최황수 건국대 부동산대학원 교수 인터뷰
22번째 부동산 대책 초읽기
최 교수, 예상규제와 시장안정책 제시
"다주택자 취·등록세 지금보다 큰폭으로 중과해야"
22번째 부동산 대책 초읽기
최 교수, 예상규제와 시장안정책 제시
"다주택자 취·등록세 지금보다 큰폭으로 중과해야"
`전효성의 시크릿 부동산`은 한국경제TV 전효성 기자가 건설·부동산 취재 과정에서 만난 사람들과의 인터뷰로 구성된 코너입니다. 짧은 분량의 방송 기사에서 미처 담지 못한 숨은 이야기를 생생하게 전달합니다. <편집자 주>
《문재인 정부의 22번째 부동산 대책이 초읽기에 들어갔다. 이번에는 다주택 투기세력을 걸러낼 수 있을까. 최근 인터뷰를 통해 만난 최황수 교수(건국대 부동산대학원)는 "계속되는 규제로 시장은 꼬일만큼 꼬였다. 규제를 내놓을 때마다 역설적으로 매수심리는 높아졌다"며 "다주택자의 취·등록세를 지금보다 크게 높인다면 주택 투기 심리는 크게 꺾일 것"이라고 진단했다.》
Q. 22번째 부동산 대책이 초읽기에 들어갔다. 예상되는 내용은.
"많이 나오는 얘기가 `간주임대소득세`다. 간주임대소득세란 다주택자가 세입자에게 받은 전세금에 대해 세금을 물리는 것이다. 갭투자를 할 때 받은 전세금을 운영 가능한 자산으로 보고 세금을 내도록 하는 거다. 실제 소득이 발생하지 않을 수 있지만, 사실상 소득이 발생할 것으로 간주해서 거기에 대한 세금을 물리는 것이다.
최근 `갭투자`가 성행하는데 이를 막을 방안을 내놓을 가능성이 크다. 받은 전세금에 세금을 물린다면 갭투자자로서는 부담이 커질 수밖에 없다. 지금은 3주택자 이상만 받은 전세금에 간주임대소득을 물리는데, 이 기준을 2주택자까지 내릴 수 있다고 본다."
Q. 2주택자에 대한 간주임대소득세가 도입된다면 어떤 파급이 생길까.
"갭투자는 일시적으로 줄어들 수 있다. 수억 원의 전세금에 간주임대소득세를 물리면 세금 부담이 적지 않을 거다. 그러나 2주택자에 대한 간주임대소득세가 현실화된다면 집주인들은 전세 보증금을 줄이려 할 거다. 다시 말해 전세를 월세로 전환한다는 의미다. 전세 보증금이 크면 클수록 간주임대소득도 늘어나게 될 거고 집주인은 여력만 있다면 전세를 월세로 전환하려 할 거다. 물론 월세도 소득세가 부과된다. 그러나 수억 원의 전세금에 대한 간주임대소득세보다는 월세 소득세가 적을 테니까 전세가 월세로 전환되는 흐름을 보일 것이다."
Q. 전세가 월세로 전환되는 흐름이 나타난다면 세입자의 주거 불안은 지금보다 심화하는 셈이다.
"집주인들은 이미 금리도 낮은데 받은 전세금에 세금까지 물린다고 하면 전세를 월세나 반전세로 돌리려고 할 거다. 그렇게 되면 전세시장의 공급은 줄어든다. 결과적으로 전세 매물이 줄어 전세가가 오르는 역효과가 생길 수도 있다. 더군다나 최근에 전월세상한제, 계약갱신청구권 등이 국회에서 언급되면서 전세 시장은 상당히 불안한 상태다. 여기에다 추가 규제로 간주임대소득세까지 확대 적용된다면 전세 물량은 크게 줄어들 공산이 있다."
Q. 규제지역을 추가 지정하거나 대출 한도를 낮추는 건 담기지 않을까?
"조정대상지역이 아니었던 인천, 김포, 시흥, 안산 등지에서 풍선효과가 크게 나타났다. 대전, 청주, 충북 등지에서도 묻지 마 갭투자가 성행하고 있다. 정부가 이런 지역을 조정대상지역으로 지정하는 안을 충분히 검토할 수 있다고 본다. 조정대상지역이 지정되면 실거주 요건도 강화되고 대출한도(LTV)가 낮아진다. 그러면 아무래도 해당 지역에서 투자심리는 꺾일 수밖에 없다."
