<앵커>
1억원 초과 대출에 대해 40%의 DSR을 적용하는 DSR 3단계 시행일이 한 달 앞으로 다가왔습니다.
대출규제를 강화하지 않겠다던 현 정부도 가계부채 부실 우려에 결국 DSR만큼은 기존 대로 강화하기로 했는데요.
다른 대출규제를 풀어 차주들 부담을 줄인다는 방침이지만 실효성이 떨어질 것이란 분석입니다.
신용훈 기자가 보도합니다.
<기자>
지난해 7월부터 연말까지는 규제지역에서 6억 원 초과 주택담보대출과 1억 원이 넘는 신용대출의 연간 상환액이 연 소득의 40%로 제한됐습니다.
이어 올해 1월부터는 지역에 관계없이 총 대출액이 2억 원 넘는 차주로 DSR이 확대됐고 7월부터는 1억 원이 넘는 차주도 DSR 비율이 40%로 제한됩니다.
DSR 강화로 실수요자들 마저 대출 받기가 까다로워질 수 있다는 우려가 커지자 정부는 생애최초 주택구입자의 LTV를 80% 완화한다는 80%까지 완화하기로 했습니다.
연봉 5천만원인 직장인이 8억원짜리 첫 주택을 구입할 경우 LTV만 적용 받으면 6억4천만원까지 대출 받을 수 있습니다.
하지만 DSR로 연간 상환액이 2천만원까지로 제한되면서 실제 대출 받을 수 있는 대출 총액은 절반 수준에 불과합니다.
DSR이 고액 연봉자에게 유리한 구조여서 상대적으로 연봉이 적은 청년층에겐 불리하다는 지적도 나옵니다.
[김효선 NH농협은행 부동산수석위원 : DSR 3단계가 7월부터 적용이 되다 보니까 1억이상 빌리는 차주한테는 DSR 40%가 적용이 되잖아요. 그렇게 되면 LTV를 아무리 완화한다 하더라도 개인의 소득에 따라 대출받는 금액이 제한적이기 때문에 큰 효과는 기대하기 어려운 상황인 것 같습니다.]
정부는 청년층 대출이 과도하게 제약되지 않도록 DSR 산정 시 장래소득 반영폭을 확대하고 최대50년 만기의 초장기 모기지를 도입해 월 상환액 부담을 낮춘다는 복안입니다.
하지만 지금 같은 금리 인상기엔 상환액 부담이 늘어 그 효과도 반감될 수밖에 없습니다.
한국경제TV 신용훈 입니다.
<이근형 앵커>
이번 DSR 규제는 특히 상대적으로 소득이 적은 대출자의 한도를 크게 줄일 것으로 보입니다.
<허정민 앵커>
오는 7월 강화되는 DSR규제 안에서 효과적으로 대출받은 방법. 경제부 김보미 기자와 알아보겠습니다.
김 기자, 대출 한도를 조금이라도 늘릴 수 있는 전략을 취재했다고요?
<김보미 기자>
네, 크게 4가지 정도를 말씀드리려고 하는데요.
우선 첫 번째로는 ‘불필요한 마이너스통장은 정리하자’입니다.
DSR을 계산할 때 마이너스통장은요.
내가 실제로 사용한 금액이 아니라, 나의 전체 대출 한도를 대출액으로 잡습니다.
그러니까 예를 들어서 2억원 한도로 마이너스통장을 만들어 놓고서 5천만원만 사용한 상태다 라고 하더라도, DSR을 계산할 때는 내가 2억원을 대출받아 쓰고 있는 걸로 간주해 버린다는 것이죠.
<이근형 앵커>
만들어놓고 아예 안써도 그런가요??
<기자>
네 그렇습니다.
<이근형 앵커>
어쨋거나 마이너스통장을 한도까지 쓰지 않더라도 내 대출한도는 줄어든다는 얘기네요?
<기자>
그렇습니다.
DSR 분자에 해당하는 연간 원리금 상환액이 실제보다 더 많이 잡히는 것이니까요.=
때문에 내가 조만간 주택담보대출을 받을 계획인데 마이너스통장 전체 한도의 50% 미만으로 사용하고 있다면, 한도를 낮추거나 아니면 마이너스통장 자체를 아예 정리해서 DSR 한도를 미리 여유있게 확보해놓는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.
