"공시가격 인상 전 임대등록 할까"…다주택자 막판 눈치작전
공시가격 6억원 넘으면 세제혜택 급감…4월 말 인상 전 등록해야 유리
4월부터 8년 임대만 양도세·종부세 혜택…면적·금액보고 득실 따져야
(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 서울에 거주하는 직장인 조모(47)씨는 최근 국토교통부가 의견접수에 들어간 올해 공시가격 예정고시를 보고 조만간 임대사업자 등록 여부를 고민하고 있다.
10년 전 구입한 마포의 아파트를 전세주고 있는데 올해 예정 공시가격이 6억원을 넘어서면서 세제혜택을 받기 위해선 4월 말 새 공시가격이 고시되기 전에 임대사업자 등록을 마쳐야 하기 때문이다.
조씨는 30일 "집을 팔기는 아깝고, 2주택을 보유하자니 종합부동산세와 양도소득세 중과가 부담스럽다"며 "다만 임대사업자로 등록하면 8년간 집을 팔기 어려워 결정이 쉽지 않다"고 말했다.
4년 단기 임대사업 신규 등록자에 대한 양도세 중과와 종부세 합산 배제 등 국세 감면 혜택이 이달 말로 종료되는 가운데, 임대사업자 등록 여부를 좋고 다주택자들의 눈치작전은 아직 진행중이다.
다음달 말 확정 발표되는 올해 아파트 공시가격이 작년보다 큰 폭으로 오르면서 공시가격이 6억원(수도권 기준)을 넘기 전에 8년짜리 장기(준공공) 임대사업 등록을 고민하는 사람이 적지 않은 것이다.
현재 서울을 포함한 수도권의 공시가격 6억원 초과 주택도 임대사업용으로 등록할 수 있다.
그러나 다음달부터 양도소득세 중과와 종합부동산세 합산 배제 등 주요 세제혜택은 8년 이상 장기 임대로 등록한 6억원 이하 주택에만 적용돼, 올해 6억원 초과가 확실시되는 주택은 4월 말 공시가격 확정 고시 전까지 한 달가량이 임대사업 등록에 따른 세제혜택을 누릴 수 있는 마지막 기회다.
실제 마포구의 대표 인기단지인 아현동 '마포 래미안푸르지오' 전용면적 84㎡ 일부 저층은 지난해 공시가격이 5억7천800만원이었으나 올해 예정가는 6억2천만원으로 6억원을 넘었다.
양천구 목동 신시가지 3단지 전용 65㎡는 지난해 5억4천100만원이던 공시가격이 올해 예정가가 6억1천700만원으로 껑충 뛰었다.
김종필 세무사는 "4년 단기 임대를 하려는 사람은 이미 이달까지 임대등록을 마쳤지만, 8년 장기 임대는 4월 이후에도 조건이 불리할 게 없어 임대사업자 등록 여부를 고심하고 있는 다주택자들이 여전히 있다"며 "특히 공시가격 5억원대 주택 보유자들이 공시가격 확정 고시가 되는 4월 말 이전에 추가 등록에 나설 것으로 보인다"고 말했다.
등록 임대주택은 최초 등록 시점의 공시가격이 6억원 이하면, 등록 이후 6억원을 초과해도 세제혜택을 준다.
다만 '6억원'이라는 금액뿐만 아니라 보유주택의 면적에 따라 세금 혜택이 달라질 수 있어 유의해야 한다고 전문가들은 조언한다. 원칙적으로 임대사업 등록에 면적제한은 없지만 전용면적 85㎡를 초과하면 세제혜택이 달라지기 때문이다.
8년 이상 장기임대주택으로 등록한다고 가정할 경우 '전용 85㎡ 이하, 공시가격 6억원(수도권 기준, 지방은 3억원) 이하' 주택은 양도세 중과 및 종부세 합산 배제와 임대소득세·재산세 등의 감면혜택을 모두 누릴 수 있다.
