정부 규제로 구도심 새 아파트 공급 감소, 분양시기 정해진 새 아파트에 수요 집중돼 집값 상승 이어져
후속 단지 대비 낮은 가격으로 구매시엔 시세 차익 거두고, 준공 가까워 질수록 높은 프리미엄까지 기대
<재건축 조합원 주택 공급 수 제한(2017년 6월), 조합원 지위양도 금지(2017년 8월), 재건축 초과이익환수제 시행(2018년 1월), 안전진단 강화(2018년 2월), 정비계획 공공 가이드라인 적용(2019년 3월), 재개발 임대주택 비율 최대 30% 상향(하반기 시행 예정)>
현 정부 들어 2년 동안 재개발, 재건축 시장에 쏟아진 주요 규제다. 정부는 매년 두개 꼴로 규제 정책을 내놓았다. 새 아파트를 지을 땅이 부족한 수도권에선 정비사업이 막히면 사실상 공급원을 찾기 쉽지 않다.
정부가 정비사업 규제 정책을 계속 펼칠 시 구도심에선 더욱 `새 아파트`를 찾아보기 힘들 전망이다. 실제 지난해 부활한 재건축 초과이익환수제와 안전진단 강화 시행 조치 이후 안전진단을 통과한 단지는 지난해 단 한 곳도 없을 정도였다.
정부 규제에 가로막혀 정비사업이 제자리 걸음을 할수록 분양 시기가 정해진 정비구역의 새 아파트는 웃돈이 높아질 수 밖에 없다. 이는 구도심 내 노후 아파트를 대체할 수 있는 새 아파트의 공급이 적어지는 만큼 해당 단지로 지역 내 갈아타기 수요와 투자수요가 집중돼 집값 상승으로 바로 직결되기 때문이다.
특히 구도심 내 분양 시기가 빠른 새 아파트는 이미 높아진 주변 시세를 반영해 분양가를 책정한 후속 단지 대비 낮은 가격으로 구매할 수 있어 시세 차익도 거둘 수 있다. 준공 시기가 가까워질수록 프리미엄이 높게 형성되는 만큼 구도심에선 분양 시기가 빠를수록 웃돈이 더 높다고 할 수 있는 셈이다.
이는 사례에서도 입증이 됐다. 지난 2004년 4월, 서울 성북구 길음뉴타운에서 첫 분양된 `길음뉴타운 6단지`(래미안)의 전용면적 59㎡는 지난 3월 분양가(2억7,250만원) 대비 141% 증가한 6억5,750만원에 실거래가 이뤄졌다. 또 전용면적 84㎡는 분양가(3억6,750만원) 대비 114% 오른 7억9,000만원에 이달 거래됐다. 이에 비해 2015년 분양된 래미안 길음 센터피스의 전용면적 59㎡는 프리미엄 상승률은 82%(분양가 4억4,700만원→5월 현재 8억1,000만원), 전용면적 84㎡도 분양가(5억6,700만원) 대비 82% 오르는데 그쳤다.
■ 분양시기 빠른 구도심 `새 아파트` 어디?
이렇게 웃돈 형성이 기대되는 분양시기 빠른 구도심 `새 아파트`는 인천시 부평구에서 만나볼 수 있을 전망이다. 총 37곳에 달하는 인천시 부평구의 재개발, 재건축 정비사업 중에서 이달 31일, 코오롱글로벌이 부개3구역 주택재개발정비사업을 통해 새 아파트인 `부개역 코오롱하늘채`를 분양한다.
인천시 부평구 부개동 부개3구역을 재개발하여 분양되는 구도심 새 아파트 `부개역 코오롱하늘채`는 지하 2층~지상 24층, 6개동, 전용면적 31~84㎡ 총 526세대 규모로 조성되며 이 중 306세대가 일반 분양된다. 전 세대가 수요자들의 선호도가 높은 전용면적 84㎡ 이하 중소형으로 구성돼 있다.
구도심에서 보기드문 새 아파트인 만큼 `부개역 코오롱하늘채`에는 새로운 특화 시스템이 적용된다. 먼저 `부개역 코오롱하늘채`는 구도심인 부평구를 포함해 인천 첫 `지역 냉난방 시스템`이 적용된다.
단지는 인천 첫 `지역 냉난방` 아파트로 건축시 지역 냉방이 기본시설로 설치돼 입주민들이 별도로 냉방 기기를 구매해 설치할 필요가 없으며, 기존 개별 냉방이 적용된 아파트보다 여름철 냉방비는 물론 관리비와 유지 비용까지 줄일 수 있다. 특히 실외기가 없어 실사용 면적 확대에 따른 우수한 공간 효율성과 깔끔한 외관도 자랑한다.
이와 함께 미세먼지를 제거하고, 깨끗한 실내 공기질을 유지할 수 있는 `미세먼지 저감 시스템`이 전 세대에 적용이 된다. 이에 각 세대에선 미세먼지, 이산화탄소 등의 공기질을 알려주는 스마트 환경센서와 초미세먼지까지 잡아주는 헤파필터(H13등급)가 내장된 공기청정 전열교환기를 통해 공기질을 개선할 수 있다. 또한 현관 전용 청소기를 사용해 외출 시 의류 등 몸에 붙어있는 미세먼지를 흡입시켜 미세먼지의 실내 유입을 방지할 수 있으며, 전용 청소기 사용시 현관 천정에선 공기 중에 떠다니는 부유 물질과 미세먼지 제거에 탁월한 에어샤워기내 헤파필터(H13등급)가 자동으로 동시에 작동해 신선한 공기로 바꿔준다.
여기에 `부개역 코오롱하늘채`의 단지 내에는 미세먼지 저감수종(산림청 권장수종)으로 조경이 설계되고, 그날의 미세먼지 상태를 한눈에 알 수 있는 미세먼지 신호등도 어린이 놀이터에 계획되어 있다.
입주와 동시에 완성된 생활 인프라도 더 가까이에서 누릴 수 있다. `부개역 코오롱하늘채`는 1호선 부개역과 약 400m로 인접한 역세권 단지로 GTX-B노선(예정)이 추진되고 있는 부평역과도 인접해 서울, 수도권으로의 빠른 접근이 가능하다.
또 단지 반경 1km 내 다수의 초·중·고교와 도서관이 밀집돼 있어 우수한 교육환경을 갖췄고 부평종합시장, 롯데백화점 부평점, 현대백화점 중동점, 홈플러스 부평상동점, 이마트 중동점 등 생활 편의시설도 가까이서 이용할 수 있다. 인근에는 약 18만㎡ 면적의 상동호수공원과 부천시민문화동산, 테마파크인 웅진플레이도시, 아인스월드 등이 위치해 있어 문화 및 여가생활을 즐기기에도 부족함이 없다.
`부개역 코오롱하늘채`는 비규제지역인 인천시 부평구에 분양돼 집을 소유하고 있거나 세대주, 세대대원에 상관없이 1순위로 청약할 수 있다. 또 당첨과 동시에 웃돈이 형성되면, 당첨자발표일 6개월 후부터 분양권 전매가 가능하다.
단지는 이달 31일 본격 분양되며, 입주예정일은 2021년 8월이다. 현장 부지 내에 건립되는 견본주택은 인천광역시 부평구 부개동 191-227번지 일원(부평문화로216번길 29-4)에 위치한다.
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