참고로 마이너스 통장 한도를 낮출 때, 아예 새로 대출을 실행해야 하는 것 아니냐 라고 해서 부담스러워 하시는 분들도 있는데 그렇지 않고요.
대출감액 약정서 같은 간단한 서류 작성만으로, 기존 대출에서 한도만 낮추는 것이 가능합니다.
<허정민 앵커>
그렇군요. 두 번째 팁은 무엇입니까?
<기자>
‘배우자가 있다면 혼인신고로 소득을 합산해 보는 방법도 고려해보자’입니다.
요즘에는 부동산 세금 문제, 특별공급 물량 배정 문제 등 여러 이유로 혼인신고를 늦추는 분들이 많죠.
그런데 주택담보대출의 경우 예외적으로 DSR을 산정할 때 나의 연간 소득에 배우자 소득까지 합산할 수가 있거든요, 혼인신고를 하게 되면.
때문에 연소득이 낮아서 대출한도가 적게 잡히는 분들이라면 이런 선택지도 고려해 볼만하다 라고 말씀드릴 수 있겠습니다.
다만, 몇가지 챙겨야 되는 부분들이 있는데요.
우선 배우자가 주택담보대출을 보유하고 있지 않아야 하고요.
또 소득을 합치게 될 경우 부부가 각자 갖고 있는 부채까지도 모두 합산됩니다.
이외에도 몇가지 조건들이 더 있는데, 차주들의 상황에 따라 조금씩 차이가 나기 때문에 이 부분은 금융기관에서 보다 자세한 상담을 받아보시는 게 좋겠습니다.
<이근형 앵커>
따로 받을 때보다 소득을 합산해서 주담대를 받는 게 금액적으로 더 유리하다고요?
<기자>
네 그렇습니다.
두 사람이 소득을 합쳐서 대출을 받을 때 몇천만원 가량 더 받을 수 있습니다.
<이근형 앵커>
요즘 혼인신고를 가급적 안하고 결혼하는 게 대세처럼 굳어지고 있는데, 혼인신고를 하면 대출한도가 늘어난다. 사회에도 기여하겠는데요?
세번째 방법은요?
<기자>
세 번째는 정책모기지 상품을 활용해 보자입니다.
이 부분은 신용대출 등 기타 대출로 인해서 DSR이 이미 차 있는 분들이 활용해볼만한 방법인데요.
정책모기지 상품들 중에서 특히 보금자리론, 디딤돌대출은 대출한도를 계산할 때 DSR을 보지 않습니다.
LTV와 DTI로 한도를 산정하게 되는데요. 참고로 적격대출은 DSR을 봅니다.
DSR이 나의 연소득 대비 나의 모든 대출의 연간 원리금 상환액의 비율이라면 DTI는 주담대 원리금 상환액에다 신용대출, 카드론 등 나머지 대출의 이자 상환액만 붙습니다.
<허정민 앵커>
LTV DTI는 70% 60%씩 적용이 되니까 DSR을 안본다면 한도가 크게 늘어나겠네요.
<기자>
그렇죠.
다만 연소득이 얼마 이하여야 되고, 내가 구입하고자 하는 주택가격이 얼마 안으로 들어와야 되고 등등 몇가지 까다로운 조건들을 만족해야 하는데요.
세부 내용들은 주택금융공사 홈페이지를 통해서 현재 금리수준, 자격 요건 등을 확인할 수 있습니다.
그리고 바로 앞에서 부부합산 소득을 활용해 보라라는 말씀을 드렸는데, 이렇게 정책모기지론을 활용할 계획이라면 반대로 혼인신고가 다소 불리하게 작용하는 분들도 분명 있을 것입니다.
때문에 지금 제시해 드리는 여러 방법들 중에서 어떤 것이 내게 더 유리한지를 잘 따져보셔야 겠습니다.
<허정민>
자! 마지막 팁은요?
<기자>
마지막은 ‘40년 만기 주택담보대출을 활용하자’입니다.
40년 만기 주택담보대출은 한 달전부터 하나둘씩 출시되기 시작해서, 현재 시중은행에서 모두 취급을 하고 있는 상품인데요.