이에 비해 '공시가격 6억원(지방 3억원) 이하, 전용면적 85㎡ 초과 중대형'인 경우라면 양도세 증과 배제와 종부세 합산 배제 혜택은 주어지지만 임대소득세 감면과 재산세 감면 대상에서는 제외된다.
반대로 '전용 85㎡ 이하 중소형이면서 공시가격이 6억원(지방 3억원)을 초과하는 주택'은 양도세 중과와 종부세 합산 배제, 임대소득세 감면 혜택을 못받는 대신 8년 임대 등록시 양도세 장기보유특별공제(최대 70%)와 재산세 감면 헤택은 받을 수 있다.
임대사업자 등록에 따른 건강보험료는 연 임대소득이 2천만원 이하인 경우에 한해 주택가액·규모와 관계없이 감면혜택이 주어진다.
전용 85㎡ 초과이면서 공시가격 6억원 초과 주택은 8년 이상 장기 임대를 하더라도 세제혜택 등 실익이 없기 때문에 굳이 임대주택으로 등록할 필요가 없다.
김 세무사는 "임대주택 등록은 주택 금액, 규모에 따라 세제혜택이 확연이 달라지므로 본인의 상황을 보고 득실을 따져야 한다"며 "임대사업 등록을 결정했다면 올해 공시가격 6억원이 넘을 것으로 확실시되는 주택은 4월 말 공시가격 확정 고시 전까지 등록을 서두르는 게 유리하다"고 조언했다.
그는 "4년 단기 임대는 이달 말까지 신청해야 양도세·종부세 등 혜택이 있는 것과 달리 8년 준공공 임대는 금액, 규모 등 조건만 맞으면 4월 이후에 등록해도 문제가 없다"며 "보유세와 양도세가 과거보다 대폭 강화된만큼 절세 목적의 준공공 임대사업자 등록이 꾸준히 증가할 것"이라고 말했다.
┌─────────────────────────────────────┐
│ 4월 이후 달라지는 주택 임대사업자 세제 혜택│
├───────────┬─────┬────┬────┬────┬────┤
│구분 │주택 │주택│주택│임대소득│임대기간│
│ │유형 │규모│가액│ 규모 ││
├─────┬─────┼─────┼────┼────┼────┼────┤
│국│양도세│모든주택 │제한없음│수도권 6│제한없음│8년 이상│
│세│(중과배제,│ │*준공공 │억,지방 │││
│ │장특공제 │ │임대│3억 이하│││
│ │등) │ │장특공제│*준공공 │││
│ │ │ │ 85㎡이 │임대장특│││
│ │ │ │하 │공제 제 │││
│ │ │ ││한없음 │││
│ ├─────┼─────┼────┼────┼────┼────┤
│ │종부세│모든주택 │제한없음│수도권 6│제한없음│8년 이상│
│ │(합산배제)│ ││억,지방 │││
│ │ │ ││3억 이하│││
│ ├─────┼─────┼────┼────┼────┼────┤
│ │임대소득세│모든주택 │85㎡이하│전국│제한없음│4년 및 │
│ │(감면)│ │＊수도권│6억원 이││8년 차등│
│ │ │ │외 읍면 │하 │││
│ │ │ │지역은 1││││
│ │ │ │00㎡││││
├─────┼─────┼─────┼────┼────┼────┼────┤
│지│취득세│공동주택 │85㎡이하│제한없음│제한없음│4년 이상│
│방│(면제?감면│(신규 분양│││││
│세│) │시) │││││
│ ├─────┼─────┼────┼────┼────┼────┤
│ │재산세│공동주택 │85㎡이하│제한없음│제한없음│4년 이상│
│ │(면제?감면│＊40㎡이하││││*일부는 │
│ │) │ 다가구주 ││││8년 이상│
│ │ │택│││││
├─────┴─────┼─────┼────┼────┼────┼────┤
│건강보험료│모든주택 │제한없음│제한없음│연 2천만│4년 및 │
│감면 │ │││원 이하 │8년 차등│
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│※ 자료=국토교통부 (서울=연합뉴스)│
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sms@yna.co.kr
(끝)
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공시가격 6억원 넘으면 세제혜택 급감…4월 말 인상 전 등록해야 유리
4월부터 8년 임대만 양도세·종부세 혜택…면적·금액보고 득실 따져야
(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 서울에 거주하는 직장인 조모(47)씨는 최근 국토교통부가 의견접수에 들어간 올해 공시가격 예정고시를 보고 조만간 임대사업자 등록 여부를 고민하고 있다.
