[도시재생 뉴딜] ③'문재인표' 도시재생 어떻게 추진되나
'기존 도시재생+소규모 개발' 복합 추진…서울시 모델 차용할 듯
(서울·세종=연합뉴스) 서미숙 윤종석 기자 = 문재인 대통령의 핵심 부동산 공약인 '도시재생 뉴딜'은 앞으로 어떻게 진행될까.
기존 도시재생은 재개발·재건축이나 신도시 건설 등 철거를 동반한 전면 개발 방식을 지양하고, 동네를 본 모습을 유지하면서 살만한 곳으로 만드는 사업이었다.
그러나 문 대통령이 구상한 도시재생 뉴딜은 기존의 도시재생 모델과는 틀 자체가 다른, 새로운 방식의 재생사업이라는 것이 대체적인 시각이다.
◇ '문재인표' 도시재생, 6대 유형·15개 모델 제시
14일 더불어민주당과 국토교통부 등에 따르면 '문재인표' 도시재생은 커뮤니티센터 등 공동이용시설을 짓거나 도시 경관을 개선하는 기존의 도시재생에 더해 소단위 정비사업과 공공임대주택 공급 등을 통한 주거 개선사업이 가미된다는 점에서 차별화된다.
박근혜 정부에서 추진하던 도시재생의 범위를 확장한 '광의의 도시재생'인 셈이다.
국토부 관계자는 "새 정부가 추진할 도시재생은 기존 쇠퇴지역 구도심 정비뿐만 아니라 뉴타운 해제지역과 같은 노후 주거지의 소규모 재건축이나 가로주택정비사업 등도 포함한 것"이라며 "기존 도시재생이 도시 외관을 예쁘게 꾸미는 수준이라면 뉴딜은 주거 여건을 바꿔 도시의 체질 자체를 개선하는 것"이라고 말했다.
그래서 기존 1천500억원에 불과했던 한 해 예산도 10조원으로 66배가량 확대한다는 게 문재인 대통령의 구상이다.
전문가들은 이 과정에서 기존 도시재생에는 없던 일부 '전면 철거' 방식과 역세권 개발, 이전 공공청사 등 공유재산을 활용한 다양한 방법이 접목될 것으로 내다본다.
연합뉴스가 입수한 문재인 캠프 공약집 세부자료에 따르면 도시재생 뉴딜 사업안으로 ▲ 저층 주거지 재생형 ▲ 정비사업보완형 ▲ 역세권 정비형 ▲ 농어촌 복지형 ▲ 공유재산 활용형 ▲ 혁신공간창출형 등 6대 유형을 통해 15개 사업 모델을 제시하고 있다.
저층 주거지 재생형은 뉴타운 정비사업 해제지역과 저층 노후주거지구 등에 적용하는 것으로 가로주택정비사업 등을 거쳐 정부와 지자체가 주택을 매입한 뒤 공공임대주택을 공급하는 방식이다.
정비사업 보완형은 사업성이 부족해 안전이 열악하거나 사업성이 없어 공공개입이 불가피한 구도심에 소규모 노후 주거지 정비사업(블록형 재건축) 형태로 진행한다.
역세권 정비형은 코레일 등이 보유한 노후 철도 역사 등에 청년주택을 지어 공급하고, 공유재산 활용형은 이전 공공청사나 군부대와 같은 공유재산을 지역 주민을 위한 대규모 공공시설로 재정비해 제공하는 것이다.
문재인표 도시재생은 이런 사업을 통해 주거공간은 물론 문화·업무공간, 상업공간, 혁신공간 등을 조성해 다양한 일자리를 제공하고 세입자·영세상인(젠트리피케이션) 등도 함께 보호한다는 구상이다.
◇ 소규모 주거정비, "서울시 모델에 답 있다"
문재인표 뉴딜 공약의 기본 구조는 서울시의 도시재생 모델과도 여러모로 닮았다는 것이 공약에 참여했던 문재인 캠프 인사들의 전언이다.
서울시는 이명박 시장 시절 추진된 뉴타운이 대거 좌초되자 2012년 이후 이를 수습하는 과정에서 재개발의 대안으로 다양한 도시재생 정책을 펼쳤다.
서울시 산하 SH공사가 최근 공개한 '서울형 저층주거지 재생모델'은 뉴타운 해제지역 등에 적용할 블록 단위의 소규모 정비방식으로 눈길을 끈다.
