수도권 주택시장
양도세 면제 혜택 받는 아파트는 어디?
집값 6억 이하 고양 삼송지구 호반베르디움…남양주 별내·인왕산 아이파크도 혜택 볼 듯
용인·송도 등 대형 미분양은 대상서 빠질 듯
국회가 ‘4·1 부동산 대책’에 포함된 신규·미분양 주택에 대한 양도소득세 면제 기준을 ‘전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하’로 확정함에 따라 수도권 분양시장은 다소 우려하는 분위기다. 집값이 6억원을 넘고, 집 크기도 85㎡를 넘는 중대형 아파트는 주로 수도권에 몰려 있어서다. 국토교통부에 따르면 지난 2월 전국 미분양 주택 7만3386가구 가운데 양도세 면제 대상에서 빠지는 주택은 8220가구에 달한다. 이 중 6935가구가 수도권에 있다.
◆수도권 ‘중대형 미분양’ 어쩌나
정부는 부동산 대책 발표 당시 신규·미분양주택은 면적기준 없이 집값 9억원 이하 기준만 충족하면 양도세 면제 혜택을 주기로 했었다. 그러나 국회에서 1주택자의 기존 주택(일시적 2주택자 포함) 양도세 면제 기준이 논란을 빚으면서 당초 ‘전용면적 85㎡ 이하 및 9억원 이하’에서 ‘전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하’로 변경된 데 이어 신규·미분양 주택에도 같은 기준이 적용된다.
양도세 면제 혜택을 못 받게 된 미분양 주택들은 주로 용인과 송도, 청라 등에 몰려 있다. 이들 지역에서는 주택시장 침체가 본격화된 2008년 글로벌 금융위기 발생 직전에 높은 분양가로 대형 주택을 분양한 사례가 많았기 때문이다. 주택업계 관계자는 “7억원짜리 중대형 미분양이 20가구만 남아 있어도 100억원 넘는 돈이 묶여 있는 셈”이라며 “주택 거래를 활성화시킨다더니 정작 필요한 조치는 빠졌다”고 지적했다.
부동산 전문가들은 이번 조치로 수도권 주택시장의 소형 위주 흐름이 더욱 심화될 수 있다고 지적한다. 중대형 아파트로 옮기고 싶은 실수요자들에게도 양도세 면제 혜택을 줘야 주택업계가 중대형 미분양을 해소할 수 있는데 이번 조치로 돈 있는 사람도 작은 집만 사게 됐다는 것이다. 박원갑 국민은행 부동산 전문위원은 “소형 주택에만 실수요자와 투자자가 몰리면 소형 주택 집값만 상승해 서민이 피해를 볼 수 있다”고 우려했다.
◆서울 강남 ‘비싼 소형’ 이익
하지만 전용면적 85㎡ 이하와 집값 6억원 이하 중 어느 하나만 해당되면 양도세 면제를 받을 수 있게 되면서 고가의 소형 주택이 많은 서울 강남권은 반사이익이 기대된다. 도곡동과 대치동, 역삼동의 전용 85㎡ 이하 아파트는 분양가 9억원을 웃돌아 원래 대책으로는 혜택을 못 받았지만 이번 수정안으로 면제 기준이 바뀌면세 양도세를 안 내도 된다. 6억원을 주고 주택을 사서 5년 뒤 8억원에 팔았다면 현재는 4722만원의 양도세를 내야하지만 앞으로는 농어촌특별세(945만원)만 내면 된다. 3777만원의 세금이 절감되는 셈이다. 김은진 부동산114 리서치센터 책임연구원은 “서울 강남권을 비롯해 전용 85㎡ 이하 고가 주택이 많은 곳은 미분양 해소는 물론 매매 거래도 활기를 띨 것”이라고 내다봤다.