10년 전 구입한 마포의 아파트를 전세주고 있는데 올해 예정 공시가격이 6억원을 넘어서면서 세제혜택을 받기 위해선 4월 말 새 공시가격이 고시되기 전에 임대사업자 등록을 마쳐야 하기 때문이다.
조씨는 30일 "집을 팔기는 아깝고, 2주택을 보유하자니 종합부동산세와 양도소득세 중과가 부담스럽다"며 "다만 임대사업자로 등록하면 8년간 집을 팔기 어려워 결정이 쉽지 않다"고 말했다.
4년 단기 임대사업 신규 등록자에 대한 양도세 중과와 종부세 합산 배제 등 국세 감면 혜택이 이달 말로 종료되는 가운데, 임대사업자 등록 여부를 좋고 다주택자들의 눈치작전은 아직 진행중이다.
다음달 말 확정 발표되는 올해 아파트 공시가격이 작년보다 큰 폭으로 오르면서 공시가격이 6억원(수도권 기준)을 넘기 전에 8년짜리 장기(준공공) 임대사업 등록을 고민하는 사람이 적지 않은 것이다.
현재 서울을 포함한 수도권의 공시가격 6억원 초과 주택도 임대사업용으로 등록할 수 있다.
그러나 다음달부터 양도소득세 중과와 종합부동산세 합산 배제 등 주요 세제혜택은 8년 이상 장기 임대로 등록한 6억원 이하 주택에만 적용돼, 올해 6억원 초과가 확실시되는 주택은 4월 말 공시가격 확정 고시 전까지 한 달가량이 임대사업 등록에 따른 세제혜택을 누릴 수 있는 마지막 기회다.
실제 마포구의 대표 인기단지인 아현동 '마포 래미안푸르지오' 전용면적 84㎡ 일부 저층은 지난해 공시가격이 5억7천800만원이었으나 올해 예정가는 6억2천만원으로 6억원을 넘었다.
양천구 목동 신시가지 3단지 전용 65㎡는 지난해 5억4천100만원이던 공시가격이 올해 예정가가 6억1천700만원으로 껑충 뛰었다.
김종필 세무사는 "4년 단기 임대를 하려는 사람은 이미 이달까지 임대등록을 마쳤지만, 8년 장기 임대는 4월 이후에도 조건이 불리할 게 없어 임대사업자 등록 여부를 고심하고 있는 다주택자들이 여전히 있다"며 "특히 공시가격 5억원대 주택 보유자들이 공시가격 확정 고시가 되는 4월 말 이전에 추가 등록에 나설 것으로 보인다"고 말했다.
등록 임대주택은 최초 등록 시점의 공시가격이 6억원 이하면, 등록 이후 6억원을 초과해도 세제혜택을 준다.
다만 '6억원'이라는 금액뿐만 아니라 보유주택의 면적에 따라 세금 혜택이 달라질 수 있어 유의해야 한다고 전문가들은 조언한다. 원칙적으로 임대사업 등록에 면적제한은 없지만 전용면적 85㎡를 초과하면 세제혜택이 달라지기 때문이다.
8년 이상 장기임대주택으로 등록한다고 가정할 경우 '전용 85㎡ 이하, 공시가격 6억원(수도권 기준, 지방은 3억원) 이하' 주택은 양도세 중과 및 종부세 합산 배제와 임대소득세·재산세 등의 감면혜택을 모두 누릴 수 있다.
