3천500억 손배소송 제주 예래휴양단지 해법 '오리무중'
각종 소송 18건 얽혀, 3심까지 간다면 빨라야 2∼3년 예상
JDC·제주도, 토지주 제기한 행정소송서 '인허가 유효' 실낱 기대
(제주=연합뉴스) 김호천 기자 = 제주국제자유도시 조성을 위한 제1호 외국 자본 투자 유치사업인 예래휴양형주거단지(이하 예래휴양단지) 개발사업이 거액의 손해배상 소송과 행정소송 등에 걸려 좌초됐으나 해법을 찾지 못하고 있다.
국토교통부 산하 공기업인 제주국제자유도시개발센터(JDC)는 2015년 11월 서귀포시 예래휴양단지를 개발하던 버자야제주리조트(BJR)로부터 공사 중단 관련해 소송을 당했다. 대법원의 '토지 수용 재결 무효' 판결로 사업을 못 하게 됐으므로 피해액 3천500억원을 배상하라는 소송이다.
토지주들은 JDC에 토지 반환 소송을 제기했으며, 제주도를 상대로는 인허가 무효 확인 소송도 제기했다.
예래휴양단지 사업시행자인 JDC와 인허가 관청인 제주도는 힘을 합쳐 이들 소송에 대응하고 있지만, 해결의 실마리는 전혀 보이지 않고 있다.
◇ 대법원 '토지 수용 재결 무효' 판결
대법원은 2015년 3월 서귀포시 예래동 강모 씨 등 4명이 JDC와 제주도 지방토지수용위원회 등을 상대로 낸 토지 수용 재결 처분 취소 청구소송의 상고심에서 피고 패소로 판결한 원심을 확정했다.
옛 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법) 등이 정하는 도시계획시설인 유원지에 해당하지 않는 예래휴양단지 도시계획시설 실시계획을 인가한 것은 중대하고 명백한 하자인 만큼 당연 무효이고, 이를 토대로 한 토지 수용 재결도 무효라는 원심의 판결은 정당하다고 인정했다.
강 씨 등 22명은 2007년 JDC가 사업 용지에 있는 자신들의 토지를 강제로 수용하자 소송을 제기했다. 2009년 1심 판결이 나기 전 이 가운데 18명은 토지 보상에 합의하고 소를 취하했다. 1심에서는 토지 수용 재결 취소 청구를 기각하고, 대신 이들 4명에게 토지가격 729만원을 추가로 보상해주라고 판결했다.
강 씨 등 4명은 그러나 항소했고, 2011년 1월 2심 판결에서 토지 수용 재결 취소를 인용한다는 판결을 받아냈다.
2심은 유원지에는 도시계획시설규칙에 따라 '주민의 복지향상에 기여하기 위하여 설치하는 오락과 휴양시설'을 할 수 있도록 제한했으나 특정 계층의 이용을 염두에 두고 분양 등을 통한 영리 추구가 예래휴양단지 개발의 주요 목적이므로 인가 처분 자체에 중대하고 명백한 하자가 있다는 이유로 '토지 수용 재결 무효' 판결을 했다.
2심은 원고에게 2억8천200만원을 추가로 보상하라며 합의조정을 권했으나 피고인 JDC는 응하지 않고 대법원에 상고했다. JDC는 합의조정금 규모가 1심의 40배에 달하고, 1심에서 합의 조정해 취하한 토지주들과의 형평성 등을 고려했다.
그러나 대법원이 2심 판결이 정당하다고 판시함에 따라 예래휴양단지 공사가 중단되고 각종 소송이 잇따라 제기되는 등 파문은 일파만파로 번지고 있다.
◇ 3천500억원 손해배상청구 등 줄줄이 소송전
대법원 판결이 나자 같은 해 8월 광주고등법원 제주 제1민사부는 강 씨 등 4명이 JDC와 BJR를 상대로 제기한 공사금지 가처분신청을 받아들였다.
