천편일률적인 분양시장에도 다양한 형태의 기능을 결합한 `하이브리드(Hybrid)형`이 부동산이 속속 선을 보여 관심을 끌고 있다.
업계에서는 분양시장에 이러한 상품이 속속 등장하게 된 배경으로 공급 홍수속에 차별화를 부각시켜 우의를 점하고자 하는 전략으로 보고 있는데 대표적인 하이브리드형 6선으로 ▲테라스하우스 ▲스트리트몰 ▲레지던스 ▲아파텔 ▲역세권+대단지 ▲역세권+대학가 등이 있다.
먼저 주택 분양시장에서 급부상하는 하이브리드형 상품으로 테라스하우스가 있다. 테라스하우스의 높은 인기는 쾌적한 주거공간을 선호하는 30~40대들이 획일적인 아파트보다는 독립적으로 사용 가능한 외부공간에 대한 선호도가 커지고 있기 때문이다.
테라스하우스는 위층 세대가 아래층 세대의 지붕을 정원으로 활용하는 구조로 서비스 면적이 더 주어져 넓고 쾌적한 공간 활용이 가능하다. 여기에 아이들의 놀이터와 텃밭, 야외 바비큐장 등으로도 활용할 수 있어 수요자들의 관심이 높다.
지난 8월 분양한 GS건설의 `광교파크자이 더테라스`는 총 227가구(특별공급 제외) 모집에 1만2,220명이 몰려 평균 53.8대 1의 경쟁률을 기록했고 특히 84㎡D타입의 경우 최고경쟁률 1569대 1을 기록해 광교신도시 최고 청약경쟁률 신기록을 세웠다.테라스하우스는 분양 이후 프리미엄도 높게 형성되는 추세다. 지난해 분양한 강남 세곡지구 `효성해링턴 코트` 전용 95㎡는 1억3,000만~1억9,000만원의 웃돈이 붙었다. 올해 초 입주를 시작한 `동탄 센트럴자이` 84㎡ 복층형 테라스하우도 분양가 대비 1억원 가량 가격이 뛰었다.
수익형 상품에 하이브리드 바람이 매섭다. 서울 강서구 마곡지구서 분양한 호피스텔인 `마곡 럭스나인`은 마곡지구 최초로 조식 뷔페와 세탁물 서비스, 주차 대행 등 호텔급 서비스를 접목해 2개월 만에 100% 분양이 완료했고 200m에 이르는 스트리트몰로 조성되는 GS건설의 `공덕 파크자이` 상가도 최고 297대1의 경쟁률을 기록했고 공개청약을 마감한 결과 57개 매장 모집에 평균 약 68대1, 최고 297대1의 경쟁률을 보이며 100% 분양을 마쳤다.
가치도 시간이 지날수록 오르고 있다. 인천 송도국제도시의 대표적인 랜드마크 상가인 `송도 커낼워크`의 경우 약 750m 길이의 인공수로를 조성하고, 테라스를 설치한 스트리트형 상가로 꾸몄다. 커낼워크의 경우 개발 초기인 2009년 공시지가가 ㎡당 203만원에서 올해 238만3000원으로 17.39% 가량 올랐다.
▲테라스하우스(=단독주택+아파트)=최근 테라스하우스는 아파트와 단독주택의 장점을 합친 주거 형태가 실수요자들 관심을 끌고 있다. 답답한 아파트 생활에 지친 소비자들이 전원생활이 주는 쾌적함과 아파트 생활의 편리함을 동시에 누릴 수 있는 새로운 주거 트렌드를 찾아나서는 모습이다. 테라스하우스는 경사면을 이용해 계단식으로 지은 집을 말한다. 대지 경사도에 맞춰 층이 올라갈 때마다 조금씩 뒤로 물러나는 구조로 집을 지은 뒤 아래층 옥상 일부를 위층 테라스로 쓴다. 테라스를 각 가구 생활 방식에 맞게 정원, 카페, 바비큐장 등 원하는 공간으로 만든 셈이다. 일반적으로 4층 이하 저층으로 구성돼 있다. 아파트 등 공동주택이 가지고 있던 층간소음, 주차난 등 이런 문제를 해결한 부분도 장점이다.