이에 비해 '공시가격 6억원(지방 3억원) 이하, 전용면적 85㎡ 초과 중대형'인 경우라면 양도세 증과 배제와 종부세 합산 배제 혜택은 주어지지만 임대소득세 감면과 재산세 감면 대상에서는 제외된다.
반대로 '전용 85㎡ 이하 중소형이면서 공시가격이 6억원(지방 3억원)을 초과하는 주택'은 양도세 중과와 종부세 합산 배제, 임대소득세 감면 혜택을 못받는 대신 8년 임대 등록시 양도세 장기보유특별공제(최대 70%)와 재산세 감면 헤택은 받을 수 있다.
임대사업자 등록에 따른 건강보험료는 연 임대소득이 2천만원 이하인 경우에 한해 주택가액·규모와 관계없이 감면혜택이 주어진다.
전용 85㎡ 초과이면서 공시가격 6억원 초과 주택은 8년 이상 장기 임대를 하더라도 세제혜택 등 실익이 없기 때문에 굳이 임대주택으로 등록할 필요가 없다.
김 세무사는 "임대주택 등록은 주택 금액, 규모에 따라 세제혜택이 확연이 달라지므로 본인의 상황을 보고 득실을 따져야 한다"며 "임대사업 등록을 결정했다면 올해 공시가격 6억원이 넘을 것으로 확실시되는 주택은 4월 말 공시가격 확정 고시 전까지 등록을 서두르는 게 유리하다"고 조언했다.
그는 "4년 단기 임대는 이달 말까지 신청해야 양도세·종부세 등 혜택이 있는 것과 달리 8년 준공공 임대는 금액, 규모 등 조건만 맞으면 4월 이후에 등록해도 문제가 없다"며 "보유세와 양도세가 과거보다 대폭 강화된만큼 절세 목적의 준공공 임대사업자 등록이 꾸준히 증가할 것"이라고 말했다.
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│ 4월 이후 달라지는 주택 임대사업자 세제 혜택│
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│구분 │주택 │주택│주택│임대소득│임대기간│
│ │유형 │규모│가액│ 규모 ││
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│국│양도세│모든주택 │제한없음│수도권 6│제한없음│8년 이상│
│세│(중과배제,│ │*준공공 │억,지방 │││
│ │장특공제 │ │임대│3억 이하│││
│ │등) │ │장특공제│*준공공 │││
│ │ │ │ 85㎡이 │임대장특│││
│ │ │ │하 │공제 제 │││
│ │ │ ││한없음 │││
│ ├─────┼─────┼────┼────┼────┼────┤
│ │종부세│모든주택 │제한없음│수도권 6│제한없음│8년 이상│
│ │(합산배제)│ ││억,지방 │││
│ │ │ ││3억 이하│││
│ ├─────┼─────┼────┼────┼────┼────┤
│ │임대소득세│모든주택 │85㎡이하│전국│제한없음│4년 및 │
│ │(감면)│ │＊수도권│6억원 이││8년 차등│
│ │ │ │외 읍면 │하 │││
│ │ │ │지역은 1││││
│ │ │ │00㎡││││
├─────┼─────┼─────┼────┼────┼────┼────┤
│지│취득세│공동주택 │85㎡이하│제한없음│제한없음│4년 이상│
│방│(면제?감면│(신규 분양│││││
│세│) │시) │││││
│ ├─────┼─────┼────┼────┼────┼────┤
│ │재산세│공동주택 │85㎡이하│제한없음│제한없음│4년 이상│
│ │(면제?감면│＊40㎡이하││││*일부는 │
│ │) │ 다가구주 ││││8년 이상│
│ │ │택│││││
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│건강보험료│모든주택 │제한없음│제한없음│연 2천만│4년 및 │
│감면 │ │││원 이하 │8년 차등│
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│※ 자료=국토교통부 (서울=연합뉴스)│
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