이 모델은 재개발을 하지 않고 기존 저층 주거지를 유지하면서도 주차장과 택배보관함, 놀이터 등 아파트 수준의 공동편의시설을 갖추는 개방형 주택단지를 조성하는 것이 기본 골자다.
SH공사는 이를 10분 거리 내에서 아파트 수준의 편의시설을 누릴 수 있다는 뜻에서 '10분 동네'로 명명했다.
'10분 동네'를 만들기 위해서는 여러 개발 방식이 사용된다.
대규모 정비사업의 대안으로 기존 저층 주거지의 도시 조직과 가로망은 유지하면서 노후 불량 주거지에 공동주택을 신축하는 가로주택정비사업을 진행하거나 그보다 적은 규모로 주민들이 노후 주택을 헐고 다세대와 연립 등을 조성하는 '서울형 자율주택정비사업'을 추진한다.
또 시와 구청이 소유한 시·구유지, SH공사 보유자산 등을 활용해 주택이나 공공시설을 지어 공급하고 민간 자력갱신이 불가능한 이형필지나 맹지 등을 대상으로 '건축협정'을 통해 임대주택을 공급할 수 있다.
이용도가 떨어지는 노후 주택을 매입해 공공임대 주택으로 확보하는 방안도 들어 있다.
도시재생 뉴딜 정책을 준비 중인 국토교통부는 최근 SH공사의 도시재생 모델을 입수해 검토 중인 것으로 전해졌다.
그러나 도시재생은 도시의 모습과 주변 환경에 따라 천차만별로 다르게 진행될 수밖에 없어 국토부는 서울시 모델을 들여다보는 동시에 도시 규모나 형태, 인구 구성 등에 따라 적용할 수 있는 다양한 도시재생 모델을 구상 중이다.
건축도시공간연구소 서수정 선임연구위원은 "SH공사가 추진하는 도시재생 방식은 서울 뉴타운 해제지역을 겨냥한 만든 것"이라며 "서울에는 적합할 수 있으나 인구가 줄어 주택수요가 감소하고 지역 경제 자체가 위태로운 지방 도시재생에는 적용하기 어렵다"고 말했다.
연세대 도시공학과 김갑성 교수는 "도시가 지역마다 특성이 다른 만큼 지역 특성에 맞는 도시재생을 해야 한다"며 "도시재생 사업 자체가 재개발·재건축보다 빨리 진행될 수는 없으니 서두르지 않고 장기적인 관점에서 차근차근 풀어나가야 할 것"이라고 말했다.
◇ 5년간 500곳 재생…부동산 가격 상승 부작용 우려도
문 대통령은 도시재생 뉴딜을 통해 매년 100곳씩 총 500곳에 대해 도시재생 사업을 펼치겠다고 공약했다. 500곳은 목표치라기보다는 도시재생 사업에 대한 총수요의 성격이 강한 것으로 풀이된다.
2013년 말 제정된 '도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법'에 의해 지방자치단체가 10년 단위의 도시재생 전략계획을 세워 구체적인 사업지를 정하고, 국토부는 이에 따라 도시재생을 지원하게 돼 있다.
국토부가 취합한 도시재생 전략계획 지역은 3월 말 기준으로 총 438곳에 달하며 국토부는 이중 도시재생 선도지역으로 13곳, 2차 사업지구로 33곳 등 46곳을 뽑아 순차적으로 지원하고 있다.
더불어민주당 소속 의원실의 관계자는 "기존에 취합된 도시재생 전략계획 지역에 추가로 도시재생을 희망하는 곳이 있을 수 있어 500곳으로 정해졌다"고 말했다. 이들 지역이 앞으로 도시재생 뉴딜 사업의 핵심 추진지역으로 지정될 가능성이 크다는 의미다.
이번 도시재생 뉴딜 공약을 주관한 김수현 세종대 공공정책대학원 교수는 "당시 제시한 숫자는 개략적인 수치였다"며 "정부가 출범했으니 정확한 계획을 세워 다시 조정해야 할 것"이라고 말했다.
국토부는 도시재생의 기본 틀이 바뀐 만큼 관련된 제도 개선이 필요하다고 보고 검토 작업을 벌이고 있다. 이에 따라 도시재생 지원 대상지역 지정 등도 원점에서 다시 검토될 공산이 크다.
문제는 재원이다. 문재인 대통령은 도시재생 사업에 연간 10조원, 5년 임기 동안 총 50조원을 투입하겠다고 밝혔다.
대통령은 공약에서 정부가 20%인 연 2조원의 예산을 '마중물' 형태로 지원하고 주택도시기금에서 5조원을 융자·투자·출자 등의 방식으로 지원하겠다고 공개했다.