시뮬레이션을 해봤을 때, 서울 KB시세 9억원 아파트 기준, 금리 4%, LTV 40%, DSR 40%, 원금균등상환방식으로 주택담보대출을 받는다 라고 하면 연봉 5천만원까지는 30년 만기보다 40년 만기로 대출을 받을 때 한도가 최대 약 4천만원 가량 더 늘어납니다.
반면에 연봉 6천 이후로는 LTV 40% 한도에 막혀서 3억 6천만원으로 고정되다 보니 30년 만기든 40년 만기든 차이가 없습니다.
때문에 내가 연소득이 낮은 편이다 라고 생각이 된다면, 대출계산기를 활용해서 40년 만기 주택담보대출을 받는 것이 더 유리하지는 않은지 체크해보시는 것이 좋겠습니다.
<이근형 앵커>
그러면 기존에 주담대를 받아놓은 차주들도, 40년 만기로 갈아타는 게 나을까요? 어떻습니까?
<기자>
웬만하면 그대로 두시는 게 더 좋습니다.
기존에 주택담보대출을 받아놓으셨던 분들이 40년 만기 상품으로 갈아탈 경우에는 대출을 아예 새로 실행해야 하는데, 그 과정에서 금리도 이전보다 더 올라가기 때문인데요.
실제로 계산을 해봤더니, 기존 대출금리와 신규로 받게 될 금리가 1%p만 차이가 나도 만기 연장의 효과가 거의 사라집니다. 내 대출금리만 올라갈 뿐인 거죠.
예를 들어 서울 KB시세 9억원 아파트 기준으로 금리 3%, 만기 30년짜리 주택담보대출을 받은 사람이 금리 4%, 만기 40년짜리로 갈아탈 경우 대출한도는 거의 차이가 없는 것으로 나타났습니다.
그런데 시중은행만 놓고 봤을 때 최근 1년 사이에 주택담보대출 변동금리가 약 1%p 올랐거든요.
때문에 기존 대출을 그대로 들고 가시는 게 더 낫습니다.
<이근형 앵커>
경제부 김보미 기자였습니다.
1억원 초과 대출에 대해 40%의 DSR을 적용하는 DSR 3단계 시행일이 한 달 앞으로 다가왔습니다.
대출규제를 강화하지 않겠다던 현 정부도 가계부채 부실 우려에 결국 DSR만큼은 기존 대로 강화하기로 했는데요.
다른 대출규제를 풀어 차주들 부담을 줄인다는 방침이지만 실효성이 떨어질 것이란 분석입니다.
신용훈 기자가 보도합니다.
<기자>
지난해 7월부터 연말까지는 규제지역에서 6억 원 초과 주택담보대출과 1억 원이 넘는 신용대출의 연간 상환액이 연 소득의 40%로 제한됐습니다.
이어 올해 1월부터는 지역에 관계없이 총 대출액이 2억 원 넘는 차주로 DSR이 확대됐고 7월부터는 1억 원이 넘는 차주도 DSR 비율이 40%로 제한됩니다.
DSR 강화로 실수요자들 마저 대출 받기가 까다로워질 수 있다는 우려가 커지자 정부는 생애최초 주택구입자의 LTV를 80% 완화한다는 80%까지 완화하기로 했습니다.
연봉 5천만원인 직장인이 8억원짜리 첫 주택을 구입할 경우 LTV만 적용 받으면 6억4천만원까지 대출 받을 수 있습니다.
하지만 DSR로 연간 상환액이 2천만원까지로 제한되면서 실제 대출 받을 수 있는 대출 총액은 절반 수준에 불과합니다.
DSR이 고액 연봉자에게 유리한 구조여서 상대적으로 연봉이 적은 청년층에겐 불리하다는 지적도 나옵니다.
[김효선 NH농협은행 부동산수석위원 : DSR 3단계가 7월부터 적용이 되다 보니까 1억이상 빌리는 차주한테는 DSR 40%가 적용이 되잖아요. 그렇게 되면 LTV를 아무리 완화한다 하더라도 개인의 소득에 따라 대출받는 금액이 제한적이기 때문에 큰 효과는 기대하기 어려운 상황인 것 같습니다.]