이에 공사를 중단한 BJR은 그해 11월 국내 3대 대형 로펌 중 하나인 법무법인 태평양과 세한을 통해 3천500억원의 손해배상청구 소송을 제기했다. 소송 이유서에는 앞으로 예래휴양단지 사업을 모두 완료했을 때의 잔존가치 등을 고려해 추가로 손해배상을 청구하겠다는 뜻을 명확히 했다.
총사업비 2조5천억원을 모두 투자하고 운영했을 때의 수익 등 잠재적인 사업가치까지 모두 넣어서 총 5조1천억원대의 손해배상 청구소송을 준비 중인 것으로 알려졌다.
제주도에 따르면 BJR은 1단계 휴양콘도 공사비 1천500억원 중 1천50억원을 집행했다. BJR은 전체적으로 2천800억원을 투자한 것으로 알려졌다.
예래휴양단지 내 원래 토지 소유주들도 소송전에 뛰어들었다. 토지를 강제로 수용당했던 8명은 제주도를 상대로 인허가 무효 확인 소송과 효력정지 소송을 제기했다. 법원의 화해 권고를 수용했던 토지주 11명은 2건의 준재심 소송을, 토지 수용 재결자 43명과 협의매도자 135명은 11건의 소유권이전등기 말소소송을 각각 제기했다. 협의매도자 2명은 2건의 환매소송을 청구했다.
현재까지 소송을 제기한 토지주는 전체 토지주 405명의 47%인 191명이다. 이들이 소유했던 토지는 전체 사업부지의 61%에 이른다. 예래휴양단지에 걸린 소송은 모두 18건이다.
◇ JDC·제주도 대형 로펌 투입, 법도 개정
JDC도 대형 로펌인 법무법인 광장을 통해 BJR의 손해배상청구 소송과 토지 관련 소송에 대응하고 있다. 제주도 역시 대형 로펌인 김앤장에 인허가 무효 확인 소송을 맡겼다.
BJR의 손해배상청구 소송은 현재까지 6차 변론이 진행됐다. 일부 토지주들이 낸 인허가 무효 확인 행정소송은 6차 변론이 끝나고 내달 5일 7차 변론이 예정됐다. 다른 소송들도 모두 진행형이다.
JDC와 제주도는 인허가 무효 확인 행정소송에 실낱같은 희망을 걸고 있다. 법원이 '토지 수용 재결 무효' 판결을 내렸을 뿐 인허가 자체가 무효라는 판결한 것은 아니라는 주장이다. '인허가 무효'는 '토지 수용 재결 무효' 판결을 하기 위한 이유를 설명한 것일 뿐이라는 것이다.
만약 이 소송에서 법원이 그동안 이뤄진 제주도 내 유원지 개발의 관행을 인정하고 인허가 자체가 무효는 아니라는 판단을 내려준다면 기존 사업자인 BJR과 협상을 통해 사업을 재개할 수도 있다는 기대를 하고 있다.
이를 위한 첫 단계로 제주도 내 유원지에 한해 전체 면적의 30% 이내로 관광객의 관광·휴양을 위한 관광숙박시설을 할 수 있도록 법을 개정했다.
어렵게 의원 입법으로 2015년 7월 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법(이하 제주특별법) 개정안을 마련했다. 이 법률 개정안은 시민·사회단체의 문제 제기에도 불구하고 지난해 5월 제19대 임시국회에서 통과됐다. 최근에는 관련 도시계획조례를 개정해 제도 개선은 완료했다.
그런데도 인허가 무효 확인 소송에서 패소하면 BJR과는 계속해서 사업을 진행하기 어려울 전망이다. 패소했을 때는 모든 인허가 절차를 새로 밟아야 하기 때문이다. 따라서 예래휴양단지의 미래는 이 소송의 결과에 따라 크게 좌지우지될 수밖에 없는 상황이다.
