상가 건물을 둘러싼 법률 분쟁 중 가장 만연한 유형이 바로 권리금이 아닐까 한다. 이해 관계, 갈등이 심한 경우가 많은 권리금은 장사가 잘 되는 가게를 인수하는 새 임차인과 기존 임차인이 주고받는 것을 의미하는데 장사가 잘 돼 그에 대한 가치를 인정해주고 그 대가를 주는 것이라고 할 수 있다. 법은 단순히 물품에 대한 가치만을 인정하지 않고 상가의 영업, 영업기밀 등도 재산으로서의 가치를 인정하고 있기에 이에 관한 대가를 서로 주고받는 것은 불법이 되지 않는다. 오히려 관행으로서 `보호`해줘야 한다는 입장에 서 있다고 할 수 있다.
그러나 여기에서 권리금에 대한 분쟁은 임차인들간의 문제가 아니라 임대인과 임차인 사이에 발생한다는 것이 중요하다. 권리금을 주고받는 것은 기존 임차인과 새 임차인이지만 임차인이 영업하기를 그만두고 나가게 되면 임대인에게 공실에 대한 리스크가 발생하게 되는데 권리금을 통해 그 다음 세입자도 장사를 `잘`해서 다음 임차인으로부터 권리금을 받기 위한 노력을 기울이게 된다. 또한 이 과정에서 바로 다음 임차인을 구하고 나가는 것이기 때문에 `공실`이 되지 않을뿐더러 부동산 수수료도 절감되는 효과가 있다.
그래서 최근 개정된 상가임대차법은 이러한 권리금 회수기회보호에 대해 그 기간을 5년이 아닌 10년까지 보호해주어야 한다고 한층 강화한 보호 의지를 밝히고 있다.
법률사무소 이김의 김연기 수원부동산변호사는 "대법원의 판례에서도 임대차 기간이 5년이 지났다 하더라도 계약 갱신 보호 조항에 따라 10년까지 권리금을 보호받을 수 있다고 밝혀졌으며 이에 따라 임대인은 권리금 회수기회 보호 법령에 준하는 보호 의무를 지어야 한다. 그러나 일각에서는 임대인의 재산인 상가건물에 대한 사용 수익권을 제한하는 것이 아니냐는 지적도 적지 않다"고 설명했다.
그렇다면 임대인에게는 의무만 있고 만약 발생할 수 있는 손해에 대해서는 어떤 법적 보호도 받지 못하는 것일까.
김연기 수원변호사는 "모든 임대차를 진행할 때에는 그 계약서를 작성할 때가 제일 중요하다. 계약 조항에 어떤 내용이 어떻게 기재되어 있느냐에 따라 추후 법의 보호를 받느냐 받지 못하느냐가 좌우되기 때문이다. 상가 건물은 상가건물 전용 임대차 계약서를 활용하여 보다 전문적이고 구체적인 조항에 대해 임대차인들 모두의 만족을 도모하는 것이 중요하다"고 조언하며 "계약서만 잘 작성하여 진행한다면 오히려 추후 일어날 수 있는 법률 분쟁을 예방할 수 있다"고 거듭 강조했다.
더불어 김 변호사는 임대인이 계약 사항에서 꼭 기재해야 하는 사항에 대해서도 설명을 덧붙였다. 그는 "흔히 발생하는 권리금 분쟁 유형에는 해당 상가 빌딩에 입주한 기존 임차인이 있음에도 기존 임차인과 중복된 업종으로 사업을 이어가고자 하는 새 임차인이 다른 기존 임차인과 권리양수도계약을 할 때 발생한다. 이 경우 기존 임차인이 중복된 업종으로 새롭게 입점하는 새 임차인 대상이 아닌 임대인을 향해 손해배상 소송을 진행할 수 있으므로 이에 관한 사항을 임대인이 알 수 있도록 사전 업종 변경에 대한 동의를 받아야 한다는 항목을 기재해야 한다"고 조언했다.
임대인에게 권리금회수보호 의무가 지어진 것은 사실이지만 현실에서 임대인이 만약 손해를 감수해야 할 때에는 구체적인 사실 관계를 토대로 법리적 검토와 분석으로 임대인 또한 보호받을 의무가 있다. 그렇기 때문에 계약서에 상호간 보호받을 수 있는 장치를 해두는 것이 좋다는 것이 많은 법조계 관계자들의 의견이다.
권리금 분쟁을 비롯한 다수의 부동산 소송 경험을 한 바 있으며 특히 부동산/집합건물 부분에 (사)한국전문기자협회의 2019대한민국 리더대상도 수상한 바 있는 김연기 수원부동산변호사는 마지막으로 "물론 상가건물임대차보호법의 권리금 회수 보호에 대한 조항은 임차인이 노력을 기울여 임대목적물의 가치를 향상시켰고 이에 관한 노력의 대가를 받는 것을 인정해주는 동시에 만약 임대목적물의 하자나 혹은 그 외 계약이 더 이상 이루어지지 않을 만한 사정이 생기는 경우 권리금 회수기회나 계약갱신의 의무를 이행하지 않아도 건물주의 사용 수익권을 인정해주고 있다"고 설명하며 "그러나 이 일련의 법적 보호를 받기 위해서는 임차인, 임대인 모두 이에 관한 법률적 조력을 구하여 보다 많은 안전장치를 마련해 두는 것이 좋다"고 조언했다.
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