진행: 전혜원MC
출연: 장운길 세무법인`길` 대표세무사
-사연소개-
얼마전 가지고 있던 5층 건물을 매도했습니다.
지하 1층은 보일러실이고
지상 1,2층은 근린생활시설
3층부터 5층까지는 주택으로 지어진 건물이었는데요.
전부 임대를 주었고
2년 반 전에 세무서에
상가 및 주택임대사업자등록을 했습니다.
직접 거주하지는 않지만 1주택에 임대주택이라서
지난해 세무서의 종합부동산세 합산배제신고 안내에 따라
합산배제신고를 했고
덕분에 종부세를 내지 않았습니다.
시세 면에서도 차익을 얻어서
2012년 12월에 16억원에 취득한 건물을
지난달에 20억원 정도에 매매계약을 했는데요.
상가주택이지만 근린생활시설보다 주택부분이 더 큰데
1세대 1주택으로 양도소득세를 비과세 받을 수 있는지요?
또 장기보유특별공제는 가능한지도 궁금합니다.
종합부동산세도 걱정스러운데요.
올해 종합부동산세는 언제, 어떻게 내야하고,
지난해 합산배제신고로 납부하지 않은 종부세는
또 어떻게 해야 될까요?
절세할 수 있는 방법이 있다면 조언 부탁드립니다.
전혜원/ 오늘 사연주신 분은,
2년여 만에 취득했던 부동산을 4억원 정도 남기고
매매하신 뒤에 사연을 주셨네요.
그동안 임대소득도 꽤 있었을 것 같고
부동산도 올라서 재미를 보셨는데요...
우선, 사연과 같이 1세대 1주택자가
임대하던 상가주택을 양도하면
양도소득세 비과세나 양도소득특별공제를
받을 수 있는 건가요?
장운길/ 네, 오늘 시청자사연을 주신 분께서는
1세대1주택을 소유하고
본인은 다른 곳에 전세를 살면서 임대사업자등록을 하고,
상가와 주택을 임대하고 있는 것으로 보이는데요,
세법상 1세대1주택을 적용함에 있어서
한 동의 건물이
주택과 주택 외의 부분으로 되어 있는 겸용주택의 경우와
한 울타리 내에 주택과 주택 외의 건물이 있는 경우에는
그 전부를 주택으로 보게 됩니다.
다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택 외의 부분은
주택으로 보지 아니합니다.
따라서, 오늘 사연의 경우에는 주택부분이 더 크므로
전체를 주택으로 볼 수는 있으나,
매매가가 20억원으로 9억원이 초과하는 고가주택에 해당되어
9억원을 초과하는 금액에 대하여는
양도소득세를 납부하셔야 합니다.
이때, 보유기간이 3년을 초과해야 장기보유특별공제를 받을 수 있는데,
3년이 모자라서 이 부분은 혜택을 볼 수가 없습니다.
전혜원/ 그렇군요... 그럼, 소유하고 있던 상가주택을
임대하다가 3년이 안되어 양도하게 되었다는데,
이런 경우에 합산배제신고로 납부하지 않았던
종합부동산세는 어떻게 되는지도 궁금하다고 하셨어요.
먼저 합산배제신고가 뭐고,
몇 년을 소유하고 임대해야 하는지,
언제 어떤 경우에 부과되는지 용어가 어려운데요,
종합부동산세에 대하여 자세히 설명해주시면
좋을 것 같은데요.
장운길/ 네... 세금관련 용어가 좀 어렵지요...ㅎㅎ
지난주 방송에서도 종합부동산세에 대하여
간단히 설명 드렸지만, 종부세는 매년 6.1일현재
인별로 소유한 주택 또는 토지의 공시가격 합계액이
일정 금액을 초과하는 경우에 부과되는 세금입니다.
종합부동산세 과세대상은
1주택은 9억원 이상, 2주택 이상은 6억원 이상과
5억원 이상의 종합합산토지,
그리고 80억원 이상의 별도합산토지에 대하여만 과세합니다.
종부세는 관할세무서장이 납부할 세액을 12월 초에
결정 고지하며 납세의무자는 매년 12월 15일까지
납부하시면 되겠습니다.
이때, 종부세 납부할 세액의 20%에 해당하는
농어촌특별세도 함께 납부하여야 합니다.
그러나, 임대주택의 경우에는 먼저, 시군·구청에
임대사업자 등록을 하고 세무서에 사업자등록을 한 후에
합산배제신고를 하면 종합부동산세는 과세를 제외합니다.