▲스트리트몰(=스트리트형+몰링형)=최근 소비의 주체인 젊은 세대들은 거리를 거닐며 쇼핑과 문화를 한꺼번에 즐길 수 있는 스트리트몰을 선호된다. 가족과 연인들의 발길이 끊이지 않는 서울 마포 합정역 메세나폴리스몰 등이 좋은 예다.
`스트리트몰`이란 스트리트형와 몰링형 상가의 장점을 가미한 상업시설이다. 거리를 거닐며 쇼핑은 물론 문화, 놀이, 먹거리, 휴식까지 즐길 수 있는 복합 엔터테인먼트 상가로 많은 고객을 끌어들이는 다양한 핵심점포(키테넌트)를 배치 할 수 있어 수요층의 이목을 끈다. 또한 지역을 대표하는 랜드마크로 성장할 가능성도 높다.
▲레지던스(=호텔+오피스텔)=최근 호텔식 서비스를 도입한 일명 레지던스형 오피스텔이 인기다. 주차·청소·조식 뷔페처럼 호텔에서나 볼 수 있는 서비스를 오피스텔에서 누리는 시대가 왔다. 시설 고급화를 넘어 차별화한 서비스를 지향하는 최근 주거 트렌드가 오피스텔에 고스란히 반영되고 있다는 셈이다.
주거시설에 `호텔식 서비스`가 적용되기 시작한 것은 2000년대 중반이다. 대도시에서 고급 주상복합아파트를 분양하는 주택업체가 차별화 전략으로 내걸었다. 최근 1~2인 가구가 급증하면서 오피스텔이 주요 주거시설로 부상하자 이런 분위기가 오피스텔로 이어지고 있다.
다만, 호텔식 서비스나 고급 인테리어가 세입자를 찾는 데 도움이 될 수 있지만 임대료와 관리비가 오를 경우 실제 임대수익률이 떨어질 수도 있다는 점은 주의해야 한다.
▲아파텔(=아파트+오피스텔)=전세가 상승이 심화되면서 생소한 개념이기도 한 `아파텔`에 수요자들의 관심이 뜨겁다. `아파텔`은 아파트의 편리함에 오피스텔의 장점이 결합된 형태로 아파트와 오피스텔의 합성어이다. 기존 오피스텔과 달리 원룸 형태에서 벗어나 방의 개수를 2~3개로 늘리고 규모도 커지면서 주거용으로 손색이 없어 이목이 집중되고 있다. 최근 공급되는 `아파텔`의 경우 평면구성은 물론 커뮤니티 시설과 조경, 친환경 에너지 설비까지 갖춰 주거용으로 손색이 없는 데다 분양가 역시 비슷한 평형대 아파트에 비해 저렴하기 때문에 투자자는 물론 실수요자들의 관심이 높아지고 있다.
▲역세권+대단지=수도권에서 역세권에 대단지까지 갖춘 오피스텔이 주목 받고 있다. 역세권은 유동인구가 풍부해 상권이 잘 발달돼 있고 업무지역 접근성이 뛰어나 배후수요도 풍부하다는 점에서 수익성 부동산을 찾는 수요자들의 관심이 모아진다.
여기에 대단지 프리미엄을 확보한 오피스텔은 커뮤니티·편의시설과 저렴한 관리비까지 갖춰 지역 내 랜드마크로 자리잡을 가능성이 크다. 여기에 부족한 부지의 희소성까지 있어 높은 월세 형성뿐만 아니라 추후 가격 상승까지 기대해 볼 수 있다.
▲역세권+대학가=역세권이자 대학가 인근에서 분양하고 있는 수익형 상품은 투자자들에게 대표적인 분양 불패지역을 꼽힌다. 대학가 주변은 대학생 수요를 기본으로 역세권을 끼고 있는 직장인, 신혼부부 등 임대수요가 많아 공실 염려가 낮은 게 특징이다. 또 서울 강남권이나 도심 주요 지역보다 투자금도 상대적으로 적어 투자수익률이 높은 게 일반적이다. 역세권에 대학가 수익형 부동산은 초저금리 기조로 은행의 예·적금 금리는 1%대 머물러 있지만 대학가 상가 투자 수익률은 5%를 넘고 있는 것으로 나타났다.
