부동산 시장에 착한 분양가 바람이 불고 있다. 분양가 상한제 폐지 등으로 분양가가 상승한 아파트 이어 저금리로 인기가 높은 `수익형 부동산`도 착한 분양가를 강점으로 내세운 상품들이 투자자들의 관심을 끌고 있는 것이다.
착한 분양가는 크게 주변과 비교해 외형상에 보이는 경우가 있는가 하면 높은 전용률이나 중도금 무이자 등 각종 혜택으로 실질적인 분양가 나뉘게 된다.
먼저 외형적인 분양가가 저렴해 좋은 성적을 보인 사례다. 올 5월 서울 마포구 신공덕동에 `공덕역 블루마리 오피스텔`의 경우 분양개시 2개월만에 100% 분양에 마감했다.
스튜어디스, KTX 승무원 전용 오피스텔로 지하 3층~지상 18층, 전용면적 19.88~39.76㎡ 총 259실 공급 규모로 공급된다. 공덕역은 지하철 5호선, 6호선, 공항철도, 경의선이 통과하는 4중 역세권이며 향후 신안산선(예정)이 개통 되면 5개 노선이 통과하는 수도권 최대 환승역이 되는데 분양가가 주변 대비 300~500만원 정도 저렴했다.
다음은 우수한 전용률로 실질적인 분양가가 저렴해 인기를 끈 사례다. 강서구 마곡지구 I8블럭 일반상업지역에 분양에 나선 주차전용상가인 GMG타워가 분양개시 한달만에 100% 분양을 마감해 관심을 끌었다. 지하 1층~지상 8층으로 지상 1층, 2층, 3층, 8층이 상가로 이뤄졌다. 지엠지타워는 전용률이 일반 근린상가에 비해 약 75%로 월등하게 높아 아파트 단지내 상가 전용률과 비슷하며 현재 최대 1억원 가량의 프리미엄이 형성되어 있다.
위에 사례처럼 수익형 부동산에서 전용률이 중요한 이유는 투자자나 임차인에게 선호되기 때문.
예를들면 분양면적 66㎡의 전용률 50%인 A상가와 75%인 B상가가 있을 경우 3.3㎡당 분양가는 2,000만원으로 같더라도, A는 실사용 면적이 33㎡에 불과해 실제 분양가는 4,000만원에 달한다. 반면 B는 실사용 면적이 49.5㎡로 실면적 대비 분양가는 2,667만원으로 계산된다. 결국 전용률을 이용해 실사용 면적 대비 분양가를 따져본다면 동일한 분양가라도 보다 실속형 상가투자가 가능해지는 셈이다.
수익형 부동산의 특성상 착한 분양가의 메리트가 더욱 커지게 되는데 같은 임대조건일 경우 분양가에 따라 수익률이 달라진다는 것이다.
예컨대 전용면적 30㎡의 오피스텔을 주변 시세가 1억2000만원(대출고려않함)에 임대료 수준이 보증금 1000만원에 월 70만원을 받는다면 수익률은 6.5% 수준이지만 1000만원이 싼 1억1000만원(대출고려않함)에 매입할 경우 수익률은 7%로 껑충 뛰는 식이다.
장경철 부동산센터 이사는 "최근 착한 분양가를 내세운 수익형 부동산이 인기를 끌고 있는 게 사실"이라며 "하지만 단지 분양가가 저렴하다는 이유만으로 무조건 투자하기보다는 주변 개발 호재나 임대수요나 배후세대 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 조언했다.
착한 분양가로 분양(예정)중인 수익형 부동산 현황
○영종도 해이든 레지던스(오피스텔)=인천광역시 중구 중산동 1951-2번지에 바다와 공원 조망권을 확보한 `해이든 영종 레지던스` 오피스텔이 12월 분양을 앞두고 있다. 지하 1층~지상 20층, 연면적 5801.10㎡, 162실 규모로 생활형 숙박시설과 근린생활시설로 구성된다. 전용면적 기준 20㎡으로 전용률 약 60%, 분양가는 최저 9,000만원대(부가세 별도)에서 1억 1000만원대(부가세 별도)로 공급되는데 타 상품과 비교해 평균 5천만원정도(30%가량) 저렴하다. 운영사는 국내 굴지의 건물관리회사인 세한택스로 영종도 상주 근무직원 700~1000명 중 30% 가량이 해이든 영종 레지던스에 숙소로 사용 예정이다. 계약금 10%에 중도금 50% 무이자 혜택이 주어진다.