전혜원/ 모두의 부동산,
오늘은 임대하던 상가주택 양도시
양도소득세와 종합부동산세에 대하여
절세할 수 있는 정보를 전해드리고 있습니다.
오늘 사연주신 분께서는 3년이 안되어서 양도소득세도 장기보유특별공제를 못 받는다고 설명 주셨는데요,
종합부동산세의 경우는 어떤가요?
종부세도 3년이 안 돼서
혜택을 받을 수 없는 건가요?
장운길/ 네... 오늘 사연주신 분께서는
상가주택을 취득해서 임대업을 하시다가
3년을 못 채우고 양도한 경우인데요,
양도세와 종합부동산세를 절세하기 위해서는
같은 가격에 팔더라도 3년을 채우고 양도하면
양도차익의 10%를 장기보유특별공제를 받을 수 있구요,
5년 이상 임대하는 경우에는
매년 부과되는 종합부동산세를 과세제외 받을 수 있으므로
5년 후에 팔아야 종합부동산세 5년치를 토해내지 않습니다.
결국, 오늘 시청자 사연은 다행이 주택부분이 커서
9억원을 초과하는 금액에 대하여만 양도세를 내야 하지만
이때 장기보유특별공제는 받을 수 없겠습니다.
또한, 그동안 과세 제외 받은 종합부동산세에 대하여는
가산세를 포함하여 다시 납부하여야 하겠습니다.
전혜원/ 그렇군요...
마지막으로 종합부동산세는
주택과 토지의 공시가격으로
매년 과세한다고 했는데,
공시가격은 언제 어디서 공시하는 건가요?
장운길/ 네, 주택과 토지의 공시일자가 한 달 차이로 서로 다른데요,
주택은 매년 4월말에 가격을 공시하고 있는데요,
단독주택은 시·군·구청에서 공시를 하구요,
아파트나, 연립, 다세대 등 공동주택은
국토교통부에서 공시를 하고 있습니다.
그리고 토지는 매년 5월 말에 시·군·구청에서
공시를 하고 있구요, 공시가격의 열람은
공시기관의 홈페이지에서 편리하게 열람하실 수 있습니다.
출연: 장운길 세무법인`길` 대표세무사
-사연소개-
얼마전 가지고 있던 5층 건물을 매도했습니다.
지하 1층은 보일러실이고
지상 1,2층은 근린생활시설
3층부터 5층까지는 주택으로 지어진 건물이었는데요.
전부 임대를 주었고
2년 반 전에 세무서에
상가 및 주택임대사업자등록을 했습니다.
직접 거주하지는 않지만 1주택에 임대주택이라서
지난해 세무서의 종합부동산세 합산배제신고 안내에 따라
합산배제신고를 했고
덕분에 종부세를 내지 않았습니다.
시세 면에서도 차익을 얻어서
2012년 12월에 16억원에 취득한 건물을
지난달에 20억원 정도에 매매계약을 했는데요.
상가주택이지만 근린생활시설보다 주택부분이 더 큰데
1세대 1주택으로 양도소득세를 비과세 받을 수 있는지요?
또 장기보유특별공제는 가능한지도 궁금합니다.
종합부동산세도 걱정스러운데요.
올해 종합부동산세는 언제, 어떻게 내야하고,
지난해 합산배제신고로 납부하지 않은 종부세는
또 어떻게 해야 될까요?
절세할 수 있는 방법이 있다면 조언 부탁드립니다.
전혜원/ 오늘 사연주신 분은,
2년여 만에 취득했던 부동산을 4억원 정도 남기고
매매하신 뒤에 사연을 주셨네요.
그동안 임대소득도 꽤 있었을 것 같고
부동산도 올라서 재미를 보셨는데요...
우선, 사연과 같이 1세대 1주택자가
임대하던 상가주택을 양도하면
양도소득세 비과세나 양도소득특별공제를
받을 수 있는 건가요?
장운길/ 네, 오늘 시청자사연을 주신 분께서는
1세대1주택을 소유하고
본인은 다른 곳에 전세를 살면서 임대사업자등록을 하고,
상가와 주택을 임대하고 있는 것으로 보이는데요,
세법상 1세대1주택을 적용함에 있어서
한 동의 건물이
주택과 주택 외의 부분으로 되어 있는 겸용주택의 경우와
한 울타리 내에 주택과 주택 외의 건물이 있는 경우에는
그 전부를 주택으로 보게 됩니다.
