"둔촌주공 중소형도 중도금 대출"…고금리에 거래 활성화 미지수
12억 이하 중도금 대출, 15억원 초과 아파트 주담대 허용에 일부 거래 '숨통'
경기 집값 급락지역 조정지역 해제 기대…규제완화 '빅스텝' 주문도
(서울=연합뉴스) 서미숙 김치연 기자 = 정부가 27일 내놓은 부동산 금융규제 완화 대책에 대해 전문가들은 부동산 시장 경착륙을 막겠다는 의지를 확인했다는 점에서 대체로 '늦었지만 바람직하다'는 평가를 내놨다.
다만 금리 인상 기조에서 대출규제 완화로는 실제 시장의 매수심리를 살리기에 역부족일 것이라는 관측도 많았다.
정부는 이날 윤석열 대통령 주재로 열린 제11차 비상경제민생회의에서 중도금 대출 제한 기준을 분양가 9억원 이하에서 12억원 이하 주택까지 상향 조정하고, 15억원 초과 주택의 주택담보대출을 허용하기로 했다고 밝혔다.
또 규제지역 내 무주택자와 1주택자(기존주택 처분조건부)에 대해 주택담보대출비율(LTV)을 주택가격과 무관하게 50%로 단일화하고, 다음 달 중으로 주거정책심의위원회를 열어 규제지역 추가 해제도 검토할 방침이다.
투기과열지구 내 청약당첨자의 기존주택 처분기한도 6개월 이내에서 2년으로 연장한다.
◇ 분양 계약자, 고가 아파트 매입자 자금 '숨통'…금리 부담에 거래 활기는 미지수
전문가들은 이번 금융규제 완화와 관련해 일단 분양계약자와 15억원 초과 주택 매수자들의 자금 마련에 숨통은 트일 것으로 기대했다.
그동안 분양 주택의 경우 규제지역과 무관하게 9억원 이하는 모두 중도금 대출을 금지하면서 분양가가 높은 서울과 수도권 일부 지역에서는 중도금 대출을 받지 못해 어려움이 많았다.
부동산R114 조사에 따르면 올해 서울의 아파트 분양가는 3.3㎡당 평균 3천317만원으로 전용면적 84㎡ 기준으로 평균 10억∼11억원 수준이다.
그러나 9억원 초과는 중도금 대출이 전면 금지되면서 분양가 전액을 자기자금으로 부담해야 하는 문제가 있었다. 일부는 잔금 대출로 전환하는 데도 문제가 있어 입주율에도 영향을 미쳤다.
앞으로 대출 허용액을 12억원으로 올릴 경우 서울 강북지역 중형 아파트는 물론, 최근 분양가 상한제가 적용되는 강동구 둔촌 주공 등 서울 강남권의 전용 60∼70㎡ 사이 중소형 아파트도 중도금 대출이 가능할 전망이다.
투기·투기과열지구내 15억원 초과 고가 아파트도 무주택자 기존 주택을 처분할 1주택자에 한해 15억원 초과 아파트 주담대를 LTV 50%까지 허용하기로 한 것도 꽉 막혀있던 대출을 열어줬다는 점에서 긍정적으로 평가된다.
다만 최근 가파른 금리 인상과 집값 하락으로 규제완화로 인한 시장의 영향은 제한적일 것으로 전문가들은 보고 있다.
임병철 부동산R114 팀장은 "집값이 상승 기조일 때는 이자 부담이 있어도 집을 사겠지만, 상승 기대감이 꺾인 상황인데다 이자 부담도 커 금융규제 완화 조처에도 매수 심리가 쉽게 살아나지 않는 상황이 계속될 수 있다"고 봤다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원 역시 "시장에 무리를 주지 않는 점진적인 완화라는 측면에서는 긍정적"이라고 평가하면서도 "DSR(총부채원리금상환비율) 등 규제가 남아있는 상황에서 규제지역 내 무주택자와 1주택자에게 LTV 50%를 적용하는 정도로 시장에 큰 영향을 미칠지 확신하기 어렵다"고 지적했다.
국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "일단 시장 연착륙 방안으로는 바람직하지만 금리가 치솟고 있어 대출 규제를 완화한다고 해도 매수자들이 대출을 많이 내 집을 사기 어려운 상황"이라며 "인기 분양시장과 고가 아파트 거래에 다소 숨통을 틔우는 효과는 기대할 수 있지만 매수 심리 위축으로 시장 상승 반전은 어려울 것"이라고 내다봤다.
추가 규제지역과 관련해선 이번에 수도권 일부가 조정대상지역에서 해제될 것이라는 관측이 나온다.