또 지자체와 한국토지주택공사(LH), 한국철도공사, 한국철도시설공단, 한국자산관리공사와 같은 공기업과 SH공사 등 지방 공기업 등이 연간 약 3조원의 자금을 투자하도록 유도한다는 방침이다.
국토부에 따르면 현재 주택도시기금의 여유자금이 40조원에 달해 기금 지원에는 문제가 없다. 그러나 재정당국이 연간 2조원을 재정에서 차질없이 마련할 수 있을지, LH 등 공기업의 부채가 막대한 상황에서 또다시 빚을 지고 연 3조원의 자금을 조달할 수 있을지에 대해서는 우려가 적지 않다.
이 때문에 도시재생 사업에는 공공기관뿐만 아니라 리츠 등을 통해 민간 사업자도 적극적으로 참여하게 될 것이라는 전망이 많다.
LH 관계자는 "LH가 사업성이 없는 곳에 미분양 확약 등의 사업 보증을 해주면 리츠 형태로 민간의 참여를 끌어들일 수 있을 것"이라고 말했다.
박소영 국토연구원 도시재생연구센터 책임연구원은 "도시재생은 공공의 역할을 강조하는 사업이지만 민간 사업자의 참여도 필요하다"며 "이미 도시재생특별법 등을 통해 용적률 등 인센티브를 주는 입지규제최소구역 제도가 있지만 도시재생의 사업성을 높여줄 수 있는 더욱 다양한 지원책이 있어야 한다"고 말했다.
기존 도시재생 범주를 뛰어넘어 소규모 가로주택정비사업 등 개발이 접목되는 만큼 부동산 가격 상승을 부채질할 수 있다는 점은 우려되는 대목이다. 이 경우 문재인표 도시재생을 추진하는 의미가 퇴색될 수 있다는 지적이다.
단국대 조명래 도시지역계획학과 교수는 "문재인표 도시재생은 한마디로 특수한 사업모델로, 일부는 사업성이 담보돼야 하는데 재정을 투입해 투자가 이뤄지면 부동산 가격이 상승할 수도 있다"며 "이런 부작용을 최소화할 수 있는 섬세한 사업 설계가 필요해 보인다"고 말했다.
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'기존 도시재생+소규모 개발' 복합 추진…서울시 모델 차용할 듯
(서울·세종=연합뉴스) 서미숙 윤종석 기자 = 문재인 대통령의 핵심 부동산 공약인 '도시재생 뉴딜'은 앞으로 어떻게 진행될까.
기존 도시재생은 재개발·재건축이나 신도시 건설 등 철거를 동반한 전면 개발 방식을 지양하고, 동네를 본 모습을 유지하면서 살만한 곳으로 만드는 사업이었다.
그러나 문 대통령이 구상한 도시재생 뉴딜은 기존의 도시재생 모델과는 틀 자체가 다른, 새로운 방식의 재생사업이라는 것이 대체적인 시각이다.
◇ '문재인표' 도시재생, 6대 유형·15개 모델 제시
14일 더불어민주당과 국토교통부 등에 따르면 '문재인표' 도시재생은 커뮤니티센터 등 공동이용시설을 짓거나 도시 경관을 개선하는 기존의 도시재생에 더해 소단위 정비사업과 공공임대주택 공급 등을 통한 주거 개선사업이 가미된다는 점에서 차별화된다.
박근혜 정부에서 추진하던 도시재생의 범위를 확장한 '광의의 도시재생'인 셈이다.
국토부 관계자는 "새 정부가 추진할 도시재생은 기존 쇠퇴지역 구도심 정비뿐만 아니라 뉴타운 해제지역과 같은 노후 주거지의 소규모 재건축이나 가로주택정비사업 등도 포함한 것"이라며 "기존 도시재생이 도시 외관을 예쁘게 꾸미는 수준이라면 뉴딜은 주거 여건을 바꿔 도시의 체질 자체를 개선하는 것"이라고 말했다.
그래서 기존 1천500억원에 불과했던 한 해 예산도 10조원으로 66배가량 확대한다는 게 문재인 대통령의 구상이다.
전문가들은 이 과정에서 기존 도시재생에는 없던 일부 '전면 철거' 방식과 역세권 개발, 이전 공공청사 등 공유재산을 활용한 다양한 방법이 접목될 것으로 내다본다.
