[증시 라인 11]
- 앵커 : 김동환 경제 칼럼니스트 / 경희대학교 국제지역연구원 객원연구위원
- 출연 : 김형근 / NH투자증권 연구위원
Q.> 8.2 부동산 대책 '규제 융단폭격'이라 불릴 만큼 시장에 큰 충격을 주고 있다. 내용이 방대하지만 핵심 내용만 다시 한번 언급해 달라.
→ 8월 2일 발표된 부동산 정책, 간단히 정리해보자면 총 6가지로 볼 수 있음.
1) 투기지역 및 투기과열지구 지정 확대 (2017년 8월 3일부터 즉각 시행)
투기지역 및 투기과열지구 '소유권 이전 등기 시' 전매제한
① 투기지역: 서울 11개구, 세종시
② 투지과열지구: 서울 전역(25개구), 경기 과천, 세종시
③ 조정대상지역: 서울 전역, 경기 7개시, 부산 7개구, 세종시
2) 양도소득세 강화 (적용시기: 2018년 4월부터 양도하는 주택부터)
- 2 주택자 기본세율(6~40%)+10%p, 3 주택자 이상 기본세율+20%p
- 분양권 전매 시 양도세율 50% 일괄 적용(조정대상지역, 2018년 1월부터)
3) 다 주택자 등에 대한 금융 규제 강화
- 투기지역 및 투기과열지구 LTV 및 DTI 일괄 40% 적용
(주택담보대출 1이상 보유 LTV 및 DTI 30% 강화)
- 조정대상지역 LTV 60% 및 DTI 50% 적용
4) 투기적 주택수요에 대한 조사 강화
: 투기과열지구 내 거래가액 3억 원 이상 주택(분양권, 입주권 포함)은 자금조달계획 및 입주계획 등의 신고를 의무화. 이런 자료는 자금출처 확인 등을 통해 증여세, 탈루여부 조사, 전입신고 등과 대조하여 위장전입, 실 거주 여부 확인 등에 활용될 것
5) 서민을 위한 주택공급 확대 및 실수요자를 위한 청약제도 정비
① 공적 임대주택 연간 17만호로 5년간 총 85만호 계획
② 민영주택 가점제 적용비율 확대, 오피스텔 거주자 우선분양 20% 배정
Q.> 부동산 갭 투자, 무리한 다 주택 보유를 막겠다는 것이 핵심인 것 같은데, 이번 대책으로 인한 부동산 시장 영향을 전망해달라.
올해 하반기부터의 본격적인 아파트 입주물량, 내년 1월부터 시행되는 재건축 초과이익 환수제, 그리고 분양권 전매와 4월에 적용되는 양도소득세 강화를 바탕으로 국내 부동산 시장 조정국면 진입 전망.
① 주택가격은 입주물량 급증하는 지역 중심으로 주택가격 조정. 이에 따라 올해 하반기 지방, 2018년 상반기 경기도 지역으로 확대 예상되고 신규주택보다는 기존주택 가격이 더 큰 폭으로 하락될 가능성이 존재
② 최근 주택공급이 부족한 서울은 올해까지는 가격 하락이 크지 않을 전망. 다만 내년 하반기를 기점으로 서울 지역의 주택가격 조정도 시작될 전망. 다만 재건축 초과이익 환수제 및 양도소득세 적용으로 내년 하반기를 기점으로 서울 지역의 주택가격 조정도 시작될 전망. 또한 재건축의 기대감으로 급증한 아파트는 올해 말까지 관리처분계획인가가 승인되지 않을 경우, 가격 조정 시작될 전망.
Q.> 앞으로 추가 규제로 쓸 수 있는 카드론 무엇이 있을까?
이러한 대책에도 불구 부동산 가격이 안 잡힐 경우, 정부는 추가적으로 보유세(종합부동산세, 재산세 등), DSR(총 부채 원리금 상환비율) 등의 규제를 추가적으로 발표할 가능성 존재.
Q.> 부동산 시장 경착륙 우려도 있다. 수요 누르고 공급 대책은 전무한데, 공급 감소로 되려 가격 상승도 예상되고 있다. 향후 시중의 자금의 향방에 대해 어떻게 전망하는가
시중의 자금은 주식 시장 및 채권 시장으로의 로테이션은 없을 것. 이번 대책에 9월부터 투기과열지구 내 거래가액 3억 원 이상 주택은 자금출처 확인 등을 통한 증여세 탈루여부 조사, 위장전입으로 과도한 투기수요가 차단될 것
또한 하반기 재건축초과이익 환수제 유예기간 종료와 양도소득세 회피를 위한 강남 지역의 주택 거래는 있을 수 있음.
Q.> 건설, 금융 등 관련 업종이 심하게 흔들렸다. 향후 전망은 어떠한가?
→건설분야는 부동산 규제강화로 전반적인 아파트 공급물량은 약화되고 입주물량이 많은 지방중심으로 영향은 클 것. 국내 주택분양 감소에 따른 국내 신규수주 감소될 것. 다만, 해외 신규수주가 증가 될 수 있는 지에 대한 부분을 지켜봐야 될 것.
→ 금융분야는 최근 3년간('14년 약 39만호, '15년 62만호, '16년 54만호)로 신규 주택공급 증가에 따른 주택담보대출 증가로 이어지고 최근 美 금리인상에 따른 시중금리 상승으로 대폭 이익증가. 부동산 대출규제 강화에 따른 신규담보대출은 감소될 것. 다만, 가계대출보다 기업대출이 늘어나고 있어 과도한 우려할 필요 없음.