경기도 시흥·화성·광명 등지 등 최근 집값이 크게 하락한 지역에서는 조정대상지역 해제에 대한 기대감이 나오고 있다. 투기과열지구에서만 풀린 인천도 최근 집값 하락이 계속되고 있어 조정지역 해제 가능성도 점쳐진다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "주로 조정대상지역 위주로 해제하고 세종시 외에도 경기·인천 등 수도권 일부 규제지역 해제가 예상되며, 투기과열지구는 경기도 일대 안산시 단원구나 화성시 동탄2지구 등의 해제를 검토할 만하다"고 전망했다.
◇ 전문가 "시장 경착륙 막으려면 '통 큰' 규제 해제 필요"
현재 부동산 시장 문제를 글로벌 거시 경제 위기의 연장선상에서 접근해 정부가 더 적극적인 대응에 나서야 한다는 지적도 나온다. 시장의 경착륙을 막기 위해 금융규제를 적극적으로 풀고, 규제지역도 과감하게 해제해야 한다는 것이다.
김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "현재 상황은 우리나라만의 문제가 아니라 글로벌 위기이기 때문에 주택시장에만 집중해 정책을 내놓을 필요가 없다"며 "규제 정상화 우선순위부터 결정하고 속도를 내야 하는 부분에서는 빠르게 움직여야 한다"고 강조했다.
김 실장은 "중도금 대출을 12억원까지만 해주는 식으로 금융규제를 주택가액 기준으로 잡고 할 필요가 없다"며 "찔끔찔끔 규제를 풀 것이 아니라 투기지역을 최소화해 남기고 조정대상지역 등 규제지역을 대폭 해제해야 한다"고 했다.
함영진 랩장도 "침체기엔 세제, 대출, 청약 규제 등으로 투기수요를 더는 제한할 필요가 없다"고 주문했다.
국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "규제지역을 해제할 때도 확실하게 푸는 게 중요하다"며 "시장 냉각 속도가 생각보다 빠르므로 서울 강남과 수도권 핵심지역을 제외하곤 투기과열지구와 조정대상지역 조기 해제가 필요하다"고 강조했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "올해가 2개월 남짓 남은 시점에서 주택정책심의위원회를 개최한다는 것은 파격적"이라며 "사실상 지방 전 지역이 규제지역에서 해제된 터라 다음 해제 지역은 서울과 수도권밖에 없다"고 내다봤다.
김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "11월에 정부가 규제지역을 어떻게 해제하는지가 관건"이라며 "세제, 대출, 청약 등 모든 게 규제지역에 엮여있기 때문에 규제 완화책을 개별적으로 내놓기보다 규제지역 해제가 가지는 의미가 더 크다"고 말했다.
chic@yna.co.kr
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12억 이하 중도금 대출, 15억원 초과 아파트 주담대 허용에 일부 거래 '숨통'
경기 집값 급락지역 조정지역 해제 기대…규제완화 '빅스텝' 주문도
(서울=연합뉴스) 서미숙 김치연 기자 = 정부가 27일 내놓은 부동산 금융규제 완화 대책에 대해 전문가들은 부동산 시장 경착륙을 막겠다는 의지를 확인했다는 점에서 대체로 '늦었지만 바람직하다'는 평가를 내놨다.
다만 금리 인상 기조에서 대출규제 완화로는 실제 시장의 매수심리를 살리기에 역부족일 것이라는 관측도 많았다.
정부는 이날 윤석열 대통령 주재로 열린 제11차 비상경제민생회의에서 중도금 대출 제한 기준을 분양가 9억원 이하에서 12억원 이하 주택까지 상향 조정하고, 15억원 초과 주택의 주택담보대출을 허용하기로 했다고 밝혔다.
또 규제지역 내 무주택자와 1주택자(기존주택 처분조건부)에 대해 주택담보대출비율(LTV)을 주택가격과 무관하게 50%로 단일화하고, 다음 달 중으로 주거정책심의위원회를 열어 규제지역 추가 해제도 검토할 방침이다.
투기과열지구 내 청약당첨자의 기존주택 처분기한도 6개월 이내에서 2년으로 연장한다.
◇ 분양 계약자, 고가 아파트 매입자 자금 '숨통'…금리 부담에 거래 활기는 미지수
전문가들은 이번 금융규제 완화와 관련해 일단 분양계약자와 15억원 초과 주택 매수자들의 자금 마련에 숨통은 트일 것으로 기대했다.
그동안 분양 주택의 경우 규제지역과 무관하게 9억원 이하는 모두 중도금 대출을 금지하면서 분양가가 높은 서울과 수도권 일부 지역에서는 중도금 대출을 받지 못해 어려움이 많았다.
부동산R114 조사에 따르면 올해 서울의 아파트 분양가는 3.3㎡당 평균 3천317만원으로 전용면적 84㎡ 기준으로 평균 10억∼11억원 수준이다.
그러나 9억원 초과는 중도금 대출이 전면 금지되면서 분양가 전액을 자기자금으로 부담해야 하는 문제가 있었다. 일부는 잔금 대출로 전환하는 데도 문제가 있어 입주율에도 영향을 미쳤다.