Q. 매번 `한 박자 늦은 규제`라는 볼멘소리가 나온다. 왜 그럴까.
"법률과 규제는 문제가 발생하고 나서 뒤따라 나올 수밖에 없다. 정책을 만드는 사람의 마음도 전혀 이해가 안 되는 건 아니다. 다만 정부가 지금처럼 문제가 커지기 전에 시장을 장기적으로 보고 제도를 추진했어야 한다고 느낀다. 당장에는 정책으로 이득을 보는 사람이 생긴다 하더라도 장기적으로 집값을 안정화할 수 있는 정책, 주거환경을 안정화할 수 있는 거시적인 정책을 폈어야 했다.
정부가 굉장히 조급하다는 느낌을 받는다. 이번에 추가대책이 나오면 22번째다. 지엽적이고 국지적인 사항을 가지고 규제에 규제를 얹었다. 현실에서 문제가 생길 때마다 핀셋·현미경 규제를 덧붙였다. 시장 전체의 흐름을 관통할 수 있는 정책을 펴지 않았다. 지엽적인 것에 집중하다 보면 다른 물꼬를 틔워줄 수 있다. 우리나라 사람들 머리 좋다. 규제가 나오면 규제를 피할 수 있는 다른 곳을 찾아간다. 이런 흐름이 무한 반복되고 있다."
Q. 부동산 시장을 안정화할 수 있는 핵심 방편은 뭐가 있을까.
"다주택자에 대한 취·등록세 인상이다. 수요를 억제할 수 있는 가장 핵심적인 방법이다. 현재 취·등록세가 매매가의 1.1~1.2% 수준이다. 5억원 아파트를 사더라도 500~600만원 밖에 취·등록세가 안나온다. 집을 여러채 가지고 있으면 취·등록세가 중과되지만 미미한 수준이다. 정부는 2주택자나 3주택자 같은 다주택자를 투기 세력으로 본다. 여러 채의 주택을 가지려고 하는 사람들에 대해 제어를 해야 하는데, 지금까지는 종부세 조금 올리고 돈을 안 빌려주는 식으로 처방했다.
집을 살 때 부담을 높이면 집을 사려는 사람들의 심리를 낮추는 효과가 있다. 대표적인 것이 취·등록세다. 1주택일 때는 지금 수준을 유지하고 2주택, 3주택이 넘어가면 취·등록세를 단계적으로 높여야 한다. 예를 들어 3주택자에게 취·등록세를 20% 부과한다면 집값이 20~30%는 올라야 시세 차익을 거둘 수 있게 된다. 이렇게 되면 투기적인 목적으로 집을 사는 사람들에게 `집으로 돈벌기 어렵다`는 심리를 심어줄 수 있다. 그런데 정부가 지금까지 취·등록세 인상을 사실상 손대지 않았다."
Q. 왜 취등록세를 손보지 않을까.
"양도세나 종부세는 국세인데 취·등록세는 `지방세`다. 취·등록세를 크게 높여버리면 주택거래가 끊겨서 지자체가 거둬들이는 세수가 줄어들 수 있다. 지방정부는 줄어드는 세수만큼 정부에 볼멘소리를 낼 거다. 그렇게 되면 정부는 지방에 교부금을 줘야 하는데 그만큼 추가 세원을 발굴해야 한다. 다시 말해 이번에는 국세를 늘려야 하는 셈이다. 취·등록세 인상에 소극적으로 나설 수 밖에 없는 이유다.
글로벌 국가들은 1주택 취·등록세는 굉장히 낮고 2주택, 3주택, 다주택 투기 세력에 대해서는 취등록세를 가파르게 높인다. 또 외국인에 대해서는 취·등록세가 20%가 넘는 곳도 있다. 그렇게 주택가격을 제어한다. 지금쯤이면 우리도 그런 것을 고려해야 한다고 본다."
Q. 보통 같으면 대학 1학기 학점이 나올 시기다. 문재인 정부의 부동산 정책에 학점을 준다면.
"A나 B+ 주기에는 부족하다. 이솝우화에서 보면 바람과 태양이 행인의 외투를 벗기는 내기를 한다. 바람은 외투를 벗기려고 세찬 비바람을 뿌렸고 행인은 외투를 더 껴입었다. 반면 태양은 따듯한 햇살을 비췄고 금방 행인의 외투를 벗겼다. 정책도 마찬가지다. 규제 일변도로 가기보다는 시장의 자정 기능을 어느 정도 믿어야 한다. 집값이 너무 많이 올랐다는 건 누구나 알고 있다. 그런데 `더 오를 수 있다`는 믿음을 정부의 규제가 역설적으로 키우고 있다.