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- 앵커 : 김동환 경제 칼럼니스트 / 경희대학교 국제지역연구원 객원연구위원
- 출연 : 김형근 / NH투자증권 연구위원
Q.> 8.2 부동산 대책 '규제 융단폭격'이라 불릴 만큼 시장에 큰 충격을 주고 있다. 내용이 방대하지만 핵심 내용만 다시 한번 언급해 달라.
→ 8월 2일 발표된 부동산 정책, 간단히 정리해보자면 총 6가지로 볼 수 있음.
1) 투기지역 및 투기과열지구 지정 확대 (2017년 8월 3일부터 즉각 시행)
투기지역 및 투기과열지구 '소유권 이전 등기 시' 전매제한
① 투기지역: 서울 11개구, 세종시
② 투지과열지구: 서울 전역(25개구), 경기 과천, 세종시
③ 조정대상지역: 서울 전역, 경기 7개시, 부산 7개구, 세종시
2) 양도소득세 강화 (적용시기: 2018년 4월부터 양도하는 주택부터)
- 2 주택자 기본세율(6~40%)+10%p, 3 주택자 이상 기본세율+20%p
- 분양권 전매 시 양도세율 50% 일괄 적용(조정대상지역, 2018년 1월부터)
3) 다 주택자 등에 대한 금융 규제 강화
- 투기지역 및 투기과열지구 LTV 및 DTI 일괄 40% 적용
(주택담보대출 1이상 보유 LTV 및 DTI 30% 강화)
- 조정대상지역 LTV 60% 및 DTI 50% 적용
4) 투기적 주택수요에 대한 조사 강화
: 투기과열지구 내 거래가액 3억 원 이상 주택(분양권, 입주권 포함)은 자금조달계획 및 입주계획 등의 신고를 의무화. 이런 자료는 자금출처 확인 등을 통해 증여세, 탈루여부 조사, 전입신고 등과 대조하여 위장전입, 실 거주 여부 확인 등에 활용될 것
5) 서민을 위한 주택공급 확대 및 실수요자를 위한 청약제도 정비
① 공적 임대주택 연간 17만호로 5년간 총 85만호 계획
② 민영주택 가점제 적용비율 확대, 오피스텔 거주자 우선분양 20% 배정
Q.> 부동산 갭 투자, 무리한 다 주택 보유를 막겠다는 것이 핵심인 것 같은데, 이번 대책으로 인한 부동산 시장 영향을 전망해달라.
올해 하반기부터의 본격적인 아파트 입주물량, 내년 1월부터 시행되는 재건축 초과이익 환수제, 그리고 분양권 전매와 4월에 적용되는 양도소득세 강화를 바탕으로 국내 부동산 시장 조정국면 진입 전망.
① 주택가격은 입주물량 급증하는 지역 중심으로 주택가격 조정. 이에 따라 올해 하반기 지방, 2018년 상반기 경기도 지역으로 확대 예상되고 신규주택보다는 기존주택 가격이 더 큰 폭으로 하락될 가능성이 존재
② 최근 주택공급이 부족한 서울은 올해까지는 가격 하락이 크지 않을 전망. 다만 내년 하반기를 기점으로 서울 지역의 주택가격 조정도 시작될 전망. 다만 재건축 초과이익 환수제 및 양도소득세 적용으로 내년 하반기를 기점으로 서울 지역의 주택가격 조정도 시작될 전망. 또한 재건축의 기대감으로 급증한 아파트는 올해 말까지 관리처분계획인가가 승인되지 않을 경우, 가격 조정 시작될 전망.
Q.> 앞으로 추가 규제로 쓸 수 있는 카드론 무엇이 있을까?
이러한 대책에도 불구 부동산 가격이 안 잡힐 경우, 정부는 추가적으로 보유세(종합부동산세, 재산세 등), DSR(총 부채 원리금 상환비율) 등의 규제를 추가적으로 발표할 가능성 존재.
Q.> 부동산 시장 경착륙 우려도 있다. 수요 누르고 공급 대책은 전무한데, 공급 감소로 되려 가격 상승도 예상되고 있다. 향후 시중의 자금의 향방에 대해 어떻게 전망하는가
시중의 자금은 주식 시장 및 채권 시장으로의 로테이션은 없을 것. 이번 대책에 9월부터 투기과열지구 내 거래가액 3억 원 이상 주택은 자금출처 확인 등을 통한 증여세 탈루여부 조사, 위장전입으로 과도한 투기수요가 차단될 것
또한 하반기 재건축초과이익 환수제 유예기간 종료와 양도소득세 회피를 위한 강남 지역의 주택 거래는 있을 수 있음.
Q.> 건설, 금융 등 관련 업종이 심하게 흔들렸다. 향후 전망은 어떠한가?
→건설분야는 부동산 규제강화로 전반적인 아파트 공급물량은 약화되고 입주물량이 많은 지방중심으로 영향은 클 것. 국내 주택분양 감소에 따른 국내 신규수주 감소될 것. 다만, 해외 신규수주가 증가 될 수 있는 지에 대한 부분을 지켜봐야 될 것.
→ 금융분야는 최근 3년간('14년 약 39만호, '15년 62만호, '16년 54만호)로 신규 주택공급 증가에 따른 주택담보대출 증가로 이어지고 최근 美 금리인상에 따른 시중금리 상승으로 대폭 이익증가. 부동산 대출규제 강화에 따른 신규담보대출은 감소될 것. 다만, 가계대출보다 기업대출이 늘어나고 있어 과도한 우려할 필요 없음.
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