[알쏭달쏭 건설 소송] 담보신탁계약 vs 자금관리 대리사무계약

신탁회사는 신탁계약과는 별개로 부동산 개발과 관련된 사업자금을 집행하거나 '분양 수입 등 수납 업무' 등을 처리하는 경우가 많다.

이런 업무가 동일한 주체에 의해 수행되더라도 '담보신탁 계약에 따른 수탁자로서의 행위(업무)'와 '대리사무계약에 근거하여 시행사로부터 위임받은 사무'는 서로 엄밀하게 구별되어야 한다.

이와 관련해 배지호 변호사는 "양자를 구별해 얻는 실익은 제3자가 신탁회사나 자금관리 계좌를 강제집행의 대상으로 삼을 수 있는지에 대한 결론에 있다"며 "신탁회사는 대리사무계약과 관련해서는 '시행사로부터 위임받은 사무를 처리하는 지위'에 있는 것에 불과하다"고 말했다.

따라서 시행사가 제3자와 계약을 체결하고 자금관리 계좌로부터 집행되는 비용에 시행사와 제3자가 체결한 계약에 따른 채무가 포함되어 있더라도, 원칙적으로 제3자는 신탁회사(자금관리 기관)을 상대로 직접 그 지급을 구하거나, 자금관리 계좌를 강제집행의 대상으로 삼을 수 없다.

담보신탁 계약과 대리사무계약이 각각 독립된 법률관계이므로, '분양대금(자금관리 계좌에 납입된 대금)'과 '처분대금(신탁재산을 처분한 대금)'에 대한 권리행사자 역시 서로 구별되어야 한다.

'담보신탁 계약'과 '자금관리 대리사무계약'의 구별에 따라 법률관계에 관한 결론이 달라진 구체적인 예와 관련해 배 변호사는 "건축주와 신탁회사가 상가건물을 건축, 분양하면서 '담보신탁 계약'과 '자금관리 대리사무계약'에서 '건설비 등을 건축주의 요청에 의하여 부동산신탁회사가 당사자에게 직접 지급함을 원칙으로 한다'는 규정을 포함하였더라도, 원칙적으로 상가건물 건축공사의 수급인은 위 약정에 따라 신탁회사에 직접 공사대금의 지급을 구할 수는 없다"고 밝혔다.

신탁회사는 '자금관리 대리사무계약'에 따라 자금관리계좌로 분양대금을 수납한 것이므로, 분양대금은 담보신탁에 따른 신탁재산에 포함되지 않는다. 따라서 담보신탁 계약에 따른 우선수익자는 그 '분양대금'에 대해 권리를 행사할 수 없다. 반대의 경우 우선수익자는 수탁자가 직접 신탁재산을 처분하여 발생한 '처분대금'에 대해서는 권리를 행사할 수 있다.

자금관리 대리사무계약에서 시행사가 분양 수입금 계좌인 신탁관리계좌의 자금을 인출하려면 대주의 동의가 필요하다고 규정한 경우, 시행사로부터 오피스텔 중 일부 세대를 매수한 후 매매계약을 해제한 매수인은 부동산 개발회사를 대위하여 신탁회사를 상대로 매매대금의 지급을 구할 권리가 없다.

신탁회사가 관리하는 분양 수입금 계좌는 신탁재산이 아니라 위탁자인 시행사의 재산이고, 자금관리 대리사무계약에 따른 대주의 동의가 없었기 때문에 신탁회사는 시행사 또는 대위채권자인 매수인에게 신탁관리계좌에 있는 매매대금 상당액을 반환할 의무가 없기 때문이다.

배 변호사는 "'신탁회사', '(PF)대주' 등 담보신탁의 주체는 동일한 개발사업에서 '신탁계약에 따른 지위'와 '자금관리 대리사무계약에 따른 지위'를 가지는 경우에도 관련된 법률관계에 대한 결론은 각각의 지위에 따라서 결정된다"며 " 다만 각 상황에 따라 특정한 당사자가 어떤 계약을 근거로 어떠한 권한을 행사할 수 있는지에 대해서는 개별적인 검토가 요구된다"고 설명했다.

배지호 변호사는 전 서울중앙지방법원 판사를 거쳐 법률사무소 한평 대표변호사로 재직중이다.

사법시험에 합격하고 사법연수원을 수료한 이후, 10년간 판사로 재직하면서, 서울중앙지방법원 건설 전담재판부, 서울중앙지방법원 언론 전담재판부, 서울중앙지방법원 환경 전담재판부, 수원지방법원 성남지원 등에서 근무하였다.

특히 판사로 재직할 당시 건설전담재판부의 판사 등이 주축이 되어 구성한 '서울중앙지방법원 건설소송실무연구회' 소속 회원으로 건설소송과 관련된 가장 권위있는 자료인 '건설감정실무' 등의 개정작업에 참여한 바 있다.