하지만 지금의 정부가 서민 주거안정을 위해서 애쓰는 모습이 보이는 것은 사실이다. 종합 학점은 B0(제로) 정도 줄 수 있겠다. 어떤 분들은 C, D, F를 주려는 분들도 있겠지만 정책이 모든 사람을 만족시킬 수는 없다. 나는 B0 정도 주겠다."
Q. B0, 낙제까지는 아니다.
"요즘에 B0받아서는 취직하기 어렵다."
《문재인 정부의 22번째 부동산 대책이 초읽기에 들어갔다. 이번에는 다주택 투기세력을 걸러낼 수 있을까. 최근 인터뷰를 통해 만난 최황수 교수(건국대 부동산대학원)는 "계속되는 규제로 시장은 꼬일만큼 꼬였다. 규제를 내놓을 때마다 역설적으로 매수심리는 높아졌다"며 "다주택자의 취·등록세를 지금보다 크게 높인다면 주택 투기 심리는 크게 꺾일 것"이라고 진단했다.》
Q. 22번째 부동산 대책이 초읽기에 들어갔다. 예상되는 내용은.
"많이 나오는 얘기가 `간주임대소득세`다. 간주임대소득세란 다주택자가 세입자에게 받은 전세금에 대해 세금을 물리는 것이다. 갭투자를 할 때 받은 전세금을 운영 가능한 자산으로 보고 세금을 내도록 하는 거다. 실제 소득이 발생하지 않을 수 있지만, 사실상 소득이 발생할 것으로 간주해서 거기에 대한 세금을 물리는 것이다.
최근 `갭투자`가 성행하는데 이를 막을 방안을 내놓을 가능성이 크다. 받은 전세금에 세금을 물린다면 갭투자자로서는 부담이 커질 수밖에 없다. 지금은 3주택자 이상만 받은 전세금에 간주임대소득을 물리는데, 이 기준을 2주택자까지 내릴 수 있다고 본다."
Q. 2주택자에 대한 간주임대소득세가 도입된다면 어떤 파급이 생길까.
"갭투자는 일시적으로 줄어들 수 있다. 수억 원의 전세금에 간주임대소득세를 물리면 세금 부담이 적지 않을 거다. 그러나 2주택자에 대한 간주임대소득세가 현실화된다면 집주인들은 전세 보증금을 줄이려 할 거다. 다시 말해 전세를 월세로 전환한다는 의미다. 전세 보증금이 크면 클수록 간주임대소득도 늘어나게 될 거고 집주인은 여력만 있다면 전세를 월세로 전환하려 할 거다. 물론 월세도 소득세가 부과된다. 그러나 수억 원의 전세금에 대한 간주임대소득세보다는 월세 소득세가 적을 테니까 전세가 월세로 전환되는 흐름을 보일 것이다."
Q. 전세가 월세로 전환되는 흐름이 나타난다면 세입자의 주거 불안은 지금보다 심화하는 셈이다.
"집주인들은 이미 금리도 낮은데 받은 전세금에 세금까지 물린다고 하면 전세를 월세나 반전세로 돌리려고 할 거다. 그렇게 되면 전세시장의 공급은 줄어든다. 결과적으로 전세 매물이 줄어 전세가가 오르는 역효과가 생길 수도 있다. 더군다나 최근에 전월세상한제, 계약갱신청구권 등이 국회에서 언급되면서 전세 시장은 상당히 불안한 상태다. 여기에다 추가 규제로 간주임대소득세까지 확대 적용된다면 전세 물량은 크게 줄어들 공산이 있다."
Q. 규제지역을 추가 지정하거나 대출 한도를 낮추는 건 담기지 않을까?
"조정대상지역이 아니었던 인천, 김포, 시흥, 안산 등지에서 풍선효과가 크게 나타났다. 대전, 청주, 충북 등지에서도 묻지 마 갭투자가 성행하고 있다. 정부가 이런 지역을 조정대상지역으로 지정하는 안을 충분히 검토할 수 있다고 본다. 조정대상지역이 지정되면 실거주 요건도 강화되고 대출한도(LTV)가 낮아진다. 그러면 아무래도 해당 지역에서 투자심리는 꺾일 수밖에 없다."
Q. 매번 `한 박자 늦은 규제`라는 볼멘소리가 나온다. 왜 그럴까.
"법률과 규제는 문제가 발생하고 나서 뒤따라 나올 수밖에 없다. 정책을 만드는 사람의 마음도 전혀 이해가 안 되는 건 아니다. 다만 정부가 지금처럼 문제가 커지기 전에 시장을 장기적으로 보고 제도를 추진했어야 한다고 느낀다. 당장에는 정책으로 이득을 보는 사람이 생긴다 하더라도 장기적으로 집값을 안정화할 수 있는 정책, 주거환경을 안정화할 수 있는 거시적인 정책을 폈어야 했다.
