전문가에게 듣는다 - 변호사 출신 박치범 서울 개포주공1단지 조합장
조합 집행부 연봉 너무 낮아 리베이트·잿밥에 눈 돌려
대의원 회의 동영상 홈피 올려 조합원이 원하는 방향 유도
“사업 진행 상황을 조합원들에게 속속들이 공개하는 시스템을 만들어야 재건축을 최소의 비용으로 빨리 끝낼 수 있습니다.”
박치범 서울 개포주공1단지 조합장은 최초의 변호사 출신 조합장이다. 2011년 5월부터 5040가구 규모의 초대형 사업장을 이끌고 있다. 그가 꼽는 재건축의 최대 장애 요소 중 하나는 조합 집행 리스크다. 집행부가 무능하거나 비리에 연루되면 재건축이 하염없이 늘어지면서 사업비가 증가한다는 생각이다. 그는 대의원 회의 내용 등 재건축 진행 상황을 낱낱이 공개하면 집행부 리스크를 크게 줄일 수 있다고 조언했다.
○집행부 견제 시스템 만들어야
박 조합장은 재건축 사업장이 근본적으로 집행부 리스크에 무방비로 노출돼 있다고 진단했다. 총사업비 규모가 1조원을 넘는 곳이 수두룩한데도 경험이나 지식이 없는 집행부가 사업을 이끌기 때문이다. 박 조합장은 “추진위원장이나 조합장의 연봉이 3000만~4000만원에 불과한 곳이 대부분”이라며 “낮은 급여 탓에 능력 있는 사람들이 조합장 자리에 관심을 가지지 않다 보니 리베이트 등 잿밥에 관심이 많은 이들이 조합을 이끄는 사례가 많다”고 지적했다.
실제 강남 잠실 강동 등 강남권의 상당수 단지 조합장들이 협력업체로부터 돈을 받았다가 구속된 게 현실이다. 이런 단지들에선 조합장이 주요한 사안에 대한 의사결정을 하는 대의원을 자기 사람들로 심어 놓고, 조합원 전체의 이익이 아니라 집행부에 이익이 되는 선택을 하곤 했다.
따라서 조합원들이 적극적으로 요구해 시스템적으로 집행부를 견제할 수 있는 장치를 만들어야 한다는 게 박 조합장의 생각이다. 그는 조합 홈페이지가 감시 시스템으로 적합하다고 추천했다. 실제 그 자신도 조합 홈페이지를 적극 활용하고 있다. 박 조합장은 취임 후 가장 먼저 재건축 진행상황을 홈페이지를 통해 공개하는 일부터 시작했다. 예를 들어 대의원 회의 동영상을 그대로 홈페이지에 올리고 있다. 어떤 대의원이 조합원의 이익에 반하는 발언을 하는지 조합원들이 한눈에 알도록 하기 위해서다.
또 홈페이지를 통해 설계자 선정 등 주요 사안에 대한 조합원 여론조사도 수시로 실시하고 있다. 조합원들이 원하는 바를 정확히 알 수 있고, 조합원들이 원하는 방향과 다른 쪽으로 유도하려는 대의원을 견제하는 효과도 있다. 이런 사실이 알려지면서 전체 조합원의 70% 정도인 3500여명이 회원으로 가입했다. 박 조합장은 “여론조사 결과 조합원 90% 이상이 설계자 선정을 빨리하자는 의견을 냈는데도 일부 대의원들이 반대해 무산될 뻔한 적이 있다”며 “여론으로 압박하지 않았다면 조합원들이 원하는 것과 다른 결론이 나왔을 것”이라고 말했다.
박 조합장은 최근 재건축·재개발 지침서 ‘도시 및 주거환경정비법’을 출간했다. 조합들이 실무를 할 때 참고할 만한 전문 서적이 없다 보니 불필요한 소송에 휘말리면서 사업이 늦어지는 곳이 많다는 판단에서다. 추진위원회 운영규정, 단지분할, 현금청산, 정비구역 개념, 토지 등 소유자의 개념 등 최근 조합들이 직면하고 있는 주요 분쟁에 대해서 자세히 설명하고 있다. 박 조합장은 “불필요한 부분을 빼고 실제 조합 집행부가 실무에서 부딪치는 문제들에 대해서만 다뤘다”며 “개념 설명뿐만 아니라 입법취지 판례추이 등까지 담은 최초의 서적”이라고 말했다.
○재건축 아파트 1억원 싸게 매입 가능
재건축 투자와 관련, 박 조합장은 토지 지분과 일반분양물량을 잘 분석하면 다른 사람들보다 1억원 싸게 내집마련을 할 수 있다고 강조했다.
그는 개포동 일대 재건축 단지에서 토지지분이 2평 가까이 차이가 나는데도 아파트 평형이 같다는 이유만으로 같은 가격에 거래되는 경우가 있다고 소개했다. 박 조합장은 “토지 지분이 큰 쪽을 선택하면 1억원 가까이 추가분담금을 덜 내도 된다”며 “같은 단지 내 같은 평형에서도 유형에 따라 토지지분에 차이가 있는 만큼 단지별로 토지 지분을 철저히 분석해야 한다”고 조언했다.
그는 또 일반분양 가구 수에 따라 추가분담금에 큰 차이가 있는데도 평형이 동일하다는 이유로 같은 가격에 거래되는 경우도 있다고 설명했다. 일반분양분이 많은 단지는 분양수익이 많아 조합원이 추가로 내야하는 분담금이 작을 수밖에 없다. 그럼에도 일반분양분이 거의 없어 추가분담금이 1억원 이상 많이 나올 것으로 예상되는 단지와 같은 값에 거래되고 있다는 지적이다.