장경철 부동산센터 이사는 "최근 장점과 장점을 결합형 융합형 상품인 하이브리드형 수익형 상품이 속속 선을 보여 주목을 받고 있다"며 "이런 하이브리드형 상품은 검증된 상품인 상가나 오피스텔을 넘어서 최근 공급 과잉으로 어려움을 겪는 도시형 생활주택이나 분양형 호텔 등 다양한 수익형 상품에 돌파구 역할을 할 것으로 보여 공급이 활발해질 전망"이라고 말했다.
수도권 분양(예정)중인 하이브리드(Hybrid)형 부동산 6선(選)
-테라스하우스-
○인천 남동구 논현동 이안 라온파미에(테라스하우스)=인천 논현지구 바닷가에 위치한 `이안 라온파미에`가 모델하우스를 그랜드 오픈하고 12월 22~24일경부터 본격적인 분양 절차에 들어간다. 지하 1층~지상 4층, 전용면적 기준 100~115㎡의 298세대로 구성된 희소성이 높은 바닷가 테라스하우스 단지로 전용률 85%선, 일부세대는 바다조망과 복층형 공간 활용이 가능하다. 전세대가 선호도가 높은 남향배치며 주차공간은 세대당 1.5대가 제공된다. 논현 택지지구에서 희소성 있는 중소형이라는 점 주택시장에서 인기가 좋은 테라스하우스라는 부분이 더해진 만큼 오픈 전부터 문의가 끊이질 않고 있다. 입주예정일은 2017년 3월경이며, 중도금 60% 무이자로 입주시까지 자금 부담을 줄였다.
-스트리트몰-
○서울 강동 천호동 강동역 파밀리에 테라자(상가)=신동아건설은 5호선 강동역과 직접 연결된 초역세권 상가 `강동역 파밀리에 테라자`의 투자자와 임차인을 모집하고 있다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포로 공급되며 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 스트 리스형 상가로 개발되어 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다. 지상 1층~5층은 상가로 공급될 예정이고 실투자금은 5억원대 부터 이며, 전용면적은 80.85~270.12㎡, 추천업종으로는 1층은 약국, 커피숍, 전문음식점, 은행 ATM기 등 2층은 은행 등 금융기관 3~5층은 피부과, 소아과, 이비인후과, 정형외과 등이다.
-레지던스-
○인천 중구 중산동 해이든 영종 레지던스(오피스텔)=인천광역시 중구 중산동 1951-2번지에 바다와 공원 조망권을 확보한 `해이든 영종 레지던스` 오피스텔이 12월 분양을 앞두고 있다. 지하 1층~지상 20층, 연면적 5801.10㎡규모로 생활형 숙박시설과 근린생활시설로 구성된다. 전용면적 기준 20㎡으로 전용률 약 60%, 분양가는 최저 9,000만원대(부가세 별도)에서 1억 1000만원대(부가세 별도)로 공급되는데 타 상품과 평균 5천만원정도(분양가 30%) 저렴하다. 헤이든 영종 레지던스 오피스텔 운영사는 국내 굴지의 건물관리회사인 세한텍스로 영종도 상주 근무직원 700~1000명 중 30% 가량이 헤이든 영종 레지던스에 숙소로 사용 예정이다.
-아파텔-
○배곧 헤리움 어반크로스(오피스텔)=교육도시로 조성되는 시흥 배곧신도시 내 서울대학교 시흥캠퍼스 예정부지 바로 앞에 위치한 `배곧 헤리움 어반크로스`는 1,906실 대단지로 조성되며, 이번에 공급분은 2차분으로 1차분 880실 원룸, 투룸형(=아파텔)은 마감하고, 2차분 1026실(원룸형+투룸형)이 분양에 나선다. `배곧 헤리움 어반크로스`는 시흥 배곧신도시 상업용지 4-1-1.2블록에 위치한 오피스텔로 지하 6층, 지상 19~20층 4개동, 전용 22~40㎡ 총 1,906실로 이뤄진 배곧신도시 내 최대 규모다. 이 가운데 2차분은 총 1026실로 △A타입(전용 22㎡) △C타입(전용 26㎡) △D타입(전용 40㎡) 구성되며 3.3㎡당 600만원대 최저가로 공급된다. 원룸형은 총분양가가 1억 초반으로 중도금 60% 무이자에 3000만원대면 투자가 가능하며 대출활용 시 최대 10% 이상 수익이 가능하다.
