최근 구분소유권이 이미 성립해 있는 집합건물에 새로운 전유부분이 증축된 경우 별도의 규약 없이, 기존 건물을 위한 대지사용권이 있다는 이유만으로 새로운 전유부분에 대한 대지사용권이 인정되는 것은 아니라는 판결(2014다236809)이 나왔다.
X회사는 자신의 소유인 Y토지에 지상 4층 규모의 건물 甲을 건축해 소유권보존등기를 마치고 구분건물로 등록했다. 이후 甲건물의 각 전유부분에 대한 등기부가 작성됐고 1층3호에 대해서도 00비율의 대지권등기가 마쳐졌다.
한 달 뒤 X회사는 甲건물을 5층부터 10층까지 증축했고 증축된 전유부분에 대해서도 소유권보존등기를 마쳤으나 대지권등기는 마치지 않았다. 그 상태에서 甲건물에 대한 임의경매가 진행됐고 각 구분건물들은 매각돼 1층3호는 A에게, 5층~10층 등은 B에게 소유권이 이전됐다.
이후 A는 B가 대지권 없이 집합건물의 대지를 사용하고 있다는 이유로 A가 소유한 1층3호의 대지권비율에 해당하는 부당이득을 반환하라 주장했다. 이에 1,2심은 甲건물의 증축으로 생긴 새로운 전유부분에도 대지사용권이 성립한다고 보아 A의 주장을 배척했다. 그러나 대법원은 1,2심의 판단을 뒤집어 A의 주장을 받아 들였고, 원심을 파기·환송시켰다.
「전유부분 대지사용권, 특별한 규약 없이 분리·처분 안돼」
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하, 집합건물법) 제20조는 전유부분과 대지사용권의 일체성에 대해 규정하면서 구분소유자의 대지사용권 그가 가지는 전유부분의 처리에 따르고 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 명시하고 있다. 단, 규약으로써 달리 정한 경우에는 예외를 두고 있다.
법률사무소 다옴의 김연기 변호사는 “집합건물의 건축자가 소유하고 있는 대지 위에 집합건물을 건축하고 전유부분에 본인 명의로 소유권보존등기를 마친 경우, 건축자의 대지소유권은 집합건물법에 의거하여 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다”고 설명했다.
그는 “동 법에 따라서 전유부분에 대한 대지사용권을 분리 처분할 수 있도록 정한 별도의 규약이 존재한다는 등 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 대지사용권을 분리해 처분할 수 없고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위에는 효력이 발생하지 않는다”고 밝혔다.
이어 “위 사건처럼 구분소유권이 이미 있는 집합건물이 증축돼 새로운 전유부분이 생긴 경우에는 X의 대지소유권은 기존 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권으로 이미 성립해 기존 전유부분과 일체불가분성을 가지게 되었다”고 말했다.
「복잡·난해한 집합건물 분쟁, 부동산 소송 변호사 조력 얻는 것이 유리」
김 변호사는 “임의경매 매각 시 별도의 규약이나 공정증서로 달리 정했다는 등의 특별한 사정이 없는 이 사건에서는 기존의 대지사용권이 자동으로 새로운 전유부분을 위한 대지사용권으로 인정될 수 없는 것”이라 전했다.
또한 “이해관계인이 많고 집합건물법 등 용어조차 친숙하지 않은 난해한 부동산 분쟁에서는 집합건물법에 대해 명확하게 이해하고 있는 변호사를 찾아 조력을 얻는 것이 좋다”고 조언했다.
한편, 경기도청 집합건물 분쟁조정위원회 위원이자 상담변호사이기도 한 김연기 변호사는 서울 경기 일대의 집합건물 분쟁 사건을 다수 처리한 경험이 있는 변호사로 법률사무소 다옴을 이끌면서 집합건물 등 부동산을 둘러싸고 벌어지는 복잡한 사건에 대한 법률자문을 담당하고 있다. 그는 집합건물 사건을 다룬 풍부한 경험을 바탕으로 시민들의 부동산 권리를 보호하기 위해 적극적인 변론을 펼치고 있다.
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