앞으로 대출 허용액을 12억원으로 올릴 경우 서울 강북지역 중형 아파트는 물론, 최근 분양가 상한제가 적용되는 강동구 둔촌 주공 등 서울 강남권의 전용 60∼70㎡ 사이 중소형 아파트도 중도금 대출이 가능할 전망이다.
투기·투기과열지구내 15억원 초과 고가 아파트도 무주택자 기존 주택을 처분할 1주택자에 한해 15억원 초과 아파트 주담대를 LTV 50%까지 허용하기로 한 것도 꽉 막혀있던 대출을 열어줬다는 점에서 긍정적으로 평가된다.
다만 최근 가파른 금리 인상과 집값 하락으로 규제완화로 인한 시장의 영향은 제한적일 것으로 전문가들은 보고 있다.
임병철 부동산R114 팀장은 "집값이 상승 기조일 때는 이자 부담이 있어도 집을 사겠지만, 상승 기대감이 꺾인 상황인데다 이자 부담도 커 금융규제 완화 조처에도 매수 심리가 쉽게 살아나지 않는 상황이 계속될 수 있다"고 봤다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원 역시 "시장에 무리를 주지 않는 점진적인 완화라는 측면에서는 긍정적"이라고 평가하면서도 "DSR(총부채원리금상환비율) 등 규제가 남아있는 상황에서 규제지역 내 무주택자와 1주택자에게 LTV 50%를 적용하는 정도로 시장에 큰 영향을 미칠지 확신하기 어렵다"고 지적했다.
국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "일단 시장 연착륙 방안으로는 바람직하지만 금리가 치솟고 있어 대출 규제를 완화한다고 해도 매수자들이 대출을 많이 내 집을 사기 어려운 상황"이라며 "인기 분양시장과 고가 아파트 거래에 다소 숨통을 틔우는 효과는 기대할 수 있지만 매수 심리 위축으로 시장 상승 반전은 어려울 것"이라고 내다봤다.
추가 규제지역과 관련해선 이번에 수도권 일부가 조정대상지역에서 해제될 것이라는 관측이 나온다.
경기도 시흥·화성·광명 등지 등 최근 집값이 크게 하락한 지역에서는 조정대상지역 해제에 대한 기대감이 나오고 있다. 투기과열지구에서만 풀린 인천도 최근 집값 하락이 계속되고 있어 조정지역 해제 가능성도 점쳐진다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "주로 조정대상지역 위주로 해제하고 세종시 외에도 경기·인천 등 수도권 일부 규제지역 해제가 예상되며, 투기과열지구는 경기도 일대 안산시 단원구나 화성시 동탄2지구 등의 해제를 검토할 만하다"고 전망했다.
◇ 전문가 "시장 경착륙 막으려면 '통 큰' 규제 해제 필요"
현재 부동산 시장 문제를 글로벌 거시 경제 위기의 연장선상에서 접근해 정부가 더 적극적인 대응에 나서야 한다는 지적도 나온다. 시장의 경착륙을 막기 위해 금융규제를 적극적으로 풀고, 규제지역도 과감하게 해제해야 한다는 것이다.
김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "현재 상황은 우리나라만의 문제가 아니라 글로벌 위기이기 때문에 주택시장에만 집중해 정책을 내놓을 필요가 없다"며 "규제 정상화 우선순위부터 결정하고 속도를 내야 하는 부분에서는 빠르게 움직여야 한다"고 강조했다.
김 실장은 "중도금 대출을 12억원까지만 해주는 식으로 금융규제를 주택가액 기준으로 잡고 할 필요가 없다"며 "찔끔찔끔 규제를 풀 것이 아니라 투기지역을 최소화해 남기고 조정대상지역 등 규제지역을 대폭 해제해야 한다"고 했다.
함영진 랩장도 "침체기엔 세제, 대출, 청약 규제 등으로 투기수요를 더는 제한할 필요가 없다"고 주문했다.
국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "규제지역을 해제할 때도 확실하게 푸는 게 중요하다"며 "시장 냉각 속도가 생각보다 빠르므로 서울 강남과 수도권 핵심지역을 제외하곤 투기과열지구와 조정대상지역 조기 해제가 필요하다"고 강조했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "올해가 2개월 남짓 남은 시점에서 주택정책심의위원회를 개최한다는 것은 파격적"이라며 "사실상 지방 전 지역이 규제지역에서 해제된 터라 다음 해제 지역은 서울과 수도권밖에 없다"고 내다봤다.
김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "11월에 정부가 규제지역을 어떻게 해제하는지가 관건"이라며 "세제, 대출, 청약 등 모든 게 규제지역에 엮여있기 때문에 규제 완화책을 개별적으로 내놓기보다 규제지역 해제가 가지는 의미가 더 크다"고 말했다.
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