JDC와 제주도의 노력에도 불구하고 대부분 소송은 3심까지 이어질 가능성이 아주 커 빨라야 2∼3년은 걸릴 것으로 예상한다. 어느 쪽이든 쉽게 물러설 수 없는 상태여서 1심 판결이 나더라도 불복해 상고할 가능성이 크다는 분석이 나오고 있다.
◇ 제1호 외자 유치사업 각종 혜택 불구 좌초
JDC는 2008년 예래유원지 개발사업에 말레이시아 버자야그룹의 투자를 유치했다. 버자야그룹의 자회사인 버자야랜드버하드와 JDC는 자본금 300억원 규모의 합작법인 BJR을 설립했다. 투자 비율은 각각 81%(243억원), 19%(57억원)다.
BJR은 2개월 뒤 예래휴양단지 74만4천205㎡에 지상 50층(240ｍ), 200실 규모의 제주 최고층 레지던스호텔과 지상 38층 428실 규모의 리조트호텔, 지상 27층 500실 규모의 카지노호텔, 지상 2∼7층 792실 규모의 콘도미니엄 등 모두 1천920실의 숙박시설을 건설하는 계획을 내놓았다. 전문쇼핑몰과 종합쇼핑몰, 실내스포츠경기장 등 32만9천㎡의 상업시설과 150병상의 의료시설도 계획에 넣었다.
1단계로 2011년까지 연립형 콘도미니엄(12동 376세대)을, 2단계로 2012년까지 카지노호텔(500실)과 실내종합경기장 및 공연장, 쇼핑시설을 준공하겠다고 밝혔다. 3단계로 2013년까지 리조트호텔 및 레지던스호텔을, 4단계로 2014년까지 단독형 콘도미니엄(107동 116세대)을, 5단계로 2015년까지 휴양콘도미니엄(12동 300세대), 메디컬센터, 스파시설 등을 갖춘다는 로드맵을 발표했다. 전체 사업비는 18억 달러로 예상했다.
그러나 이 같은 개발계획은 JDC가 예래동 주변의 스카이라인을 살리기 위해 건물의 최고높이를 5층(15ｍ) 이하로 지어 전원형 휴양주거단지로 조성하겠다던 2005년 구상과는 전혀 다른 것으로 환경단체 등의 비난을 샀다. 제주도가 그동안 견지했던 고도제한 원칙을 스스로 어기고 사실상 특혜를 준 것이다.
제주도는 2009년 1월 사업계획변경을 승인했다. 도는 앞서 사업자가 제1종 지구단위계획을 세워 제출한 뒤 심의를 통과하면 건축물의 최고높이 제한 규정을 적용하지 않고 예외를 인정하기로 제도를 변경했다.
같은 해 11월 예래휴양단지는 제주에서는 처음으로 외국인투자촉진법에 근거한 외국인투자지역으로 지정됐다. 법인세를 5년간 100%, 그 뒤 2년간 50%를 감면받고, 취득세·등록세·재산세를 15년간 면제받았다. 12월에는 제주특별법에 따라 투자진흥지구로도 지정됐다. 관세·취득세·등록세·개발부담금 면제, 재산세 10년간 면제, 법인세와 소득세 3년간 면제 후 2년간 50% 감면, 국공유재산 임대료 감면 등의 혜택을 받았다. 2010년 9월에는 관광단지로 지정했다.
BJR은 이 과정에서 두 차례 사업계획을 변경하고 설립 5년 만인 2013년 3월 공사를 시작했다. 총 10단계 중 1단계로 콘도 147가구와 상가 96동을 지어 분양하는 곶자왈빌리지 공사다. 최종 계획은 올해 말까지 2조5천억원을 투입해 230실 규모의 5성급 호텔, 505실 규모 호텔, 쇼핑센터 등을 갖춘 카지노타운과 빌라형 콘도인 아트밸리, 스파리조트, 랜드마크 타워, 메디컬센터, 스파 오디토리엄, 박물관을 등을 건설할 계획이었다.
