박영신 건설부동산부장 yspark@hankyung.com
서울 용산국제업무지구 개발사업(이하 용산개발사업)이 추진 7년 만에 주저앉았다. 31조원을 들여서 서울 한복판에 세계적인 비즈니스·문화허브를 건설하겠다는 계획이었다. 완공될 경우 서울이 런던 홍콩 등을 능가하는 국제적인 명품도시가 될 것이란 기대감에 용산 일대 부동산시장은 한껏 기대에 부풀었다.
그랬던 용산개발사업이 지난 13일 금융이자 52억원을 갚지 못해 디폴트(채무불이행)에 빠졌다. 당장 용산지역 아파트값이 떨어지면서 부동산시장이 직격탄을 맞고 있다. 시행사인 드림허브에 2대주주로 참여한 롯데관광개발은 18일 법정관리를 신청했다.
초대형 사업, 단기 성공 불가능
사업 시행사는 피해가 더 이상 확산되지 않도록 해법을 찾아야 한다. 전문가들은 최대주주인 코레일을 비롯한 출자사들과 서울시가 신속한 대응책 마련에 나설 것을 권고한다. 선진국의 유사 개발사례를 살펴보면 해답을 찾을 수 있다고 입을 모은다.
1960년부터 2000년대 초반까지 일본 미국 유럽 등 선진국에서도 도심 개발사업이 경쟁적으로 펼쳐졌다. 일본 도쿄의 롯폰기힐스, 미국 뉴욕의 배터리파크, 독일 베를린의 포츠담플라자 등이 성공한 개발 사례로 꼽힌다. 이들 사업도 계획에서 완공까지 10년 이상씩 걸렸다. 경제·사회적 환경 변화와 시행사 갈등 등으로 사업계획이 수십 번씩 변경되는 우여곡절을 겪었다. 롯폰기힐스는 사업계획을 완성하는 데만 13년이 걸렸고, 공사하는 데 4년이 소요됐다.
용산개발 디폴트도 이런 관점에서 이해하면 시행사 금융사 지방자치단체가 해답을 찾을 수 있다. 용산개발은 부동산시장 활황기인 2006년에 사업계획이 세워졌다. 초기단계에서는 건설·금융사들이 높은 관심을 보였다. 이후 글로벌 금융위기로 부동산시장이 장기침체에 빠지면서 돈줄이 막혔다. 사업 수익성 논란과 함께 코레일과 출자사 간 갈등이 깊어졌다. 지금까지 용산개발에는 약 4조원이 투입됐다. 시행사가 파산하면 자본금 9700억원과 운영비 등을 포함, 1조5000억원이 사라진다.
시행사·지자체 힘 모아야
시행사가 디폴트에 빠지자 코레일이 발빠르게 움직이고 있다. 출자사들에 각자의 기득권을 포기하고, 출구전략에 동참하라고 압박하는 모양새다. 불경기 상황을 감안, 사업 규모를 축소해서 단계적 개발을 해보자는 게 핵심이다.
삼성물산 등 출자사들의 반응이 호의적이지는 않다. 코레일 피해만 최소화하는 내용으로 짜여진데다, 지나치게 일방적이라는 평가다. 전문가들은 용산개발의 잠재가치가 워낙 크기 때문에 출자사들이 다소의 피해를 감수하고라도 정상화 방안을 찾는 게 현명하다고 조언한다.
서울시도 적극 개입해야 한다. 서울시의 미래를 결정짓는 중대 사업인데다, 도시 개발사업의 성패를 좌우하는 인·허가권자이기 때문이다. 도쿄는 롯폰기힐스 개발사업에 세심한 배려를 했다. 용적률도 두 배 이상 높여주고 전담직원도 붙여줬다. 개발 이전 327%에 불과했던 용적률이 720%로 높아졌다. 기부채납 비율도 36%로 하향 조정해줬다. 용산개발은 40% 선이다.
서울시도 이날 적극 개입 쪽으로 입장을 바꾸기로 하면서 정상화 기대감이 커졌다. 주민들도 과거 부동산시장 활황기 때와는 다른 시각이 필요하다는 게 전문가들의 지적이다. 용산개발 디폴트 사태에서 분명한 점은 피해를 최소화하는 방향으로 회생방안을 찾아야 한다는 것이다. 시행사 금융사 지자체가 의견을 모아서 ‘쉬어가는 방법(잠정 보류)’도 있다.
