"美 상업용 부동산 부채 1.5조달러"…잇따르는 경고음

미국 상업용 부동산 시장에 1조5000억 달러의 부채 쓰나미가 다가오고 있다는 경고가 나왔다.

9일(현지시간) 블룸버그 통신에 따르면 2025년까지 상황해야 하는 미국 상업용 부동산 대출 규모는 약 1조5000억 달러에 달한다.

문제는 대출자들이 이 돈을 상환하기 위한 자금을 누구에게서 빌려올 것인가 하는 것으로 위기로 번질 경우 상업용 부동산이 고점 대비 40% 이상 하락을 가져올 수 있다는 것이다. 상업용 부동산 가격 하락이 현실화될 경우 은행권의 추가 대출이 어렵고 매매에 나서도 떨어진 가격에 부채를 갚지 못하는 경우가 생길 수 있다.

은행권에서도 이 문제의 해답을 찾기 어렵다. 1분기를 흔든 은행권 불안은 재무구조가 취약한 지역의 중소은행들에게 큰 부담으로 작용해 상업용 부동산 대출 위험에 노출하려 하지 않는 은행들은 대출자들을 다시 압박하는 형태로 나타나게 될 것이라는 것이다.

모간스탠리 분석팀은 "지역 중소은행들의 상업용 부동산 대출 비중은 지난 2017년 17%에서 작년에는 27%로 급증했다"고 분석했다.

따라서 "사무실 건물과 상점, 창고에 이르는 부동산 소유주들에게 재융자(리파이낸싱) 위험이 큰 위험으로 다가오고 있으며 부채에 대한 해결책이 나오기 전 먼저 악화를 겪게 될 것"으로 예상했다.

분석팀은 "금리 상승과 채무 불이행에 대한 우려는 이미 CMBS 거래에 타격을 입혔다"며 "올해 1분기 미국 상업용 부동산담보대출채권(CNBS)는 1년 전에 비해 무려 80% 감소했다"고 밝혔다.

결국 "향후 5년 간 만기가 돌아오는 상업용 부동산 대출의 70% 정도가 은행이 채권을 가지고 있는데 이를 통해 시장에서는 상업용 부동산 가격을 재조정할 필요가 있고, 당국도 선재적으로 부채를 재융자할 수 있는 대안을 고민해야 할 것"으로 진단했다.