○송내 이데아시티(오피스텔)=경기 부천시 영화의거리 일대 `송내 이데아시티` 오피스텔이 선임대·후분양으로 분양중이다. 지하 3층~지상 11층, 총 105실이 분양될 예정으로 분양면적 44.60~45.54㎡로 투자자와 임차인들이 가장 선호하는 평형대다. 하루 유동인구 20만명의 1호선 송내역 도보 5분거리로 북부역세권 영화의거리(먹자거리) 동쪽 출입구에 위치하고 있으며 투나쇼핑몰, 법원, 경찰청(1분거리), 근로, 교용, 국민연금, 의료보험공단(2분거리) 등이 모두 200m이내에 있다. 송내역 10년만에 분양하는 신축 오피스텔로 부천 최대의 교통요지(급행정차), 다양한 상권인접(송내 최대 먹자상권), 풍부한 인프라로 투자와 동시에 수익이 발생한다. 분양가는 9천~1억선으로 실제 투자금 3400만원부터다.
○마곡 동익드미라벨(상가)=동익건설은 서울 강서구 마곡지구 I7-1,2블록에 들어서는 상업시설인 `동익 드 미라벨` 1층 회사보유분을 선착순 분양한다. 마곡지구의 주거~행정~업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치하고 있으며 지하 1층~지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모로 지상 1~2층과 8층에는 168개의 점포가, 3~7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 전용률 80%선이며 주변대비 준공은 오는 2017년 1월 계획이다. 현재 마곡지구 상가의 3.3㎡당 가격은 1층 기준으로 3000만원 초반부터 5000만원대 중반에 달하는데 `동익드미라벨`의 경우 최저 1800만원대부터 2800만원대까지 분양가로 이루어져 주변 상가들과의 금액적으로 저렴하다.
○강동역 파밀리에 테라자(상가)=신동아건설은 5호선 강동역 직통연결 스트리트몰 `강동역 파밀리에 테라자` 22층 규모의 업무동 내 상가가 본격분양에 들어간다. 업무동은 5호선 강동역 2번출구와 직통으로 연결되며 십차선 도로인 천호대로를 접하고 있어 교통여건이 편리하다. 공급대상은 지상 1층~지상 5층 상가로 총 10개 점포, 실투자금은 5억원대 부터며, 전용면적기준 80.85~270.12㎡이다. 천호, 성내, 둔촌, 길동 거주 인구 26만명 등 도심속에 안정적인 상권형성이 기대된다. 5호선 강동역 주변은 천호·성내 재정비촉진지구와 함께 업무·상업 중심지로 부상할 전망이다. 주거동 단지내 상가도 분양중이다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포에 70대의 자주식 주차장이 공급되며 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 스트리트형 상가로 개발된다.
○위례 우남역 이타워(상가)=위례신도시 우남역세권 근상 1-4BL에 우남역 이-타워(E-Tower) 프라자 상가가 분양중이다. 지하 3층~지상 11층 연면적 13,447.83㎡규모로 지하 3층~지하 1층은 주차장, 지상 1층~지상 11층은 총 86개 점포로 구성되며 3.3㎡당 분양가는 900만~4500만원선이다. 우남역세권은 위례신도시에 처음으로 조성되는 더블역세권 상권으로 최대 상업지구 밀집상권으로 중심이자 우남역 환승지역의 풍부한 유동인구 유입이 예상되는 지역이다. 전용률 54%대로 우수하며 계약금 10%에 40% 중도금 무이자 혜택이 주어지며 입점은 2017년 상반기 예정이다.
○가산 대명벨리온(오피스텔)=서울 금천구 가산디지털시티 내 `가산 대명 벨리온` 오피스텔이 11월 분양한다. 총 585실로 연면적 24,990.61㎡, 지하 3층~지상 16층 규모로 전용면적 16~31㎡, 9개타입으로 공급예정이며 건폐율이 26.97%라 쾌적한 주거환경이 조성된다. 서울디지털산업단지 3단지는 그동안 일반 분양형 오피스텔 공급이 전무한 지역으로 1호선·7호선 더블역세권 도보 3분거리 입지로 공급되는 최초 오피스텔이라는 평가다. 주요 개발호재로 2020년(예정)까지 인근에 서부간선도로가 지하화로 계획, 일반도로와 공원으로 조성될 경우 직접 수혜단지며 일부세대는 안양천 조망이 가능하며 3단지 첫 공급되는 일반형 오피스텔로 경쟁상품이 없는 관계로 가격주도형이라는 평가다.
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