조성근 기자 truth@hankyung.com
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조합 집행부 연봉 너무 낮아 리베이트·잿밥에 눈 돌려
대의원 회의 동영상 홈피 올려 조합원이 원하는 방향 유도
“사업 진행 상황을 조합원들에게 속속들이 공개하는 시스템을 만들어야 재건축을 최소의 비용으로 빨리 끝낼 수 있습니다.”박치범 서울 개포주공1단지 조합장은 최초의 변호사 출신 조합장이다. 2011년 5월부터 5040가구 규모의 초대형 사업장을 이끌고 있다. 그가 꼽는 재건축의 최대 장애 요소 중 하나는 조합 집행 리스크다. 집행부가 무능하거나 비리에 연루되면 재건축이 하염없이 늘어지면서 사업비가 증가한다는 생각이다. 그는 대의원 회의 내용 등 재건축 진행 상황을 낱낱이 공개하면 집행부 리스크를 크게 줄일 수 있다고 조언했다.
○집행부 견제 시스템 만들어야
박 조합장은 재건축 사업장이 근본적으로 집행부 리스크에 무방비로 노출돼 있다고 진단했다. 총사업비 규모가 1조원을 넘는 곳이 수두룩한데도 경험이나 지식이 없는 집행부가 사업을 이끌기 때문이다. 박 조합장은 “추진위원장이나 조합장의 연봉이 3000만~4000만원에 불과한 곳이 대부분”이라며 “낮은 급여 탓에 능력 있는 사람들이 조합장 자리에 관심을 가지지 않다 보니 리베이트 등 잿밥에 관심이 많은 이들이 조합을 이끄는 사례가 많다”고 지적했다.
실제 강남 잠실 강동 등 강남권의 상당수 단지 조합장들이 협력업체로부터 돈을 받았다가 구속된 게 현실이다. 이런 단지들에선 조합장이 주요한 사안에 대한 의사결정을 하는 대의원을 자기 사람들로 심어 놓고, 조합원 전체의 이익이 아니라 집행부에 이익이 되는 선택을 하곤 했다.
따라서 조합원들이 적극적으로 요구해 시스템적으로 집행부를 견제할 수 있는 장치를 만들어야 한다는 게 박 조합장의 생각이다. 그는 조합 홈페이지가 감시 시스템으로 적합하다고 추천했다. 실제 그 자신도 조합 홈페이지를 적극 활용하고 있다. 박 조합장은 취임 후 가장 먼저 재건축 진행상황을 홈페이지를 통해 공개하는 일부터 시작했다. 예를 들어 대의원 회의 동영상을 그대로 홈페이지에 올리고 있다. 어떤 대의원이 조합원의 이익에 반하는 발언을 하는지 조합원들이 한눈에 알도록 하기 위해서다.
또 홈페이지를 통해 설계자 선정 등 주요 사안에 대한 조합원 여론조사도 수시로 실시하고 있다. 조합원들이 원하는 바를 정확히 알 수 있고, 조합원들이 원하는 방향과 다른 쪽으로 유도하려는 대의원을 견제하는 효과도 있다. 이런 사실이 알려지면서 전체 조합원의 70% 정도인 3500여명이 회원으로 가입했다. 박 조합장은 “여론조사 결과 조합원 90% 이상이 설계자 선정을 빨리하자는 의견을 냈는데도 일부 대의원들이 반대해 무산될 뻔한 적이 있다”며 “여론으로 압박하지 않았다면 조합원들이 원하는 것과 다른 결론이 나왔을 것”이라고 말했다.
박 조합장은 최근 재건축·재개발 지침서 ‘도시 및 주거환경정비법’을 출간했다. 조합들이 실무를 할 때 참고할 만한 전문 서적이 없다 보니 불필요한 소송에 휘말리면서 사업이 늦어지는 곳이 많다는 판단에서다. 추진위원회 운영규정, 단지분할, 현금청산, 정비구역 개념, 토지 등 소유자의 개념 등 최근 조합들이 직면하고 있는 주요 분쟁에 대해서 자세히 설명하고 있다. 박 조합장은 “불필요한 부분을 빼고 실제 조합 집행부가 실무에서 부딪치는 문제들에 대해서만 다뤘다”며 “개념 설명뿐만 아니라 입법취지 판례추이 등까지 담은 최초의 서적”이라고 말했다.
○재건축 아파트 1억원 싸게 매입 가능
재건축 투자와 관련, 박 조합장은 토지 지분과 일반분양물량을 잘 분석하면 다른 사람들보다 1억원 싸게 내집마련을 할 수 있다고 강조했다.
그는 개포동 일대 재건축 단지에서 토지지분이 2평 가까이 차이가 나는데도 아파트 평형이 같다는 이유만으로 같은 가격에 거래되는 경우가 있다고 소개했다. 박 조합장은 “토지 지분이 큰 쪽을 선택하면 1억원 가까이 추가분담금을 덜 내도 된다”며 “같은 단지 내 같은 평형에서도 유형에 따라 토지지분에 차이가 있는 만큼 단지별로 토지 지분을 철저히 분석해야 한다”고 조언했다.
그는 또 일반분양 가구 수에 따라 추가분담금에 큰 차이가 있는데도 평형이 동일하다는 이유로 같은 가격에 거래되는 경우도 있다고 설명했다. 일반분양분이 많은 단지는 분양수익이 많아 조합원이 추가로 내야하는 분담금이 작을 수밖에 없다. 그럼에도 일반분양분이 거의 없어 추가분담금이 1억원 이상 많이 나올 것으로 예상되는 단지와 같은 값에 거래되고 있다는 지적이다.
조성근 기자 truth@hankyung.com
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