대법원 판결로 공사를 중단하기 전까지 1단계 사업의 공정률은 약 55%를 기록했다.
khc@yna.co.kr
(끝)
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각종 소송 18건 얽혀, 3심까지 간다면 빨라야 2∼3년 예상
JDC·제주도, 토지주 제기한 행정소송서 '인허가 유효' 실낱 기대
(제주=연합뉴스) 김호천 기자 = 제주국제자유도시 조성을 위한 제1호 외국 자본 투자 유치사업인 예래휴양형주거단지(이하 예래휴양단지) 개발사업이 거액의 손해배상 소송과 행정소송 등에 걸려 좌초됐으나 해법을 찾지 못하고 있다.
국토교통부 산하 공기업인 제주국제자유도시개발센터(JDC)는 2015년 11월 서귀포시 예래휴양단지를 개발하던 버자야제주리조트(BJR)로부터 공사 중단 관련해 소송을 당했다. 대법원의 '토지 수용 재결 무효' 판결로 사업을 못 하게 됐으므로 피해액 3천500억원을 배상하라는 소송이다.
토지주들은 JDC에 토지 반환 소송을 제기했으며, 제주도를 상대로는 인허가 무효 확인 소송도 제기했다.
예래휴양단지 사업시행자인 JDC와 인허가 관청인 제주도는 힘을 합쳐 이들 소송에 대응하고 있지만, 해결의 실마리는 전혀 보이지 않고 있다.
◇ 대법원 '토지 수용 재결 무효' 판결
대법원은 2015년 3월 서귀포시 예래동 강모 씨 등 4명이 JDC와 제주도 지방토지수용위원회 등을 상대로 낸 토지 수용 재결 처분 취소 청구소송의 상고심에서 피고 패소로 판결한 원심을 확정했다.
옛 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법) 등이 정하는 도시계획시설인 유원지에 해당하지 않는 예래휴양단지 도시계획시설 실시계획을 인가한 것은 중대하고 명백한 하자인 만큼 당연 무효이고, 이를 토대로 한 토지 수용 재결도 무효라는 원심의 판결은 정당하다고 인정했다.
강 씨 등 22명은 2007년 JDC가 사업 용지에 있는 자신들의 토지를 강제로 수용하자 소송을 제기했다. 2009년 1심 판결이 나기 전 이 가운데 18명은 토지 보상에 합의하고 소를 취하했다. 1심에서는 토지 수용 재결 취소 청구를 기각하고, 대신 이들 4명에게 토지가격 729만원을 추가로 보상해주라고 판결했다.
강 씨 등 4명은 그러나 항소했고, 2011년 1월 2심 판결에서 토지 수용 재결 취소를 인용한다는 판결을 받아냈다.
2심은 유원지에는 도시계획시설규칙에 따라 '주민의 복지향상에 기여하기 위하여 설치하는 오락과 휴양시설'을 할 수 있도록 제한했으나 특정 계층의 이용을 염두에 두고 분양 등을 통한 영리 추구가 예래휴양단지 개발의 주요 목적이므로 인가 처분 자체에 중대하고 명백한 하자가 있다는 이유로 '토지 수용 재결 무효' 판결을 했다.
2심은 원고에게 2억8천200만원을 추가로 보상하라며 합의조정을 권했으나 피고인 JDC는 응하지 않고 대법원에 상고했다. JDC는 합의조정금 규모가 1심의 40배에 달하고, 1심에서 합의 조정해 취하한 토지주들과의 형평성 등을 고려했다.
그러나 대법원이 2심 판결이 정당하다고 판시함에 따라 예래휴양단지 공사가 중단되고 각종 소송이 잇따라 제기되는 등 파문은 일파만파로 번지고 있다.
◇ 3천500억원 손해배상청구 등 줄줄이 소송전
대법원 판결이 나자 같은 해 8월 광주고등법원 제주 제1민사부는 강 씨 등 4명이 JDC와 BJR를 상대로 제기한 공사금지 가처분신청을 받아들였다.