연합뉴스가 입수한 문재인 캠프 공약집 세부자료에 따르면 도시재생 뉴딜 사업안으로 ▲ 저층 주거지 재생형 ▲ 정비사업보완형 ▲ 역세권 정비형 ▲ 농어촌 복지형 ▲ 공유재산 활용형 ▲ 혁신공간창출형 등 6대 유형을 통해 15개 사업 모델을 제시하고 있다.
저층 주거지 재생형은 뉴타운 정비사업 해제지역과 저층 노후주거지구 등에 적용하는 것으로 가로주택정비사업 등을 거쳐 정부와 지자체가 주택을 매입한 뒤 공공임대주택을 공급하는 방식이다.
정비사업 보완형은 사업성이 부족해 안전이 열악하거나 사업성이 없어 공공개입이 불가피한 구도심에 소규모 노후 주거지 정비사업(블록형 재건축) 형태로 진행한다.
역세권 정비형은 코레일 등이 보유한 노후 철도 역사 등에 청년주택을 지어 공급하고, 공유재산 활용형은 이전 공공청사나 군부대와 같은 공유재산을 지역 주민을 위한 대규모 공공시설로 재정비해 제공하는 것이다.
문재인표 도시재생은 이런 사업을 통해 주거공간은 물론 문화·업무공간, 상업공간, 혁신공간 등을 조성해 다양한 일자리를 제공하고 세입자·영세상인(젠트리피케이션) 등도 함께 보호한다는 구상이다.
◇ 소규모 주거정비, "서울시 모델에 답 있다"
문재인표 뉴딜 공약의 기본 구조는 서울시의 도시재생 모델과도 여러모로 닮았다는 것이 공약에 참여했던 문재인 캠프 인사들의 전언이다.
서울시는 이명박 시장 시절 추진된 뉴타운이 대거 좌초되자 2012년 이후 이를 수습하는 과정에서 재개발의 대안으로 다양한 도시재생 정책을 펼쳤다.
서울시 산하 SH공사가 최근 공개한 '서울형 저층주거지 재생모델'은 뉴타운 해제지역 등에 적용할 블록 단위의 소규모 정비방식으로 눈길을 끈다.
이 모델은 재개발을 하지 않고 기존 저층 주거지를 유지하면서도 주차장과 택배보관함, 놀이터 등 아파트 수준의 공동편의시설을 갖추는 개방형 주택단지를 조성하는 것이 기본 골자다.
SH공사는 이를 10분 거리 내에서 아파트 수준의 편의시설을 누릴 수 있다는 뜻에서 '10분 동네'로 명명했다.
'10분 동네'를 만들기 위해서는 여러 개발 방식이 사용된다.
대규모 정비사업의 대안으로 기존 저층 주거지의 도시 조직과 가로망은 유지하면서 노후 불량 주거지에 공동주택을 신축하는 가로주택정비사업을 진행하거나 그보다 적은 규모로 주민들이 노후 주택을 헐고 다세대와 연립 등을 조성하는 '서울형 자율주택정비사업'을 추진한다.
또 시와 구청이 소유한 시·구유지, SH공사 보유자산 등을 활용해 주택이나 공공시설을 지어 공급하고 민간 자력갱신이 불가능한 이형필지나 맹지 등을 대상으로 '건축협정'을 통해 임대주택을 공급할 수 있다.
이용도가 떨어지는 노후 주택을 매입해 공공임대 주택으로 확보하는 방안도 들어 있다.
도시재생 뉴딜 정책을 준비 중인 국토교통부는 최근 SH공사의 도시재생 모델을 입수해 검토 중인 것으로 전해졌다.
그러나 도시재생은 도시의 모습과 주변 환경에 따라 천차만별로 다르게 진행될 수밖에 없어 국토부는 서울시 모델을 들여다보는 동시에 도시 규모나 형태, 인구 구성 등에 따라 적용할 수 있는 다양한 도시재생 모델을 구상 중이다.
건축도시공간연구소 서수정 선임연구위원은 "SH공사가 추진하는 도시재생 방식은 서울 뉴타운 해제지역을 겨냥한 만든 것"이라며 "서울에는 적합할 수 있으나 인구가 줄어 주택수요가 감소하고 지역 경제 자체가 위태로운 지방 도시재생에는 적용하기 어렵다"고 말했다.
연세대 도시공학과 김갑성 교수는 "도시가 지역마다 특성이 다른 만큼 지역 특성에 맞는 도시재생을 해야 한다"며 "도시재생 사업 자체가 재개발·재건축보다 빨리 진행될 수는 없으니 서두르지 않고 장기적인 관점에서 차근차근 풀어나가야 할 것"이라고 말했다.
