3기 신도시 공급이 1년 앞으로 다가온 가운데 서울 집값 완화를 위한 확실한 대안이 될 수 있을지를 놓고 의견이 분분하다. 건국대 부동산학과 심교언 교수로부터 3기 신도시 공급을 위한 바람직한 방향을 들어봤다. 심 교수는 신도시 자족기능 강화를 위해 기업들이 이전할 수 있는 현실적인 대안 마련이 필요하다고 조언했다.
<기자> 정부가 그동안 서울 집값 문제 해소를 위해 1기와 2기 신도시를 조성해 왔습니다. 성과도 있고 한계도 있었겠죠. 어땠습니까?
<심교언 교수> 1기 신도시같은 경우 200만호 공급이란 정책에 의해 시작됐고 그 정책 효과는 상당합니다. 그당시 우리나라 주택이 한 680만채 정도 있었습니다. 200만호를 5년만에 공급하니까 거의 뭐 한 20%, 30% 되는 물량을 5년만에 공급했습니다. 그리고 또 분양가상한제가 있었죠. 엄청난 물량공급과 분양가상한제가 들어가니까 공급에 따른 충격으로 가격이 상당기간 안정을 보였습니다. 일례를 들면 90년까지 서울 아파트값이 30% 이상 1년에 폭등했는데 입주가 시작된 91년에는 마이너스로 돌아서게 됩니다. 그만큼 효과가 있었죠. 2기 신도시같은 경우 신도시가 필요하냐 아니냐에 대한 논란도 상당히 많았고 그 위치를 위례 판교를 제외하고는 40km권 아주 먼곳에 광역교통을 배치를 하지 않은 상태에서 했습니다. 그런 사업들은 상당히 미진했었죠. 지금도 미분양이라든가 사업이 진행되고 있습니다. 그래서 3기 신도시같은 경우 이런것들을 극복하기 위해 위치적으로도 좀 더 가까운 지역에 광역교통 큰 노력을 취하고 기업유치를 하기 위해서 진행을 하고 있습니다.
<기자> 신도시가 공급됐음에도 서울 집값은 여전히 비쌉니다. 왜일까요?
<심교언 교수> 2기 신도시에는 워낙 물량이 많고 서울 인근에 공급돼서 서울가격에도 굉장히 큰 충격을 줬습니다. 이후 90년대 내내 집값이 안정적인 모습을 보여줬죠. 근데 그다음부터는 신도시 위치자체도 외곽에 있고 추가공급이 없었습니다. 서울시 내에서도 공급에 대해서는 어느정도 규제가 센 편이었습니다. 그렇기 때문에 집값은 계속 오른 게 아니었나 라고 볼 수 있습니다. 그리고 서울시의 강한 재건축 재개발 규제 같은 것들은 선진국 사람이 보더라도 규제가 강하면 공급이 줄어 가격이 올라간다는 전형적인 패턴을 보이고 있습니다. 지금도 규제가 강한편이기 때문에 규제가 좀 완화돼서 공급이 늘지 않는한은 집값의 상승은 계속 유지되지 않을까 보여집니다.
<기자> 그렇다면 앞으로 도입될 3기 신도시는 어떻습니까? 서울 집값 안정화에 도움을 줄까요?
<심교언 교수> 3기 신도시 같은 경우 물량 측면에서 서울시에 어느정도 안정화 시그널을 주는데는 도움이 될 것 같습니다. 그렇지만 3기 신도시 개개의 입지를 보게 된다면 강남의 값이 많이 올라서 주택시장 불안이 시작됐는데 강남지역 공급은 그리 많지 않다는 게 하나가 있고 강남지역에 대규모 재건축아파트라든가 이런것들을 소비자들이 선호하고 있는데 거기에 대한 대책이 미비하기 때문에 안정효과가 있긴 있지만 일반시민이 기대하는 만큼 큰 안정효과는 나타나지 않을 것 같다는 생각입니다.
<기자> 사실 신도시의 성패는 자족기능이 좌우한다 라고 할 수 있을 것 같습니다. 그나마 성공한 신도시로 판교나 광교지역이 주목을 받는 것 같습니다. 매수수요가 많다보니 웬만한 서울보다 집값이 높은데요. 그 핵심이라 할 수 있는 판교 테크노밸리로 기업들이 이전할 수 있었던 원동력은 무엇이었습니까?
<심교언 교수> 판교를 맨 처음 개발할 때 기업들은 테헤란로에서 벗어나지 않으려고 했습니다. 판교 초창기에는 굉장히 불안한 양상을 보였는데 판교테크노밸리 1단계를 개발할 때 파격적인 조건을 제시했습니다. 시세의 한 절반 가격에 토지를 공급한다든가 그렇게 해서 게임업체라든가 정보포털업체가 대거 입주하게됐죠. 그러면서 정주여건도 좋아지고 하면서 하나의 직주근접이 되는 자족도시 개념이 들어섰습니다. 그런 반면 3기신도시 같은 경우 과연 거기까지 종사자들이 일하는 사람들이 갈까에 대한 의구심도 있고 그만큼 파격적인 조건이 나올 수 있을까에 대한 의구심도 큰 편입니다. 그래서 사업진행자체에 대해서 불안한 시각이 상당히 많아 보입니다.