이에 공사를 중단한 BJR은 그해 11월 국내 3대 대형 로펌 중 하나인 법무법인 태평양과 세한을 통해 3천500억원의 손해배상청구 소송을 제기했다. 소송 이유서에는 앞으로 예래휴양단지 사업을 모두 완료했을 때의 잔존가치 등을 고려해 추가로 손해배상을 청구하겠다는 뜻을 명확히 했다.
총사업비 2조5천억원을 모두 투자하고 운영했을 때의 수익 등 잠재적인 사업가치까지 모두 넣어서 총 5조1천억원대의 손해배상 청구소송을 준비 중인 것으로 알려졌다.
제주도에 따르면 BJR은 1단계 휴양콘도 공사비 1천500억원 중 1천50억원을 집행했다. BJR은 전체적으로 2천800억원을 투자한 것으로 알려졌다.
예래휴양단지 내 원래 토지 소유주들도 소송전에 뛰어들었다. 토지를 강제로 수용당했던 8명은 제주도를 상대로 인허가 무효 확인 소송과 효력정지 소송을 제기했다. 법원의 화해 권고를 수용했던 토지주 11명은 2건의 준재심 소송을, 토지 수용 재결자 43명과 협의매도자 135명은 11건의 소유권이전등기 말소소송을 각각 제기했다. 협의매도자 2명은 2건의 환매소송을 청구했다.
현재까지 소송을 제기한 토지주는 전체 토지주 405명의 47%인 191명이다. 이들이 소유했던 토지는 전체 사업부지의 61%에 이른다. 예래휴양단지에 걸린 소송은 모두 18건이다.
◇ JDC·제주도 대형 로펌 투입, 법도 개정
JDC도 대형 로펌인 법무법인 광장을 통해 BJR의 손해배상청구 소송과 토지 관련 소송에 대응하고 있다. 제주도 역시 대형 로펌인 김앤장에 인허가 무효 확인 소송을 맡겼다.
BJR의 손해배상청구 소송은 현재까지 6차 변론이 진행됐다. 일부 토지주들이 낸 인허가 무효 확인 행정소송은 6차 변론이 끝나고 내달 5일 7차 변론이 예정됐다. 다른 소송들도 모두 진행형이다.
JDC와 제주도는 인허가 무효 확인 행정소송에 실낱같은 희망을 걸고 있다. 법원이 '토지 수용 재결 무효' 판결을 내렸을 뿐 인허가 자체가 무효라는 판결한 것은 아니라는 주장이다. '인허가 무효'는 '토지 수용 재결 무효' 판결을 하기 위한 이유를 설명한 것일 뿐이라는 것이다.
만약 이 소송에서 법원이 그동안 이뤄진 제주도 내 유원지 개발의 관행을 인정하고 인허가 자체가 무효는 아니라는 판단을 내려준다면 기존 사업자인 BJR과 협상을 통해 사업을 재개할 수도 있다는 기대를 하고 있다.
이를 위한 첫 단계로 제주도 내 유원지에 한해 전체 면적의 30% 이내로 관광객의 관광·휴양을 위한 관광숙박시설을 할 수 있도록 법을 개정했다.
어렵게 의원 입법으로 2015년 7월 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법(이하 제주특별법) 개정안을 마련했다. 이 법률 개정안은 시민·사회단체의 문제 제기에도 불구하고 지난해 5월 제19대 임시국회에서 통과됐다. 최근에는 관련 도시계획조례를 개정해 제도 개선은 완료했다.
그런데도 인허가 무효 확인 소송에서 패소하면 BJR과는 계속해서 사업을 진행하기 어려울 전망이다. 패소했을 때는 모든 인허가 절차를 새로 밟아야 하기 때문이다. 따라서 예래휴양단지의 미래는 이 소송의 결과에 따라 크게 좌지우지될 수밖에 없는 상황이다.