◆전용 85㎡ 이하 수도권 단지
양도세 면제 대상 주택은 △집값이 6억원을 넘지만 전용 85㎡ 이하 △집값이 6억원 이하, 전용 85㎡ 초과 △집값이 6억원 이하 및 전용 85㎡ 이하 등으로 분류된다.
현대산업개발이 서울 역삼동에 분양 중인 역삼3차 아이파크(조감도) 84㎡는 분양가가 10억원으로 정부의 양도세 면제 가격기준(9억원 이하)을 맞추지 못했지만 앞으로는 혜택을 보게 됐다. 분양가의 5%만 내면 계약이 가능하고 중도금 시기도 조절할 수 있다. 입주민을 위한 휴게공원과 보육시설, 경로당 등의 커뮤니티 시설도 갖춰진다. 서울지하철 2호선과 분당선 환승역인 선릉역에서 약 200m 거리에 있어 교통이 편리하다.
삼성물산은 오는 6월 대치동에서 래미안대치청실을 분양할 예정이다. 전용 85㎡ 이하 물량도 포함돼 있어 수혜 아파트로 꼽힌다. 전체 1608가구 중 전용 59~84㎡ 122가구가 일반 분양 분이다. 서울지하철 3호선 대치역과 분당선·3호선 환승역인 도곡역이 도보 5분 거리로 가깝다. 대치동 학원가 이용도 손쉽다.
◆집값 6억원 이하 수도권 단지
호반건설은 경기 고양시 삼송지구에서 삼송 호반베르디움을 분양 중이다. 전용 84㎡는 계약이 완료됐고, 현재 109㎡ 잔여 물량을 분양 중이다. 이 아파트는 총 353가구(전용 84~109㎡)로 구성됐다. 단지와 가까운 서울지하철 3호선 삼송역에서 2개 정거장을 이용하면 은평뉴타운에 도달할 정도로 서울과 가깝다. 현재 분양가 60%에 대해 3~5년간 이자지원 또는 2~3년간 납부유예 중 하나를 선택할 수 있는 조건으로 분양 중이다. 취득세 지원(정부+업체)까지 받을 경우 은평뉴타운 전셋값보다 낮은 1억2000만원 내외의 금액으로 실입주가 가능하다.
용인시 신봉도시개발지구 5, 6블록에 위치한 수지 신봉센트레빌(940가구)은 전용 149㎡ 잔여물량을 분양 중이다. 분양가의 최대 30%를 깎아주고 있어 최초 분양가에서 최대 2억원 이상 저렴하게 분양받을 수 있다. 지하철 신분당선 연장선 성복역을 이용할 경우 강남역까지 8개 정거장이면 도달한다.
◆85㎡ 이하·6억원 이하 수도권 단지
현대산업개발은 경기 남양주시 별내지구에서 ‘별내2차 아이파크’를 내달 분양할 예정이다. 전용 85㎡ 이하로 구성된 데다 분양가도 6억원 이하로 책정할 계획이다. 총 1038가구(전용 72~84㎡) 대단지로 이뤄졌다. 이 아파트는 바로 옆에 있는 별내 아이파크(753가구)와 함께 총 1836가구 규모의 아이파크 브랜드타운을 형성할 전망이다. 지구 남쪽으로 경춘선 별내역이 지나고 서울지하철 8호선이 연장될 예정이어서 교통여건도 개선될 것으로 보인다. 별내지구에는 이마트가 입주할 예정인 데다 메가볼시티 등 대규모 편의시설 조성도 추진 중이다.
현대산업개발은 서울 무악동에서 인왕산2차 아이파크를 같은 달 분양할 계획이다. 전체 167가구 중 108가구가 일반 분양 몫이다. 이 아파트는 분양가가 인근 시세보다 저렴하게 나올 예정이어서 전용 84㎡의 경우 6억원 이하가 될 것으로 관측된다. 서울지하철 3호선 독립문역을 도보로 이용할 수 있고 통일로와 사직로가 가깝다.
