배지호 법률사무소 한평 대표변호사(전 서울중앙지방법원 판사)
"업무대행사, 시행사의 부당한 업무집행이나 관계자들의 도덕적 해이,, 최종사업시행을 위한 토지소유권 확보 등에 많은 시간이 소요되는 등 많은 문제점이 있어"
‘지역주택조합’ 제도는 일정한 요건을 갖춘 조합원들이 분담금 등 조합을 통해 조달된 자금을 바탕으로 토지의 소유권을 취득하고, 사업계획 승인을 받아 건설된 주택을 조합원에게 우선 분양하는 공공주택 건설사업 제도이다. 지역주택조합 제도는 청약과는 별개로 상대적으로 저렴한 가격에 신축 아파트를 분양받을 수 있다는 장점이 있으나, 사업성공률은 현실적으로 20% 수준에 불과하다. 사업의 성공적 시행을 위해서 거쳐야 할 여러 난관을 해결해야 하며, 그 과정에서 많은 법적 분쟁이 벌어진다.
지역주택조합 사업 성공의 핵심 요소는 ‘토지 사용권원과 소유권 확보’이다. 현 시점을 기준으로(2020. 7. 24. 이후) 지역주택조합 또는 추진위원회는 ‘조합원 모집 신고 시’ 사업대상이 되는 토지 중 50% 이상의 토지에 대한 사용권원을 확보해야 한다. ‘조합설립인가 신청 시’ 이 요건은 더욱 강화되어 사업대상이 되는 토지 중 80% 이상의 토지에 대한 사용권원을 확보함과 아울러 15% 이상의 토지에 대한 토지소유권을 확보해야만 한다. 최종적으로 사업계획승인을 신청하려면 토지소유권의 95% 이상을 확보해야 한다. 즉, 지역주택조합사업 성공을 위한 핵심 요소는 ‘사업 부지인 토지의 사용권원과 소유권을 확보하는 것’이다(이미 도시정비계획에 따라 사업구역이 정해져 있어서 토지 소유주가 정비사업조합 설립에 관한 ‘동의’를 요건으로 하는 도시 및 주거환경 정비에 관한 법률 재건축·재개발정비사업과 큰 차이가 있다).
이와 관련하여 주택법은 최종적인 토지 소유권 확보를 위해 '매도청구권'이라는 제도를 규정하고 있다. 이 제도는 일정한 요건하에 매도에 동의하지 않는 토지 소유주에게 법령 등에 따른 절차를 거쳐 토지 매도를 청구할 수 있도록 하는 것으로, 소위 '알박기'를 방지하기 위해 마련된 것이다. 그러나 매도청구소송이 진행되면, 시세와 감정가격의 차이로 인해 복잡한 법정 공방이 벌어지거나, 토지 소유자가 별도의 행정소송을 제기하는 경우가 많아 많은 시간이 소요된다.
지역주택조합제도의 본질은 ‘조합원들이 사업 주체가 되어 이익을 직접 취하는 것’이다.. 하지만, 업무대행사가 실제로는 시행사 역할을 하고, 그 과정에서 조합장이나 업무대행사 대표 등이 업무대행사에게 부당한 이익을 주고, 심지어 형사 범죄까지 저지르는 경우가 적지 않다. 총회 의결 사항 등에 관한 법률 규정의 미비로 말미암아 조합과 제3자의 거래에 따른 위험이 조합원에게 전가되는 구조적인 문제 때문이다. 의결 사항 등이 법률에 강행규정화 되어 있는 재건축·재개발조합과 큰 차이가 있다.
지역주택조합은 일부 장점에도 불구하고 많은 부작용이 있다. 법률을 통해 일정 수준의 법적 보호장치가 마련되기까지는 많은 법적 분쟁이 이어질 수밖에 없다. 실제로 2018년 대비 2022년의 지역주택조합 관련 1심 민사사건은 약 10배 가까이 폭증했다. 따라서 지역주택조합에 관심이 있는 사람들은 지역주택조합을 통한 아파트 구매에는 여러 가지 법적인 위험이 따르는 점을 잘 인식하고, 관련 문제에 대한 철저한 검토와 준비를 해야 할 것이다.
한국경제TV 박준식 기자
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