JDC와 제주도의 노력에도 불구하고 대부분 소송은 3심까지 이어질 가능성이 아주 커 빨라야 2∼3년은 걸릴 것으로 예상한다. 어느 쪽이든 쉽게 물러설 수 없는 상태여서 1심 판결이 나더라도 불복해 상고할 가능성이 크다는 분석이 나오고 있다.
◇ 제1호 외자 유치사업 각종 혜택 불구 좌초
JDC는 2008년 예래유원지 개발사업에 말레이시아 버자야그룹의 투자를 유치했다. 버자야그룹의 자회사인 버자야랜드버하드와 JDC는 자본금 300억원 규모의 합작법인 BJR을 설립했다. 투자 비율은 각각 81%(243억원), 19%(57억원)다.
BJR은 2개월 뒤 예래휴양단지 74만4천205㎡에 지상 50층(240ｍ), 200실 규모의 제주 최고층 레지던스호텔과 지상 38층 428실 규모의 리조트호텔, 지상 27층 500실 규모의 카지노호텔, 지상 2∼7층 792실 규모의 콘도미니엄 등 모두 1천920실의 숙박시설을 건설하는 계획을 내놓았다. 전문쇼핑몰과 종합쇼핑몰, 실내스포츠경기장 등 32만9천㎡의 상업시설과 150병상의 의료시설도 계획에 넣었다.
1단계로 2011년까지 연립형 콘도미니엄(12동 376세대)을, 2단계로 2012년까지 카지노호텔(500실)과 실내종합경기장 및 공연장, 쇼핑시설을 준공하겠다고 밝혔다. 3단계로 2013년까지 리조트호텔 및 레지던스호텔을, 4단계로 2014년까지 단독형 콘도미니엄(107동 116세대)을, 5단계로 2015년까지 휴양콘도미니엄(12동 300세대), 메디컬센터, 스파시설 등을 갖춘다는 로드맵을 발표했다. 전체 사업비는 18억 달러로 예상했다.
그러나 이 같은 개발계획은 JDC가 예래동 주변의 스카이라인을 살리기 위해 건물의 최고높이를 5층(15ｍ) 이하로 지어 전원형 휴양주거단지로 조성하겠다던 2005년 구상과는 전혀 다른 것으로 환경단체 등의 비난을 샀다. 제주도가 그동안 견지했던 고도제한 원칙을 스스로 어기고 사실상 특혜를 준 것이다.
제주도는 2009년 1월 사업계획변경을 승인했다. 도는 앞서 사업자가 제1종 지구단위계획을 세워 제출한 뒤 심의를 통과하면 건축물의 최고높이 제한 규정을 적용하지 않고 예외를 인정하기로 제도를 변경했다.
같은 해 11월 예래휴양단지는 제주에서는 처음으로 외국인투자촉진법에 근거한 외국인투자지역으로 지정됐다. 법인세를 5년간 100%, 그 뒤 2년간 50%를 감면받고, 취득세·등록세·재산세를 15년간 면제받았다. 12월에는 제주특별법에 따라 투자진흥지구로도 지정됐다. 관세·취득세·등록세·개발부담금 면제, 재산세 10년간 면제, 법인세와 소득세 3년간 면제 후 2년간 50% 감면, 국공유재산 임대료 감면 등의 혜택을 받았다. 2010년 9월에는 관광단지로 지정했다.
BJR은 이 과정에서 두 차례 사업계획을 변경하고 설립 5년 만인 2013년 3월 공사를 시작했다. 총 10단계 중 1단계로 콘도 147가구와 상가 96동을 지어 분양하는 곶자왈빌리지 공사다. 최종 계획은 올해 말까지 2조5천억원을 투입해 230실 규모의 5성급 호텔, 505실 규모 호텔, 쇼핑센터 등을 갖춘 카지노타운과 빌라형 콘도인 아트밸리, 스파리조트, 랜드마크 타워, 메디컬센터, 스파 오디토리엄, 박물관을 등을 건설할 계획이었다.
대법원 판결로 공사를 중단하기 전까지 1단계 사업의 공정률은 약 55%를 기록했다.
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