<앵커>
전셋값 상황을 어떻게 바라봐야 할 지 방향성을 놓고 의견이 분분합니다.
전문가와 함께 자세히 알아보겠습니다. 명지대 부동산학과 권대중 교수 나와있습니다. 교수님 어서오세요.
지난해 하반기에 임대차법하고 전세대책이 나왔는데, 그 이후에도 전세난이 전혀 개선되질 않았습니다. 근본적인 원인이 뭐라고 생각하십니까?
<권대중 교수>
일단 입주 물량이 적습니다. 이는 정부가 지난해 새 임대차법을 실행했기 때문입니다.
가장 큰 원인 중 하나가 정부가 8월 4일에도 대책을 내놨는데, 그게 조세3법을 강화하겠다는 거였거든요.
특히 양도세에 중과세가 되다보니까 다주택자들은 소득이 한정돼 있다보니 기존 전세를 반전세나 월세로 돌려버리는 거예요.
여기에 대출마저 규제해버리니까, 매물이 나오기 힘든 복합적인 문제가 발생한 겁니다.
<앵커>
지금 서울 일부 지역에서는 전세매물이 쌓인다는 얘기도 나오거든요. 가격을 낮춰 내놓기도 하고, 이런 부분은 어떤 배경이 있다고 생각하십니까?
<권대중 교수>
정부가 2·4대책에서 공급 대책을 내놨잖요. 대부분이 기존 주택을 공공으로 매수해야 하잖아요.
또 집주인들도 집을 매각해야 하는데, 아직 이를 하지 못하고 전·월세 물량으로 남게 되는 겁니다.
<앵커>
앞으로 금리가 올라가게 되면 세입자들도 집주인과 마찬가지로 자금 부담이 심해지는 것 아닙니까? 이런 부분이 시장에 영향을 줄까요? 어떻게 보십니까?
<권대중 교수>
당연히 금리가 올라가면 부동산 가격은 하락할 수밖에 없습니다. 조달할 수 있는 자금이 줄어들 수 있기 때문이죠.
만약 금리가 올라가면 문제는 최근 저금리인 상황에서 역전세나 깡통 전세가 나타날 가능성이 있죠.
그래서 정부가 주택 가격이 급락하지 않고 연착륙할 수 있는 그런 정책을 좀 내놔야 한다고 봐요.
<앵커>
지금 전세시장에는 상방과 하방 요인이 다 있는 상황 같습니다. 공급은 적은데, 금리나 가격은 부담이 되고 있고, 앞으로의 방향성을 어떻게 봐야 할까요?
<권대중 교수>
정부가 2·4대책을 어떻게 하느냐가 관건이 될 것입니다. 빠르면 1년 내에 실행도 가능하고요. 길어지면 4~5년도 걸리겠죠.
그래서 정부가 토지 매수나 공공개발을 빨리 확정해야 할 거 같아요. 그 사업 속도에 따라서 전세시장의 가격이 결정될 거 같습니다.
이를 위해 공공물량의 한계가 어디까지인지 정부가 빨리 정해야 합니다.
<앵커>
아주 장기적으로 볼 때 인구나 가구가 다 줄어들게 되니까 매매는 몰라도 전세는 안정을 찾는 게 아니냐 이런 시각이 있는데, 어떻게 보십니까?
<권대중 교수>
우선은 매매시장이 안정화 돼야 전세시장이 안정됩니다. 하나만 안정될 수 없습니다.
중장기적으로 인구 감소가 될 수밖에 없고 이번에 정부가 발표한 공급 대책이 그대로 실행만 된다면 주택 가격 하락은 뻔합니다.
이것을 정부가 잘 감안해서 연차별로 입주물량을 늘리고 줄이는 것을 잘 컨트롤하지 않는다면 주택 가격이 경착륙 될 수 있습니다.
<앵커>
전세시장이 안정 되려면 어떤 조건들이 필요하고 언제쯤이면 안정될 거라고 보시는지 예상하십니까?
<권대중 교수>
지금 전월세 가격은 이사철인데도 큰 폭으로 오르진 않았어요. 계절적인 요인이 있는거고요.
코로나19 때문인데, 이주 수요가 늦어지는 것입니다.
일단 단기적으로 정부는 다주택자가 집을 팔 수 있도록 하게 해줘야 해요. 그래야 전세수요가 매매수요로 넘어갈 수 있습니다.
그런데 단기적으로 정부가 그럴 가능성은 적습니다.
하반기에는 매매시장에서 거래절벽이 있을 수 있고, 상반기엔 주택 가격이 불안하기 때문에 전월세도 불안할 것입니다.
<앵커>
당장 입주물량이 올해는 심하게 적다고 하니까, 한마디로 공급난이 예상되는데, 단기적으로 이걸 해결할 수 있는 방법은 없을까요?
<권대중 교수>
일단 매매시장에 양도세를 낮추는 것 말고는 없습니다. 그런데 그외에 나오는 물량 가지고는 쉽지 않아보입니다.
<앵커>
지금까지 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께 했습니다. 감사합니다.