정부는 청년층 대출이 과도하게 제약되지 않도록 DSR 산정 시 장래소득 반영폭을 확대하고 최대50년 만기의 초장기 모기지를 도입해 월 상환액 부담을 낮춘다는 복안입니다.
하지만 지금 같은 금리 인상기엔 상환액 부담이 늘어 그 효과도 반감될 수밖에 없습니다.
한국경제TV 신용훈 입니다.
<이근형 앵커>
이번 DSR 규제는 특히 상대적으로 소득이 적은 대출자의 한도를 크게 줄일 것으로 보입니다.
<허정민 앵커>
오는 7월 강화되는 DSR규제 안에서 효과적으로 대출받은 방법. 경제부 김보미 기자와 알아보겠습니다.
김 기자, 대출 한도를 조금이라도 늘릴 수 있는 전략을 취재했다고요?
<김보미 기자>
네, 크게 4가지 정도를 말씀드리려고 하는데요.
우선 첫 번째로는 ‘불필요한 마이너스통장은 정리하자’입니다.
DSR을 계산할 때 마이너스통장은요.
내가 실제로 사용한 금액이 아니라, 나의 전체 대출 한도를 대출액으로 잡습니다.
그러니까 예를 들어서 2억원 한도로 마이너스통장을 만들어 놓고서 5천만원만 사용한 상태다 라고 하더라도, DSR을 계산할 때는 내가 2억원을 대출받아 쓰고 있는 걸로 간주해 버린다는 것이죠.
<이근형 앵커>
만들어놓고 아예 안써도 그런가요??
<기자>
네 그렇습니다.
<이근형 앵커>
어쨋거나 마이너스통장을 한도까지 쓰지 않더라도 내 대출한도는 줄어든다는 얘기네요?
<기자>
그렇습니다.
DSR 분자에 해당하는 연간 원리금 상환액이 실제보다 더 많이 잡히는 것이니까요.=
때문에 내가 조만간 주택담보대출을 받을 계획인데 마이너스통장 전체 한도의 50% 미만으로 사용하고 있다면, 한도를 낮추거나 아니면 마이너스통장 자체를 아예 정리해서 DSR 한도를 미리 여유있게 확보해놓는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.
참고로 마이너스 통장 한도를 낮출 때, 아예 새로 대출을 실행해야 하는 것 아니냐 라고 해서 부담스러워 하시는 분들도 있는데 그렇지 않고요.
대출감액 약정서 같은 간단한 서류 작성만으로, 기존 대출에서 한도만 낮추는 것이 가능합니다.
<허정민 앵커>
그렇군요. 두 번째 팁은 무엇입니까?
<기자>
‘배우자가 있다면 혼인신고로 소득을 합산해 보는 방법도 고려해보자’입니다.
요즘에는 부동산 세금 문제, 특별공급 물량 배정 문제 등 여러 이유로 혼인신고를 늦추는 분들이 많죠.
그런데 주택담보대출의 경우 예외적으로 DSR을 산정할 때 나의 연간 소득에 배우자 소득까지 합산할 수가 있거든요, 혼인신고를 하게 되면.
때문에 연소득이 낮아서 대출한도가 적게 잡히는 분들이라면 이런 선택지도 고려해 볼만하다 라고 말씀드릴 수 있겠습니다.
다만, 몇가지 챙겨야 되는 부분들이 있는데요.
우선 배우자가 주택담보대출을 보유하고 있지 않아야 하고요.
또 소득을 합치게 될 경우 부부가 각자 갖고 있는 부채까지도 모두 합산됩니다.
이외에도 몇가지 조건들이 더 있는데, 차주들의 상황에 따라 조금씩 차이가 나기 때문에 이 부분은 금융기관에서 보다 자세한 상담을 받아보시는 게 좋겠습니다.
<이근형 앵커>
따로 받을 때보다 소득을 합산해서 주담대를 받는 게 금액적으로 더 유리하다고요?
<기자>
네 그렇습니다.
두 사람이 소득을 합쳐서 대출을 받을 때 몇천만원 가량 더 받을 수 있습니다.
<이근형 앵커>
요즘 혼인신고를 가급적 안하고 결혼하는 게 대세처럼 굳어지고 있는데, 혼인신고를 하면 대출한도가 늘어난다. 사회에도 기여하겠는데요?
