요 이런 경우를 법조인들은
통정허위표시라고 부르고 있습니다. `통정`이라는 용어는 `서로의 사정을 알고 있다`, 이런 의미라고 생각하시면 되는데요
서로 합의하에 허위의 법률 행위를 하는 것이지요. 사연 주신 분과 아드님 간에 실제로 집을 사고 파실 의사는 없이 가등기만
하실 생각이시지 않겠습니까? 그래서 이 경우도 통정 행위라고 볼 수가 있겠습니다.

Q. 박보경/ 아~ 그렇다면, 사연을 보내주신 분의 경우.. 가등기가 무효가 된다는 말씀이신 거죠?

A. 백승재 / 소송으로 가게 될 경우 아드님 집에 후순위로 근저당을 설정한 저당권자들이 무효를 주장하게 되면 상대방이
유리한 부분이 있다는 것이지요. 결국 소송에서는 사실을 얼마나 잘 주장하느냐 하는 입증의 문제가 되는데요
사연 주신 시청자 분과 아드님이 가족 관계에 있고 부동산 매매 계약을 할 별다른 사정이 없고 후순위 근저당권자들보다
앞서는 순위를 확보하기 위한 것이라는 것을 상대방 변호사님께서 잘 주장하신다면 이 매매 계약을 무효로 만들고 그에 따른
가등기도 무효로 만드실 수 있을 것 같네요.

Q. 박보경 / 그럼.. 가등기는 할 수 있지만, 상대방이 소송에서 무효라는 점을 밝혀낸다면 의미가 없어진다는 말씀으로 정리하면 될까요?

A. 백승재 / 네, 맞습니다. 그리고 사실 이렇게 근저당권에 앞서는 순위를 보전하시려고 가등기를 하시는 경우에
또 다른 문제가 발생하기도 하는데요, 이 사연의 경우 부모님의 채권자들이 아드님 부동산에 가압류나 집행을 할 수도 있게 되거든요.

★박보경/ 아들이 부모님께 보증을 서주지도 않았는데 어떻게 가능한 건가요?

A. 백승재 / 소유권이전등기청구권 같은 채권도 엄연히 채무자의 재산이라고 볼 수 있습니다. 따라서 부모님의 채권자들이
가등기 사실을 파악한다면 아드님 건물에 대한 부모님의 소유권이전등기청구권에 대해서 가압류가 들어올 수도 있겠네요.