전셋값 상황을 어떻게 바라봐야 할 지 방향성을 놓고 의견이 분분합니다.
전문가와 함께 자세히 알아보겠습니다. 명지대 부동산학과 권대중 교수 나와있습니다. 교수님 어서오세요.
지난해 하반기에 임대차법하고 전세대책이 나왔는데, 그 이후에도 전세난이 전혀 개선되질 않았습니다. 근본적인 원인이 뭐라고 생각하십니까?
<권대중 교수>
일단 입주 물량이 적습니다. 이는 정부가 지난해 새 임대차법을 실행했기 때문입니다.
가장 큰 원인 중 하나가 정부가 8월 4일에도 대책을 내놨는데, 그게 조세3법을 강화하겠다는 거였거든요.
특히 양도세에 중과세가 되다보니까 다주택자들은 소득이 한정돼 있다보니 기존 전세를 반전세나 월세로 돌려버리는 거예요.
여기에 대출마저 규제해버리니까, 매물이 나오기 힘든 복합적인 문제가 발생한 겁니다.
<앵커>
지금 서울 일부 지역에서는 전세매물이 쌓인다는 얘기도 나오거든요. 가격을 낮춰 내놓기도 하고, 이런 부분은 어떤 배경이 있다고 생각하십니까?
<권대중 교수>
정부가 2·4대책에서 공급 대책을 내놨잖요. 대부분이 기존 주택을 공공으로 매수해야 하잖아요.
또 집주인들도 집을 매각해야 하는데, 아직 이를 하지 못하고 전·월세 물량으로 남게 되는 겁니다.
<앵커>
앞으로 금리가 올라가게 되면 세입자들도 집주인과 마찬가지로 자금 부담이 심해지는 것 아닙니까? 이런 부분이 시장에 영향을 줄까요? 어떻게 보십니까?
<권대중 교수>
당연히 금리가 올라가면 부동산 가격은 하락할 수밖에 없습니다. 조달할 수 있는 자금이 줄어들 수 있기 때문이죠.
만약 금리가 올라가면 문제는 최근 저금리인 상황에서 역전세나 깡통 전세가 나타날 가능성이 있죠.
그래서 정부가 주택 가격이 급락하지 않고 연착륙할 수 있는 그런 정책을 좀 내놔야 한다고 봐요.
<앵커>
지금 전세시장에는 상방과 하방 요인이 다 있는 상황 같습니다. 공급은 적은데, 금리나 가격은 부담이 되고 있고, 앞으로의 방향성을 어떻게 봐야 할까요?
<권대중 교수>
정부가 2·4대책을 어떻게 하느냐가 관건이 될 것입니다. 빠르면 1년 내에 실행도 가능하고요. 길어지면 4~5년도 걸리겠죠.
그래서 정부가 토지 매수나 공공개발을 빨리 확정해야 할 거 같아요. 그 사업 속도에 따라서 전세시장의 가격이 결정될 거 같습니다.
이를 위해 공공물량의 한계가 어디까지인지 정부가 빨리 정해야 합니다.
<앵커>
아주 장기적으로 볼 때 인구나 가구가 다 줄어들게 되니까 매매는 몰라도 전세는 안정을 찾는 게 아니냐 이런 시각이 있는데, 어떻게 보십니까?
<권대중 교수>
우선은 매매시장이 안정화 돼야 전세시장이 안정됩니다. 하나만 안정될 수 없습니다.
중장기적으로 인구 감소가 될 수밖에 없고 이번에 정부가 발표한 공급 대책이 그대로 실행만 된다면 주택 가격 하락은 뻔합니다.
이것을 정부가 잘 감안해서 연차별로 입주물량을 늘리고 줄이는 것을 잘 컨트롤하지 않는다면 주택 가격이 경착륙 될 수 있습니다.
<앵커>
전세시장이 안정 되려면 어떤 조건들이 필요하고 언제쯤이면 안정될 거라고 보시는지 예상하십니까?
<권대중 교수>
지금 전월세 가격은 이사철인데도 큰 폭으로 오르진 않았어요. 계절적인 요인이 있는거고요.
코로나19 때문인데, 이주 수요가 늦어지는 것입니다.
일단 단기적으로 정부는 다주택자가 집을 팔 수 있도록 하게 해줘야 해요. 그래야 전세수요가 매매수요로 넘어갈 수 있습니다.
그런데 단기적으로 정부가 그럴 가능성은 적습니다.
하반기에는 매매시장에서 거래절벽이 있을 수 있고, 상반기엔 주택 가격이 불안하기 때문에 전월세도 불안할 것입니다.
<앵커>
당장 입주물량이 올해는 심하게 적다고 하니까, 한마디로 공급난이 예상되는데, 단기적으로 이걸 해결할 수 있는 방법은 없을까요?
<권대중 교수>
일단 매매시장에 양도세를 낮추는 것 말고는 없습니다. 그런데 그외에 나오는 물량 가지고는 쉽지 않아보입니다.
<앵커>
지금까지 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께 했습니다. 감사합니다.
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