<기자> 그렇다면 3기 신도시에도 반값에 부지를 제공한다거나 하는 것은 어떻습니까?
<심교언 교수> 기존 일반적인 유치정책으론 굉장히 어려울 것 같습니다 . 땅값을 싸게 공급한다 하더라도 땅값에 그렇게 반응할 것 같지도 않고 그래서 땅값외에 다른 파격적 조건을 제시하는게 필요해보입니다. 예를들면 그쪽 종사자들을 위해서 아파트 특별공급분을 준다라든가 그래서 고용이 파급효과가 크고 기업의 선도효과가 큰 기업들한테는 거기 종사자들한테는 시세보다 훨씬 싼 아파트를 공급할 수 있는 권한을 준다라든가 이런 혜택이 좀 있어야 될 것 같습니다. 세제라든가 이런 혜택을 주면 더 좋겠지만 국가 균형발전상으로 봤을 때 지방의 반발이 굉장히 커질 우려가 있기 때문에 한계가 있을 것으로 보입니다. 그래서 사업자가 어떻게든지 혜택을 많이 줘서 기업들이 올 수 있도록 하는쪽으로 가야 될 것 같습니다.
<기자> 3기 신도시의 자족용지 공급계획을 보면 판교보다 훨씬 부지계획이 큽니다. 이런 부분은 어떻게 보십니까?
<심교언 교수> 기준이 좀 미약한 상황에서 과도하게 자족용지를 넣은게 아닌가 싶습니다. 판교 테크노밸리하나 만드는 것도 굉장히 어려웠는데 판교테크노밸리의 두배 세배 이런 규모를 자꾸 넣고 있거든요. 그런것들은 너무 신도시 하나만의 자족성을 보는 것 같습니다. 보통 자족이라 하면 신도시를 포함한 약간의 큰 광역차원, 생활권 차원에서 자족을 봐야되기 때문에 특정지역에 과도하게 넣는 것은 나중에 미매각이라든지 활성화지연 우려든가 이런 우려가 커질 가능성이 높아 보입니다. 3기 신도시 자족기능에는 지금 너무 큰 면적이 잡혀있습니다. 지역별로 판교 몇배나 되는 규모가 과연 필요하냐 의문입니다. 지역에 필요한 만큼 양을 조사해서 조절할 필요가 있고 오히려 자족용지가 남는 부분을 그쪽 기업들한테 혜택을 주는 방향으로 전환한다면 사업이 좀 더 빨리 진행되지 않을까 보여집니다.
<기자> 정부가 그동안 서울 집값 문제 해소를 위해 1기와 2기 신도시를 조성해 왔습니다. 성과도 있고 한계도 있었겠죠. 어땠습니까?
<심교언 교수> 1기 신도시같은 경우 200만호 공급이란 정책에 의해 시작됐고 그 정책 효과는 상당합니다. 그당시 우리나라 주택이 한 680만채 정도 있었습니다. 200만호를 5년만에 공급하니까 거의 뭐 한 20%, 30% 되는 물량을 5년만에 공급했습니다. 그리고 또 분양가상한제가 있었죠. 엄청난 물량공급과 분양가상한제가 들어가니까 공급에 따른 충격으로 가격이 상당기간 안정을 보였습니다. 일례를 들면 90년까지 서울 아파트값이 30% 이상 1년에 폭등했는데 입주가 시작된 91년에는 마이너스로 돌아서게 됩니다. 그만큼 효과가 있었죠. 2기 신도시같은 경우 신도시가 필요하냐 아니냐에 대한 논란도 상당히 많았고 그 위치를 위례 판교를 제외하고는 40km권 아주 먼곳에 광역교통을 배치를 하지 않은 상태에서 했습니다. 그런 사업들은 상당히 미진했었죠. 지금도 미분양이라든가 사업이 진행되고 있습니다. 그래서 3기 신도시같은 경우 이런것들을 극복하기 위해 위치적으로도 좀 더 가까운 지역에 광역교통 큰 노력을 취하고 기업유치를 하기 위해서 진행을 하고 있습니다.
<기자> 신도시가 공급됐음에도 서울 집값은 여전히 비쌉니다. 왜일까요?
<심교언 교수> 2기 신도시에는 워낙 물량이 많고 서울 인근에 공급돼서 서울가격에도 굉장히 큰 충격을 줬습니다. 이후 90년대 내내 집값이 안정적인 모습을 보여줬죠. 근데 그다음부터는 신도시 위치자체도 외곽에 있고 추가공급이 없었습니다. 서울시 내에서도 공급에 대해서는 어느정도 규제가 센 편이었습니다. 그렇기 때문에 집값은 계속 오른 게 아니었나 라고 볼 수 있습니다. 그리고 서울시의 강한 재건축 재개발 규제 같은 것들은 선진국 사람이 보더라도 규제가 강하면 공급이 줄어 가격이 올라간다는 전형적인 패턴을 보이고 있습니다. 지금도 규제가 강한편이기 때문에 규제가 좀 완화돼서 공급이 늘지 않는한은 집값의 상승은 계속 유지되지 않을까 보여집니다.
