둔촌주공 재건축 아파트인 `올림픽파크포레온` 청약경쟁률이 저조한 데 `세가지 이유가 있다`는 주장이 나왔습니다.
박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 한국경제TV 유튜브 채널 `권영훈의 집중탐구`에 출연해 "둔촌주공 분양은 한마디로 기대의 절반 수준"이라고 밝혔습니다.
그러면서 박 교수는 `분양시장 위축`, `소형 실거주 면적`, `중도금 대출 규제` 등 세가지 이유로 청약수요자들을 불러 모으기에 한계가 있었다고 평가했습니다.
박 교수는 `향후 시장 전망과 투자전략`에 대해 "2024년까지 L자형 횡보를, 2025년에 상승반전이 예상된다"며 "바닥에서 지지하고 있을 때가 매수시기인 만큼 내년 하반기 남들 보다 먼저 움직여야 한다"고 강조했습니다.
최근 정부의 `재건축 안전진단 규제 완화` 관련 "문재인 정부에서 구조안전성 비율을 20%에서 50%로 크게 올렸는데 이번에 윤석열 정부에서 다시 30%로 내린 것"이라며 "종전 20%로 원위치했어야 정상이었고 시장 회복을 기대했을 것"이라고 설명했습니다.
아래는 주요 질답 일부만 발췌한 것이며 전체 내용은 유튜브 [권영훈의 집중탐구] 영상에서 확인할 수 있습니다.
<질문>
둔촌주공 청약결과(1순위 평균 경쟁률 4.7대 1)가 나왔습니다. 어떻게 평가하시나요?
<답변>
한마디로 말씀드리면 기대의 절반 수준입니다. 당초 이게 만약에 호황기였다면 한 20대1 정도 물론 경쟁률만 따져서 단순 비교하는 것이 어려운 게 아까 말씀하셨던 단군 이래 최대 물량이다 보니까 이 분양분 자체가 4,786가구이에요. 다른 데 대부분이 몇백 가구 안 나오는 곳이 많기 때문에 총 청약자 수가 몇 명이냐를 가지고 따지는 게 보다 좀 비교가 되겠다. 그래서 이게 호황기였다면 한 10만 명 정도 청약을 하면 20대1 정도로 예상을 했습니다. 근데 최근 분위기와 맞물려서 제가 예상한 것은 대략 한 4만 명 정도 하지 않겠나. 그러면 6대1, 7대1 정도를 예상했었습니다. 그런데 현실은 뚜껑을 열고 보니까 그것의 또 절반 그래서 한 4.7대1 정도. 이렇게 나왔다는 거죠. 이거는 이제 평형으로 보면 초소형이 지나치게 좀 많고 이게 생애최초자나 신혼부부나 거주할 때 면적이 너무 작아서 여기에 좀 한계가 있어요. 관심도에서. 그리고 이제 무엇보다 또 중요한 게 최근의 심리예요. 최근 들어서 계속 하락한다는 아니면 주변 시세가 또 떨어진다 이런 우려, 보도들이 많이 나오면서 분양자로 하여금 좀 위축하게 만든 결과다. 세 번째로는 어떻게 보면, 저는 계속 폐지를 주장하고 있는데 분양가가 12억 원을 초과할 경우 중도금 대출 금지예요. (중략)
<질문>
집값 회복 시점과 그에 따른 투자 전략을 세운다면?
<답변>
이제 상승 반전이라는 포인트를 회복으로 보면 결국 2024년도에 바로 상승 반전은 어렵다고 보고요. 2025년은 돼야 그런 상황이 나타나지 않겠나 예상해 볼 수가 있겠습니다. (중략)
사실은 바닥에서 지지하고 있을 때가 매수시기입니다. 남들보다 한 발짝 빨라야 하잖아요. 그러면 정확하게 매수 시기는 내년 하반기일 수 있다는 것도 꼭 염두에 둬야 되겠다. 그런데 대부분의 사람들은 10명 중에 1명 정도는 그렇게 하는 사람이 있는데 9명은 여전히 못 삽니다. 공포에 못 사죠. 그래서 남들보다 한 발짝 빨라야 한다. 사실 지금부터 매수 시기는 관심 단지 그 다음에 본인의 자금상환능력을 철저히 준비하면서, 대출금리도 올라가고 하니까 그에 맞춰 내가 상환능력이 있느냐 그리고 대출은 우선 정책자금대출 이런 것부터 저금리가 나오니까 3%, 4%짜리가 있으니까 보금자리론 이런 것, 이번에 특례로 만든 대출 같은 것, 5억 원 이내에서 4%로 해준다 이런 정책 자금들을 먼저 활용해서 준비를 하고 매수 시기는 바닥일 때가 좀 더 적합합니다. (중략)
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