김보형 기자 kph21c@hankyung.com
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양도세 면제 혜택 받는 아파트는 어디?
집값 6억 이하 고양 삼송지구 호반베르디움…남양주 별내·인왕산 아이파크도 혜택 볼 듯
용인·송도 등 대형 미분양은 대상서 빠질 듯
국회가 ‘4·1 부동산 대책’에 포함된 신규·미분양 주택에 대한 양도소득세 면제 기준을 ‘전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하’로 확정함에 따라 수도권 분양시장은 다소 우려하는 분위기다. 집값이 6억원을 넘고, 집 크기도 85㎡를 넘는 중대형 아파트는 주로 수도권에 몰려 있어서다. 국토교통부에 따르면 지난 2월 전국 미분양 주택 7만3386가구 가운데 양도세 면제 대상에서 빠지는 주택은 8220가구에 달한다. 이 중 6935가구가 수도권에 있다.
◆수도권 ‘중대형 미분양’ 어쩌나
정부는 부동산 대책 발표 당시 신규·미분양주택은 면적기준 없이 집값 9억원 이하 기준만 충족하면 양도세 면제 혜택을 주기로 했었다. 그러나 국회에서 1주택자의 기존 주택(일시적 2주택자 포함) 양도세 면제 기준이 논란을 빚으면서 당초 ‘전용면적 85㎡ 이하 및 9억원 이하’에서 ‘전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하’로 변경된 데 이어 신규·미분양 주택에도 같은 기준이 적용된다.
양도세 면제 혜택을 못 받게 된 미분양 주택들은 주로 용인과 송도, 청라 등에 몰려 있다. 이들 지역에서는 주택시장 침체가 본격화된 2008년 글로벌 금융위기 발생 직전에 높은 분양가로 대형 주택을 분양한 사례가 많았기 때문이다. 주택업계 관계자는 “7억원짜리 중대형 미분양이 20가구만 남아 있어도 100억원 넘는 돈이 묶여 있는 셈”이라며 “주택 거래를 활성화시킨다더니 정작 필요한 조치는 빠졌다”고 지적했다.
부동산 전문가들은 이번 조치로 수도권 주택시장의 소형 위주 흐름이 더욱 심화될 수 있다고 지적한다. 중대형 아파트로 옮기고 싶은 실수요자들에게도 양도세 면제 혜택을 줘야 주택업계가 중대형 미분양을 해소할 수 있는데 이번 조치로 돈 있는 사람도 작은 집만 사게 됐다는 것이다. 박원갑 국민은행 부동산 전문위원은 “소형 주택에만 실수요자와 투자자가 몰리면 소형 주택 집값만 상승해 서민이 피해를 볼 수 있다”고 우려했다.
◆서울 강남 ‘비싼 소형’ 이익
하지만 전용면적 85㎡ 이하와 집값 6억원 이하 중 어느 하나만 해당되면 양도세 면제를 받을 수 있게 되면서 고가의 소형 주택이 많은 서울 강남권은 반사이익이 기대된다. 도곡동과 대치동, 역삼동의 전용 85㎡ 이하 아파트는 분양가 9억원을 웃돌아 원래 대책으로는 혜택을 못 받았지만 이번 수정안으로 면제 기준이 바뀌면세 양도세를 안 내도 된다. 6억원을 주고 주택을 사서 5년 뒤 8억원에 팔았다면 현재는 4722만원의 양도세를 내야하지만 앞으로는 농어촌특별세(945만원)만 내면 된다. 3777만원의 세금이 절감되는 셈이다. 김은진 부동산114 리서치센터 책임연구원은 “서울 강남권을 비롯해 전용 85㎡ 이하 고가 주택이 많은 곳은 미분양 해소는 물론 매매 거래도 활기를 띨 것”이라고 내다봤다.