<기자> 그렇다면 앞으로 도입될 3기 신도시는 어떻습니까? 서울 집값 안정화에 도움을 줄까요?
<심교언 교수> 3기 신도시 같은 경우 물량 측면에서 서울시에 어느정도 안정화 시그널을 주는데는 도움이 될 것 같습니다. 그렇지만 3기 신도시 개개의 입지를 보게 된다면 강남의 값이 많이 올라서 주택시장 불안이 시작됐는데 강남지역 공급은 그리 많지 않다는 게 하나가 있고 강남지역에 대규모 재건축아파트라든가 이런것들을 소비자들이 선호하고 있는데 거기에 대한 대책이 미비하기 때문에 안정효과가 있긴 있지만 일반시민이 기대하는 만큼 큰 안정효과는 나타나지 않을 것 같다는 생각입니다.
<기자> 사실 신도시의 성패는 자족기능이 좌우한다 라고 할 수 있을 것 같습니다. 그나마 성공한 신도시로 판교나 광교지역이 주목을 받는 것 같습니다. 매수수요가 많다보니 웬만한 서울보다 집값이 높은데요. 그 핵심이라 할 수 있는 판교 테크노밸리로 기업들이 이전할 수 있었던 원동력은 무엇이었습니까?
<심교언 교수> 판교를 맨 처음 개발할 때 기업들은 테헤란로에서 벗어나지 않으려고 했습니다. 판교 초창기에는 굉장히 불안한 양상을 보였는데 판교테크노밸리 1단계를 개발할 때 파격적인 조건을 제시했습니다. 시세의 한 절반 가격에 토지를 공급한다든가 그렇게 해서 게임업체라든가 정보포털업체가 대거 입주하게됐죠. 그러면서 정주여건도 좋아지고 하면서 하나의 직주근접이 되는 자족도시 개념이 들어섰습니다. 그런 반면 3기신도시 같은 경우 과연 거기까지 종사자들이 일하는 사람들이 갈까에 대한 의구심도 있고 그만큼 파격적인 조건이 나올 수 있을까에 대한 의구심도 큰 편입니다. 그래서 사업진행자체에 대해서 불안한 시각이 상당히 많아 보입니다.
<기자> 그렇다면 3기 신도시에도 반값에 부지를 제공한다거나 하는 것은 어떻습니까?
<심교언 교수> 기존 일반적인 유치정책으론 굉장히 어려울 것 같습니다 . 땅값을 싸게 공급한다 하더라도 땅값에 그렇게 반응할 것 같지도 않고 그래서 땅값외에 다른 파격적 조건을 제시하는게 필요해보입니다. 예를들면 그쪽 종사자들을 위해서 아파트 특별공급분을 준다라든가 그래서 고용이 파급효과가 크고 기업의 선도효과가 큰 기업들한테는 거기 종사자들한테는 시세보다 훨씬 싼 아파트를 공급할 수 있는 권한을 준다라든가 이런 혜택이 좀 있어야 될 것 같습니다. 세제라든가 이런 혜택을 주면 더 좋겠지만 국가 균형발전상으로 봤을 때 지방의 반발이 굉장히 커질 우려가 있기 때문에 한계가 있을 것으로 보입니다. 그래서 사업자가 어떻게든지 혜택을 많이 줘서 기업들이 올 수 있도록 하는쪽으로 가야 될 것 같습니다.
<기자> 3기 신도시의 자족용지 공급계획을 보면 판교보다 훨씬 부지계획이 큽니다. 이런 부분은 어떻게 보십니까?
<심교언 교수> 기준이 좀 미약한 상황에서 과도하게 자족용지를 넣은게 아닌가 싶습니다. 판교 테크노밸리하나 만드는 것도 굉장히 어려웠는데 판교테크노밸리의 두배 세배 이런 규모를 자꾸 넣고 있거든요. 그런것들은 너무 신도시 하나만의 자족성을 보는 것 같습니다. 보통 자족이라 하면 신도시를 포함한 약간의 큰 광역차원, 생활권 차원에서 자족을 봐야되기 때문에 특정지역에 과도하게 넣는 것은 나중에 미매각이라든지 활성화지연 우려든가 이런 우려가 커질 가능성이 높아 보입니다. 3기 신도시 자족기능에는 지금 너무 큰 면적이 잡혀있습니다. 지역별로 판교 몇배나 되는 규모가 과연 필요하냐 의문입니다. 지역에 필요한 만큼 양을 조사해서 조절할 필요가 있고 오히려 자족용지가 남는 부분을 그쪽 기업들한테 혜택을 주는 방향으로 전환한다면 사업이 좀 더 빨리 진행되지 않을까 보여집니다.
관련뉴스