○대덕테크노밸리예미지어반코어(오피스텔)=금성백조는 대전광역시 유성구 관평동 1345번지 일대에 들어서는 `대덕테크노밸리 예미지 어반코어`를 특별분양중이다. 대덕테크노밸리 예미지 어반코어는 올 12월 말까지 분양을 받을 경우 판매촉진을 위해 일정비율 할인 혜택을 준다고 밝혔다. 아파텔은 아파트 평면과 똑같으면서 대단지 아파트와 맞먹는 커뮤니티시설까지 갖추었다. 규모는 총 612실로 대규모 프리미엄을 누릴 수 있으며 면적은 전용 48~84㎡로 아파트와 같은 평면으로 설계된다. 특히, 일부세대는 아파트를 닮은 평면으로 구성해 거실 및 주방, 방 3개 화장실 2개로 배치하고 3Bay 혁신설계로 쾌적한 생활과 주거편의성을 대폭 높였다.
-역세권+대학가-
○경기 부천 상동 송내 이데아시티(오피스텔)=경기 부천시 영화의거리 일대 `송내 이데아시티` 오피스텔이 선임대·후분양으로 분양중이다. 지하 3층~지상 11층, 총 105실이 분양될 예정으로 분양면적 44.60~45.54㎡로 투자자와 임차인들이 가장 선호하는 평형대다. 하루 유동인구 20만명의 1호선 송내역 도보 5분거리로 북부역세권 영화의거리(먹자거리) 동쪽 출입구에 위치하고 있으며 투나쇼핑몰, 법원, 경찰청(1분거리), 근로, 교용, 국민연금, 의료보험공단(2분거리) 등이 모두 200m이내에 있다. 송내역 10년만에 분양하는 신축 오피스텔로 부천 최대의 교통요지(급행정차), 다양한 상권인접(송내 최대 먹자상권), 풍부한 인프라로 투자와 동시에 수익이 발생한다. 분양가는 9천~1억선으로 실제 투자금 3400만원부터며 부천대 등이 있다.
○경기 성남 위례신도시 위례 우남역 이타워(상가)=위례신도시 우남역세권 근상 1-4BL에 우남역 이-타워(E-Tower) 프라자 상가가 분양중이다. 지하 3층~지상 11층 연면적 13,447.83㎡규모로 지하 3층~지하 1층은 주차장, 지상 1층~지상 11층은 총 86개 점포로 구성되며 3.3㎡당 분양가는 900만~4500만원선이다. 우남역세권은 위례신도시에 처음으로 조성되는 더블역세권 상권으로 최대 상업지구 밀집상권으로 중심이자 우남역 환승지역의 풍부한 유동인구 유입이 예상되는 지역이다. 전용률 54%대로 우수하며 계약금 10%에 40% 중도금 무이자 혜택이 주어지며 입점은 2017년 상반기 예정이다. 가천대 등 4개 대학이 인근에 있다.
-역세권+대단지-
○서울 금천 가산동 가산 대명 벨리온(오피스텔)=서울 금천구 가산디지털시티 내 `가산 대명 벨리온` 오피스텔이 11월 분양한다. 총 585실로 연면적 24,990.61㎡, 지하 3층~지상 16층 규모로 전용면적 16~31㎡, 9개타입으로 공급예정이며 건폐율이 약 30%라 쾌적한 주거환경이 조성된다. 서울디지털산업단지 3단지는 그동안 일반 분양형 오피스텔 공급이 전무한 지역으로 1호선·7호선 더블역세권 도보 3분거리 입지로 공급되는 최초 오피스텔이라는 평가다. 주요 개발호재로 2020년(예정)까지 인근에 서부간선도로가 지하화로 계획, 일반도로와 공원으로 조성될 경우 직접 수혜단지며 일부세대는 안양천 조망이 가능하다.
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