박영신 건설부동산부장 yspark@hankyung.com
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서울 용산국제업무지구 개발사업(이하 용산개발사업)이 추진 7년 만에 주저앉았다. 31조원을 들여서 서울 한복판에 세계적인 비즈니스·문화허브를 건설하겠다는 계획이었다. 완공될 경우 서울이 런던 홍콩 등을 능가하는 국제적인 명품도시가 될 것이란 기대감에 용산 일대 부동산시장은 한껏 기대에 부풀었다. 그랬던 용산개발사업이 지난 13일 금융이자 52억원을 갚지 못해 디폴트(채무불이행)에 빠졌다. 당장 용산지역 아파트값이 떨어지면서 부동산시장이 직격탄을 맞고 있다. 시행사인 드림허브에 2대주주로 참여한 롯데관광개발은 18일 법정관리를 신청했다.
초대형 사업, 단기 성공 불가능
사업 시행사는 피해가 더 이상 확산되지 않도록 해법을 찾아야 한다. 전문가들은 최대주주인 코레일을 비롯한 출자사들과 서울시가 신속한 대응책 마련에 나설 것을 권고한다. 선진국의 유사 개발사례를 살펴보면 해답을 찾을 수 있다고 입을 모은다.
1960년부터 2000년대 초반까지 일본 미국 유럽 등 선진국에서도 도심 개발사업이 경쟁적으로 펼쳐졌다. 일본 도쿄의 롯폰기힐스, 미국 뉴욕의 배터리파크, 독일 베를린의 포츠담플라자 등이 성공한 개발 사례로 꼽힌다. 이들 사업도 계획에서 완공까지 10년 이상씩 걸렸다. 경제·사회적 환경 변화와 시행사 갈등 등으로 사업계획이 수십 번씩 변경되는 우여곡절을 겪었다. 롯폰기힐스는 사업계획을 완성하는 데만 13년이 걸렸고, 공사하는 데 4년이 소요됐다.
용산개발 디폴트도 이런 관점에서 이해하면 시행사 금융사 지방자치단체가 해답을 찾을 수 있다. 용산개발은 부동산시장 활황기인 2006년에 사업계획이 세워졌다. 초기단계에서는 건설·금융사들이 높은 관심을 보였다. 이후 글로벌 금융위기로 부동산시장이 장기침체에 빠지면서 돈줄이 막혔다. 사업 수익성 논란과 함께 코레일과 출자사 간 갈등이 깊어졌다. 지금까지 용산개발에는 약 4조원이 투입됐다. 시행사가 파산하면 자본금 9700억원과 운영비 등을 포함, 1조5000억원이 사라진다.
시행사·지자체 힘 모아야
시행사가 디폴트에 빠지자 코레일이 발빠르게 움직이고 있다. 출자사들에 각자의 기득권을 포기하고, 출구전략에 동참하라고 압박하는 모양새다. 불경기 상황을 감안, 사업 규모를 축소해서 단계적 개발을 해보자는 게 핵심이다.
삼성물산 등 출자사들의 반응이 호의적이지는 않다. 코레일 피해만 최소화하는 내용으로 짜여진데다, 지나치게 일방적이라는 평가다. 전문가들은 용산개발의 잠재가치가 워낙 크기 때문에 출자사들이 다소의 피해를 감수하고라도 정상화 방안을 찾는 게 현명하다고 조언한다.
서울시도 적극 개입해야 한다. 서울시의 미래를 결정짓는 중대 사업인데다, 도시 개발사업의 성패를 좌우하는 인·허가권자이기 때문이다. 도쿄는 롯폰기힐스 개발사업에 세심한 배려를 했다. 용적률도 두 배 이상 높여주고 전담직원도 붙여줬다. 개발 이전 327%에 불과했던 용적률이 720%로 높아졌다. 기부채납 비율도 36%로 하향 조정해줬다. 용산개발은 40% 선이다.
서울시도 이날 적극 개입 쪽으로 입장을 바꾸기로 하면서 정상화 기대감이 커졌다. 주민들도 과거 부동산시장 활황기 때와는 다른 시각이 필요하다는 게 전문가들의 지적이다. 용산개발 디폴트 사태에서 분명한 점은 피해를 최소화하는 방향으로 회생방안을 찾아야 한다는 것이다. 시행사 금융사 지자체가 의견을 모아서 ‘쉬어가는 방법(잠정 보류)’도 있다.
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