◇ 5년간 500곳 재생…부동산 가격 상승 부작용 우려도
문 대통령은 도시재생 뉴딜을 통해 매년 100곳씩 총 500곳에 대해 도시재생 사업을 펼치겠다고 공약했다. 500곳은 목표치라기보다는 도시재생 사업에 대한 총수요의 성격이 강한 것으로 풀이된다.
2013년 말 제정된 '도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법'에 의해 지방자치단체가 10년 단위의 도시재생 전략계획을 세워 구체적인 사업지를 정하고, 국토부는 이에 따라 도시재생을 지원하게 돼 있다.
국토부가 취합한 도시재생 전략계획 지역은 3월 말 기준으로 총 438곳에 달하며 국토부는 이중 도시재생 선도지역으로 13곳, 2차 사업지구로 33곳 등 46곳을 뽑아 순차적으로 지원하고 있다.
더불어민주당 소속 의원실의 관계자는 "기존에 취합된 도시재생 전략계획 지역에 추가로 도시재생을 희망하는 곳이 있을 수 있어 500곳으로 정해졌다"고 말했다. 이들 지역이 앞으로 도시재생 뉴딜 사업의 핵심 추진지역으로 지정될 가능성이 크다는 의미다.
이번 도시재생 뉴딜 공약을 주관한 김수현 세종대 공공정책대학원 교수는 "당시 제시한 숫자는 개략적인 수치였다"며 "정부가 출범했으니 정확한 계획을 세워 다시 조정해야 할 것"이라고 말했다.
국토부는 도시재생의 기본 틀이 바뀐 만큼 관련된 제도 개선이 필요하다고 보고 검토 작업을 벌이고 있다. 이에 따라 도시재생 지원 대상지역 지정 등도 원점에서 다시 검토될 공산이 크다.
문제는 재원이다. 문재인 대통령은 도시재생 사업에 연간 10조원, 5년 임기 동안 총 50조원을 투입하겠다고 밝혔다.
대통령은 공약에서 정부가 20%인 연 2조원의 예산을 '마중물' 형태로 지원하고 주택도시기금에서 5조원을 융자·투자·출자 등의 방식으로 지원하겠다고 공개했다.
또 지자체와 한국토지주택공사(LH), 한국철도공사, 한국철도시설공단, 한국자산관리공사와 같은 공기업과 SH공사 등 지방 공기업 등이 연간 약 3조원의 자금을 투자하도록 유도한다는 방침이다.
국토부에 따르면 현재 주택도시기금의 여유자금이 40조원에 달해 기금 지원에는 문제가 없다. 그러나 재정당국이 연간 2조원을 재정에서 차질없이 마련할 수 있을지, LH 등 공기업의 부채가 막대한 상황에서 또다시 빚을 지고 연 3조원의 자금을 조달할 수 있을지에 대해서는 우려가 적지 않다.
이 때문에 도시재생 사업에는 공공기관뿐만 아니라 리츠 등을 통해 민간 사업자도 적극적으로 참여하게 될 것이라는 전망이 많다.
LH 관계자는 "LH가 사업성이 없는 곳에 미분양 확약 등의 사업 보증을 해주면 리츠 형태로 민간의 참여를 끌어들일 수 있을 것"이라고 말했다.
박소영 국토연구원 도시재생연구센터 책임연구원은 "도시재생은 공공의 역할을 강조하는 사업이지만 민간 사업자의 참여도 필요하다"며 "이미 도시재생특별법 등을 통해 용적률 등 인센티브를 주는 입지규제최소구역 제도가 있지만 도시재생의 사업성을 높여줄 수 있는 더욱 다양한 지원책이 있어야 한다"고 말했다.
기존 도시재생 범주를 뛰어넘어 소규모 가로주택정비사업 등 개발이 접목되는 만큼 부동산 가격 상승을 부채질할 수 있다는 점은 우려되는 대목이다. 이 경우 문재인표 도시재생을 추진하는 의미가 퇴색될 수 있다는 지적이다.
단국대 조명래 도시지역계획학과 교수는 "문재인표 도시재생은 한마디로 특수한 사업모델로, 일부는 사업성이 담보돼야 하는데 재정을 투입해 투자가 이뤄지면 부동산 가격이 상승할 수도 있다"며 "이런 부작용을 최소화할 수 있는 섬세한 사업 설계가 필요해 보인다"고 말했다.
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