주택 매수의 호기가 지났다는 점을 인정해야 한다고 홍춘욱 키움증권 투자전략팀장이 강조했습니다.
한국경제TV가 주최한 2019 부동산시장 대전망 세미나에 연사로 참여한 홍춘욱 팀장은 "주택 사기에 가장 좋았던 시기는 2014년부터 3년간이었다"며 "이 시기가 지났다는 점을 인정해야 한다"고 밝혔습니다.
홍 팀장은 서울의 주택가격이 올 6월부터 8월까지의 급등으로 역사적 평균을 넘어섰다고 설명했습니다. 경제학적으로 서울 집값이 결코 싸지 않은 수준이라는 겁니다. 실제 주택금융공사가 발표하는 주택구입부담지수를 보면 2014년부터 2016년까지는 평균을 밑돈 반면, 올해의 경우 평균 110을 넘었습니다.
그는 "올해 주택구입부담지수가 평균110을 넘어선 것은 6~8월 가격급등 때문"이라며 "내년 상반기에는 주택시장이 약보합을 이어갈 수 있지만 6~8월 동안 급등했던 것의 조정이지 3~5월 실거래가 밑으로 내려가진 않을 것"이라고 전망했습니다. 주택공급 감소와 같은 외부환경이 가격조정을 제약하고 있기 때문입니다.
공급 적고, 경기 나빠…외부 영향 혼재
서울 집값의 주요 변수로 홍춘욱 팀장이 꼽은 것은 공급과 경기, 그리고 금리입니다. 먼저 공급의 경우 부동산 시장에 우호적인 것으로 분석됐습니다. 송파 헬리오시티 등 2015년과 2016년 착공물량이 올해와 내년 집중적으로 쏟아지고 있지만 그 이후로 예고된 공급물량이 부족하다는 것입니다. 9.21 공급대책에서 3기 신도시를 짓겠다는 정책발표가 있었지만 두달이 지나도록 구체적 대상지역이 공개되지 않고 있고 공급량이 충분한가에 대한 논란도 제기되고 있습니다.
이처럼 공급부족이 점쳐지는 반면 경기가 좋지 않고 소비심리가 꺾였다는 점은 부동산 시장에 악재가 될 전망입니다. 경기동행지수와 경제성장률의 하락을 비롯해 올해 정부의 추가경정 예산 편성이 지나치게 긴축적이어서 하반기에 발생한 급격한 경기하강을 막아내지 못한다는 지적입니다.
주택가격의 또한가지 변수로는 금리가 꼽혔습니다. 홍춘욱 팀장은 "지난해 주택을 가장 많이 샀던 계층은 60대 이상"이라며 "우리나라의 경우 베이비붐 세대가 은퇴 후 노후설계에 있어 어려움을 겪으면서 수익률이 높아보이는 임대사업자로 변신을 하게 된 것"이라고 진단했습니다. 임대사업자들이 1인 가구가 대거 유입되는 상황을 감안해 소형주택을 대거 매수하면서 소형주택 선호현상으로 이어지고 있다는 것입니다. 이 과정에서 정부의 저금리 정책이 금융투자 수익률을 낮춰 은퇴자들의 임대사업 진입을 부추겼다는 평가입니다. 홍 팀장은 "경기 동행지수가 가라앉고 있어 한국은행이 금리를 인하해도 모자를 판"이라며 "연속적 인상보다는 인상을 하더라도 동결할 가능성이 높다"고 내다봤습니다.
한마디로 공급이 줄고 저금리 환경이 내년에도 이어지는 부동산 시장의 호재와, 경기 둔화라는 악재가 겹쳐 혼조를 보일 것이라는 분석입니다.
홍춘욱 팀장은 "한국의 소득상위 20% 가구 대비 주택가격 비율을 보면 서울은 적정 가격 수준, 지방은 조금 싼 편"이라며 "소득상위 20%에 있는 사람들은 집값이 많이 올랐음에도 주택구매 여력이 있다고 본다"고 말했습니다. 아울러 홍 팀장은 "실수요자라면 내년 상반기 조정흐름 속에서 매수 기회를 잡아볼 필요가 있다"고 조언했습니다.
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