◆전용 85㎡ 이하 수도권 단지
양도세 면제 대상 주택은 △집값이 6억원을 넘지만 전용 85㎡ 이하 △집값이 6억원 이하, 전용 85㎡ 초과 △집값이 6억원 이하 및 전용 85㎡ 이하 등으로 분류된다.
현대산업개발이 서울 역삼동에 분양 중인 역삼3차 아이파크(조감도) 84㎡는 분양가가 10억원으로 정부의 양도세 면제 가격기준(9억원 이하)을 맞추지 못했지만 앞으로는 혜택을 보게 됐다. 분양가의 5%만 내면 계약이 가능하고 중도금 시기도 조절할 수 있다. 입주민을 위한 휴게공원과 보육시설, 경로당 등의 커뮤니티 시설도 갖춰진다. 서울지하철 2호선과 분당선 환승역인 선릉역에서 약 200m 거리에 있어 교통이 편리하다.
삼성물산은 오는 6월 대치동에서 래미안대치청실을 분양할 예정이다. 전용 85㎡ 이하 물량도 포함돼 있어 수혜 아파트로 꼽힌다. 전체 1608가구 중 전용 59~84㎡ 122가구가 일반 분양 분이다. 서울지하철 3호선 대치역과 분당선·3호선 환승역인 도곡역이 도보 5분 거리로 가깝다. 대치동 학원가 이용도 손쉽다.
◆집값 6억원 이하 수도권 단지
호반건설은 경기 고양시 삼송지구에서 삼송 호반베르디움을 분양 중이다. 전용 84㎡는 계약이 완료됐고, 현재 109㎡ 잔여 물량을 분양 중이다. 이 아파트는 총 353가구(전용 84~109㎡)로 구성됐다. 단지와 가까운 서울지하철 3호선 삼송역에서 2개 정거장을 이용하면 은평뉴타운에 도달할 정도로 서울과 가깝다. 현재 분양가 60%에 대해 3~5년간 이자지원 또는 2~3년간 납부유예 중 하나를 선택할 수 있는 조건으로 분양 중이다. 취득세 지원(정부+업체)까지 받을 경우 은평뉴타운 전셋값보다 낮은 1억2000만원 내외의 금액으로 실입주가 가능하다.
용인시 신봉도시개발지구 5, 6블록에 위치한 수지 신봉센트레빌(940가구)은 전용 149㎡ 잔여물량을 분양 중이다. 분양가의 최대 30%를 깎아주고 있어 최초 분양가에서 최대 2억원 이상 저렴하게 분양받을 수 있다. 지하철 신분당선 연장선 성복역을 이용할 경우 강남역까지 8개 정거장이면 도달한다.
◆85㎡ 이하·6억원 이하 수도권 단지
현대산업개발은 경기 남양주시 별내지구에서 ‘별내2차 아이파크’를 내달 분양할 예정이다. 전용 85㎡ 이하로 구성된 데다 분양가도 6억원 이하로 책정할 계획이다. 총 1038가구(전용 72~84㎡) 대단지로 이뤄졌다. 이 아파트는 바로 옆에 있는 별내 아이파크(753가구)와 함께 총 1836가구 규모의 아이파크 브랜드타운을 형성할 전망이다. 지구 남쪽으로 경춘선 별내역이 지나고 서울지하철 8호선이 연장될 예정이어서 교통여건도 개선될 것으로 보인다. 별내지구에는 이마트가 입주할 예정인 데다 메가볼시티 등 대규모 편의시설 조성도 추진 중이다.
현대산업개발은 서울 무악동에서 인왕산2차 아이파크를 같은 달 분양할 계획이다. 전체 167가구 중 108가구가 일반 분양 몫이다. 이 아파트는 분양가가 인근 시세보다 저렴하게 나올 예정이어서 전용 84㎡의 경우 6억원 이하가 될 것으로 관측된다. 서울지하철 3호선 독립문역을 도보로 이용할 수 있고 통일로와 사직로가 가깝다.
김보형 기자 kph21c@hankyung.com
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