흔히 미래의 부동산 시장을 예측하고 싶다면 과거를 돌아보라는 말이 있다. 대한민국 부동산은 5년에서 7년 주기로 폭락과 폭등의 사이클을 반복해 왔다. 1998년 폭락했던 부동산은 2005년 폭등했고 다시금 2010년에는 폭락, 2017년에는 가격 폭등으로 이어졌다.
부동산 가운데서도 수익형 부동산은 일반적인 부동산 시장과는 조금은 다른 추세선을 보인다. 지역마다 편차는 있지만 폭등장에선 서서히 상승 무드를 타다가 특정 이슈가 생기면 급격히 오르게 된다. 반면 하락장에서는 가격이 일정하게 평행선을 긋다가 다시 오르는 것이 특징이다.
실제로 정부의 잇단 규제에도 서울 강남 아파트들이 고공행진을 벌이면서 강남에 위치한 규모 3~5층 정도의 꼬마빌딩들도 연초까지 들썩이는 분위기였다. 8·2 대책으로 매수세가 가라앉으며 한동안 약세를 보이던 상가건물 매매 시장이 최근 강남 아파트 강세 흐름을 타고 회복 기운이 돌고있다.
하지만 오는 26일부터 시행되는 `임대업이자상환비율(RTI·Rent To Interest Ratio) 제도`를 앞두고 다시금 상업용 부동산 시장에는 찬바람이 불고 있다. 정부는 지난해 11월 주거복지 로드맵을 발표하면서 올해 3월부터 임대사업자가 대출을 받을 때 RTI를 적용한다고 밝혔다.
이에 대해 ㈜정인부동산중개법인 관계자는 빌딩매매 시장의 "예견된 금리 인상과 3월부터 시행되는 RTI, 높아진 빌딩 가격 등의 영향으로 중소형 빌딩의 거래 급감이 두드러지고 있다"며 "하지만 갈수로 심화되는 인플레이션과 수익형 부동산을 대체할 특별한 재테크 수단이 없는 현실에서 다른 대안이 없는 것도 사실"이라고 말했다.
전문가들은 금리인상, 대출규제, 가격상승 등이 발목을 잡는 상황일수록 투자자의 개인 성향에 맞는 맟춤형 투자 전략이 필요하다고 입을 모은다. 건물매매 시 투자가치와 환금성을 적절히 혼합해야 하며 가장 핵심적인 선택의 기준은 지역 과 입지가 되어야 한다고 강조한다.
정인피엠씨(PMC) 빌딩박사 전영권 대표는 "꼬마빌딩의 임대수익은 낮아졌으나 환금성이 좋은 지역을 선택한 투자자의 경우 시세차익 실현이 꾸준한 것으로 보이므로 연령별, 자산규모별, 현금흐름별 맞춤형 투자전략 포트폴리오를 구성해 현실적으로 접근하는 것이 필요하다"며 "특히 현금흐름이 좋지 않은 은퇴 연령층은 금리 인상이나 공실 발생시 문제가 될 수 있는 여지가 많으므로 무리한 투자는 지양해야 한다"고 조언했다.
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