다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택 외의 부분은
주택으로 보지 아니합니다.
따라서, 오늘 사연의 경우에는 주택부분이 더 크므로
전체를 주택으로 볼 수는 있으나,
매매가가 20억원으로 9억원이 초과하는 고가주택에 해당되어
9억원을 초과하는 금액에 대하여는
양도소득세를 납부하셔야 합니다.
이때, 보유기간이 3년을 초과해야 장기보유특별공제를 받을 수 있는데,
3년이 모자라서 이 부분은 혜택을 볼 수가 없습니다.
전혜원/ 그렇군요... 그럼, 소유하고 있던 상가주택을
임대하다가 3년이 안되어 양도하게 되었다는데,
이런 경우에 합산배제신고로 납부하지 않았던
종합부동산세는 어떻게 되는지도 궁금하다고 하셨어요.
먼저 합산배제신고가 뭐고,
몇 년을 소유하고 임대해야 하는지,
언제 어떤 경우에 부과되는지 용어가 어려운데요,
종합부동산세에 대하여 자세히 설명해주시면
좋을 것 같은데요.
장운길/ 네... 세금관련 용어가 좀 어렵지요...ㅎㅎ
지난주 방송에서도 종합부동산세에 대하여
간단히 설명 드렸지만, 종부세는 매년 6.1일현재
인별로 소유한 주택 또는 토지의 공시가격 합계액이
일정 금액을 초과하는 경우에 부과되는 세금입니다.
종합부동산세 과세대상은
1주택은 9억원 이상, 2주택 이상은 6억원 이상과
5억원 이상의 종합합산토지,
그리고 80억원 이상의 별도합산토지에 대하여만 과세합니다.
종부세는 관할세무서장이 납부할 세액을 12월 초에
결정 고지하며 납세의무자는 매년 12월 15일까지
납부하시면 되겠습니다.
이때, 종부세 납부할 세액의 20%에 해당하는
농어촌특별세도 함께 납부하여야 합니다.
그러나, 임대주택의 경우에는 먼저, 시군·구청에
임대사업자 등록을 하고 세무서에 사업자등록을 한 후에
합산배제신고를 하면 종합부동산세는 과세를 제외합니다.
전혜원/ 모두의 부동산,
오늘은 임대하던 상가주택 양도시
양도소득세와 종합부동산세에 대하여
절세할 수 있는 정보를 전해드리고 있습니다.
오늘 사연주신 분께서는 3년이 안되어서 양도소득세도 장기보유특별공제를 못 받는다고 설명 주셨는데요,
종합부동산세의 경우는 어떤가요?
종부세도 3년이 안 돼서
혜택을 받을 수 없는 건가요?
장운길/ 네... 오늘 사연주신 분께서는
상가주택을 취득해서 임대업을 하시다가
3년을 못 채우고 양도한 경우인데요,
양도세와 종합부동산세를 절세하기 위해서는
같은 가격에 팔더라도 3년을 채우고 양도하면
양도차익의 10%를 장기보유특별공제를 받을 수 있구요,
5년 이상 임대하는 경우에는
매년 부과되는 종합부동산세를 과세제외 받을 수 있으므로
5년 후에 팔아야 종합부동산세 5년치를 토해내지 않습니다.
결국, 오늘 시청자 사연은 다행이 주택부분이 커서
9억원을 초과하는 금액에 대하여만 양도세를 내야 하지만
이때 장기보유특별공제는 받을 수 없겠습니다.
또한, 그동안 과세 제외 받은 종합부동산세에 대하여는
가산세를 포함하여 다시 납부하여야 하겠습니다.
전혜원/ 그렇군요...
마지막으로 종합부동산세는
주택과 토지의 공시가격으로
매년 과세한다고 했는데,
공시가격은 언제 어디서 공시하는 건가요?
장운길/ 네, 주택과 토지의 공시일자가 한 달 차이로 서로 다른데요,
주택은 매년 4월말에 가격을 공시하고 있는데요,
단독주택은 시·군·구청에서 공시를 하구요,
아파트나, 연립, 다세대 등 공동주택은
국토교통부에서 공시를 하고 있습니다.
그리고 토지는 매년 5월 말에 시·군·구청에서
공시를 하고 있구요, 공시가격의 열람은
공시기관의 홈페이지에서 편리하게 열람하실 수 있습니다.
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