정부가 굉장히 조급하다는 느낌을 받는다. 이번에 추가대책이 나오면 22번째다. 지엽적이고 국지적인 사항을 가지고 규제에 규제를 얹었다. 현실에서 문제가 생길 때마다 핀셋·현미경 규제를 덧붙였다. 시장 전체의 흐름을 관통할 수 있는 정책을 펴지 않았다. 지엽적인 것에 집중하다 보면 다른 물꼬를 틔워줄 수 있다. 우리나라 사람들 머리 좋다. 규제가 나오면 규제를 피할 수 있는 다른 곳을 찾아간다. 이런 흐름이 무한 반복되고 있다."
Q. 부동산 시장을 안정화할 수 있는 핵심 방편은 뭐가 있을까.
"다주택자에 대한 취·등록세 인상이다. 수요를 억제할 수 있는 가장 핵심적인 방법이다. 현재 취·등록세가 매매가의 1.1~1.2% 수준이다. 5억원 아파트를 사더라도 500~600만원 밖에 취·등록세가 안나온다. 집을 여러채 가지고 있으면 취·등록세가 중과되지만 미미한 수준이다. 정부는 2주택자나 3주택자 같은 다주택자를 투기 세력으로 본다. 여러 채의 주택을 가지려고 하는 사람들에 대해 제어를 해야 하는데, 지금까지는 종부세 조금 올리고 돈을 안 빌려주는 식으로 처방했다.
집을 살 때 부담을 높이면 집을 사려는 사람들의 심리를 낮추는 효과가 있다. 대표적인 것이 취·등록세다. 1주택일 때는 지금 수준을 유지하고 2주택, 3주택이 넘어가면 취·등록세를 단계적으로 높여야 한다. 예를 들어 3주택자에게 취·등록세를 20% 부과한다면 집값이 20~30%는 올라야 시세 차익을 거둘 수 있게 된다. 이렇게 되면 투기적인 목적으로 집을 사는 사람들에게 `집으로 돈벌기 어렵다`는 심리를 심어줄 수 있다. 그런데 정부가 지금까지 취·등록세 인상을 사실상 손대지 않았다."
Q. 왜 취등록세를 손보지 않을까.
"양도세나 종부세는 국세인데 취·등록세는 `지방세`다. 취·등록세를 크게 높여버리면 주택거래가 끊겨서 지자체가 거둬들이는 세수가 줄어들 수 있다. 지방정부는 줄어드는 세수만큼 정부에 볼멘소리를 낼 거다. 그렇게 되면 정부는 지방에 교부금을 줘야 하는데 그만큼 추가 세원을 발굴해야 한다. 다시 말해 이번에는 국세를 늘려야 하는 셈이다. 취·등록세 인상에 소극적으로 나설 수 밖에 없는 이유다.
글로벌 국가들은 1주택 취·등록세는 굉장히 낮고 2주택, 3주택, 다주택 투기 세력에 대해서는 취등록세를 가파르게 높인다. 또 외국인에 대해서는 취·등록세가 20%가 넘는 곳도 있다. 그렇게 주택가격을 제어한다. 지금쯤이면 우리도 그런 것을 고려해야 한다고 본다."
Q. 보통 같으면 대학 1학기 학점이 나올 시기다. 문재인 정부의 부동산 정책에 학점을 준다면.
"A나 B+ 주기에는 부족하다. 이솝우화에서 보면 바람과 태양이 행인의 외투를 벗기는 내기를 한다. 바람은 외투를 벗기려고 세찬 비바람을 뿌렸고 행인은 외투를 더 껴입었다. 반면 태양은 따듯한 햇살을 비췄고 금방 행인의 외투를 벗겼다. 정책도 마찬가지다. 규제 일변도로 가기보다는 시장의 자정 기능을 어느 정도 믿어야 한다. 집값이 너무 많이 올랐다는 건 누구나 알고 있다. 그런데 `더 오를 수 있다`는 믿음을 정부의 규제가 역설적으로 키우고 있다.
하지만 지금의 정부가 서민 주거안정을 위해서 애쓰는 모습이 보이는 것은 사실이다. 종합 학점은 B0(제로) 정도 줄 수 있겠다. 어떤 분들은 C, D, F를 주려는 분들도 있겠지만 정책이 모든 사람을 만족시킬 수는 없다. 나는 B0 정도 주겠다."
Q. B0, 낙제까지는 아니다.
"요즘에 B0받아서는 취직하기 어렵다."
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