세번째 방법은요?
<기자>
세 번째는 정책모기지 상품을 활용해 보자입니다.
이 부분은 신용대출 등 기타 대출로 인해서 DSR이 이미 차 있는 분들이 활용해볼만한 방법인데요.
정책모기지 상품들 중에서 특히 보금자리론, 디딤돌대출은 대출한도를 계산할 때 DSR을 보지 않습니다.
LTV와 DTI로 한도를 산정하게 되는데요. 참고로 적격대출은 DSR을 봅니다.
DSR이 나의 연소득 대비 나의 모든 대출의 연간 원리금 상환액의 비율이라면 DTI는 주담대 원리금 상환액에다 신용대출, 카드론 등 나머지 대출의 이자 상환액만 붙습니다.
<허정민 앵커>
LTV DTI는 70% 60%씩 적용이 되니까 DSR을 안본다면 한도가 크게 늘어나겠네요.
<기자>
그렇죠.
다만 연소득이 얼마 이하여야 되고, 내가 구입하고자 하는 주택가격이 얼마 안으로 들어와야 되고 등등 몇가지 까다로운 조건들을 만족해야 하는데요.
세부 내용들은 주택금융공사 홈페이지를 통해서 현재 금리수준, 자격 요건 등을 확인할 수 있습니다.
그리고 바로 앞에서 부부합산 소득을 활용해 보라라는 말씀을 드렸는데, 이렇게 정책모기지론을 활용할 계획이라면 반대로 혼인신고가 다소 불리하게 작용하는 분들도 분명 있을 것입니다.
때문에 지금 제시해 드리는 여러 방법들 중에서 어떤 것이 내게 더 유리한지를 잘 따져보셔야 겠습니다.
<허정민>
자! 마지막 팁은요?
<기자>
마지막은 ‘40년 만기 주택담보대출을 활용하자’입니다.
40년 만기 주택담보대출은 한 달전부터 하나둘씩 출시되기 시작해서, 현재 시중은행에서 모두 취급을 하고 있는 상품인데요.
시뮬레이션을 해봤을 때, 서울 KB시세 9억원 아파트 기준, 금리 4%, LTV 40%, DSR 40%, 원금균등상환방식으로 주택담보대출을 받는다 라고 하면 연봉 5천만원까지는 30년 만기보다 40년 만기로 대출을 받을 때 한도가 최대 약 4천만원 가량 더 늘어납니다.
반면에 연봉 6천 이후로는 LTV 40% 한도에 막혀서 3억 6천만원으로 고정되다 보니 30년 만기든 40년 만기든 차이가 없습니다.
때문에 내가 연소득이 낮은 편이다 라고 생각이 된다면, 대출계산기를 활용해서 40년 만기 주택담보대출을 받는 것이 더 유리하지는 않은지 체크해보시는 것이 좋겠습니다.
<이근형 앵커>
그러면 기존에 주담대를 받아놓은 차주들도, 40년 만기로 갈아타는 게 나을까요? 어떻습니까?
<기자>
웬만하면 그대로 두시는 게 더 좋습니다.
기존에 주택담보대출을 받아놓으셨던 분들이 40년 만기 상품으로 갈아탈 경우에는 대출을 아예 새로 실행해야 하는데, 그 과정에서 금리도 이전보다 더 올라가기 때문인데요.
실제로 계산을 해봤더니, 기존 대출금리와 신규로 받게 될 금리가 1%p만 차이가 나도 만기 연장의 효과가 거의 사라집니다. 내 대출금리만 올라갈 뿐인 거죠.
예를 들어 서울 KB시세 9억원 아파트 기준으로 금리 3%, 만기 30년짜리 주택담보대출을 받은 사람이 금리 4%, 만기 40년짜리로 갈아탈 경우 대출한도는 거의 차이가 없는 것으로 나타났습니다.
그런데 시중은행만 놓고 봤을 때 최근 1년 사이에 주택담보대출 변동금리가 약 1%p 올랐거든요.
때문에 기존 대출을 그대로 들고 가시는 게 더 낫습니다.
<이근형 앵커>
경제부 김보미 기자였습니다.
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