Cover Story - 동원개발
전문가 심층 진단 - 고봉종 대신증권 연구원 smallcap@daishin.com
자체 개발사업 비중 70%…올 영업이익률 12% 예상
8·28 부동산 대책 수혜 전망
동원개발은 1975년 창사 이래 부산·경남과 수도권을 중심으로 4만3000여가구의 아파트를 공급한 중견 건설업체다. 2013년 기준 시공능력평가 순위 53위며, 38년간 단 한 번도 적자를 내지 않는 기록을 이어가고 있다. 주택사업 비중이 전체 매출의 97%로 국내 부동산 경기 민감도가 높긴 하다. 그동안 주택경기 침체가 계속돼왔지만 최근 부동산 거래 정상화에 정부 정책기조가 맞춰져 앞으로 수혜가 예상된다.
국내 주택경기 침체로 2000년대 중반 성행하던 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 리스크 요인으로 부각된 게 사실이다. 많은 중소 전문건설업체가 워크아웃과 부도 등으로 어려운 시기를 겪었다. 그러나 동원개발은 엄격한 리스크 관리로 PF대출 위험요소가 적어 상대적으로 돋보인다. 매출이 2011년 103%, 작년엔 78% 늘어났다. 올 연말 3500억원 규모의 자체 개발사업 분양에 나설 예정이어서 내년 이후 더 큰 성장이 기대된다.
○자체사업 비중 커 높은 마진
동원개발은 자체 개발사업 비중이 다른 건설회사에 비해 높은 편이다. 자체 개발사업이란 건설공사만 수행하고 공사비를 받는 도급사업과 달리, 직접 땅을 매입해 건설공사를 진행하는 것을 말한다. 올해는 자체 개발사업 비중이 70%에 이른다. 영업이익 기준 마진율은 2011년 12%, 2012년 10.9%로 중소 건설업체 중 뛰어난 수준을 유지하고 있다. 올해는 자체 개발사업 비중이 더 높아져 12%대 영업이익률이 가능할 것으로 보인다.
특히 하남미사지구 자체 개발사업(3500억원 규모, 800가구)이 올 10월 분양을 시작하면서 외형과 수익성에 크게 기여할 전망이다. 하남미사지구는 서울 상일동에 가깝고, 범강남권에 속함에도 주변 시세(3.3㎡당 1000만~1100만원) 수준으로 분양할 예정이어서 분양률이 좋을 것으로 예상된다. 주변에 강일역(5호선 연장)과 신세계가 추진하는 하남 유니온스퀘어가 들어설 계획이어서 입지도 좋은 편이다.
○정부 부동산정책 수혜 전망
최근 정부가 제시한 ‘8·28 전월세 대책’과 ‘4·1 부동산 대책’으로 주택사업 비중이 높은 동원개발의 수혜가 예상된다. ‘8·28 전월세 대책’ 중 건설업계가 기대하는 부분은 수익공유형과 손익공유형 대출 제도다. 기존 주택을 살 경우에는 주택 구입자만 온전히 대출 부담을 져야 해 주택가격 변동에 민감할 수밖에 없었다. 그러나 이번 정책으로 주택가격 변동 위험이 낮아지고, 장기 저리(연 1~2%) 대출이 가능해져 실수요자(부부합산 소득 7000만원 이하, 생애최초 주택 구입자) 중심의 주택 매수세 유입이 기대된다.
또한 ‘4·1 부동산 대책’으로 올해 전용 85㎡ 이하 또는 6억원 이하의 주택을 매입할 경우 5년간 양도세 면제 혜택이 주어진다. 분양형 공공주택 공급도 줄어들 예정이다. 국회를 통과하긴 해야 하지만 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 폐지, 취득세 영구 감면 등도 추진돼 주택 구입자와 건설업체에 우호적인 환경이 조성되고 있다.
○주가 저평가도 주목
동원개발의 밸류에이션(실적 대비 주가 수준)은 12개월 예상 주가수익비율(PER)로 4.1배, 주가순자산비율(PBR) 0.5배다. 거래소 상장법인 평균 PER과 PBR이 각각 9.6배, 1.0배고, 대형 건설업체의 PER이 12.3배, PBR이 1.0배인 점을 감안하면 저평가된 편이다. 자기자본이익률(ROE)은 13.8%로 높은 수준이다.
시장에서 저평가된 가장 큰 요인은 중견 건설업체라는 점 때문이다. 동원개발은 그러나 지난 38년간 적자를 낸 적이 없고, PF리스크가 실질적으로 없다는 점, 부채비율 67%(신용등급 AA), 영업이익률 12%
라는 안정적인 재무상태를 갖췄다. 평균 분양률도 92.5%에 달해 도급감액이나 자산감액손실 리스크가 적다. 따라서 다른 중견 건설업체와는 차별화된 밸류에이션을 받아야 한다고 생각된다. 약 1조3000억원의 풍부한 수주잔액(자체 개발사업 5100억원, 도급 6100억원, 이월잔액 2000억원)을 보유한 것으로 추정된다. 이는 올해 예상 매출 대비 3.3배 수준으로 향후 꾸준한 실적성장의 원동력이 될 것으로 판단한다.
고봉종 < 대신증권 연구원 smallcap@daishin.com</a> >
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전문가 심층 진단 - 고봉종 대신증권 연구원 smallcap@daishin.com
자체 개발사업 비중 70%…올 영업이익률 12% 예상
8·28 부동산 대책 수혜 전망
동원개발은 1975년 창사 이래 부산·경남과 수도권을 중심으로 4만3000여가구의 아파트를 공급한 중견 건설업체다. 2013년 기준 시공능력평가 순위 53위며, 38년간 단 한 번도 적자를 내지 않는 기록을 이어가고 있다. 주택사업 비중이 전체 매출의 97%로 국내 부동산 경기 민감도가 높긴 하다. 그동안 주택경기 침체가 계속돼왔지만 최근 부동산 거래 정상화에 정부 정책기조가 맞춰져 앞으로 수혜가 예상된다.
국내 주택경기 침체로 2000년대 중반 성행하던 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 리스크 요인으로 부각된 게 사실이다. 많은 중소 전문건설업체가 워크아웃과 부도 등으로 어려운 시기를 겪었다. 그러나 동원개발은 엄격한 리스크 관리로 PF대출 위험요소가 적어 상대적으로 돋보인다. 매출이 2011년 103%, 작년엔 78% 늘어났다. 올 연말 3500억원 규모의 자체 개발사업 분양에 나설 예정이어서 내년 이후 더 큰 성장이 기대된다.
○자체사업 비중 커 높은 마진
동원개발은 자체 개발사업 비중이 다른 건설회사에 비해 높은 편이다. 자체 개발사업이란 건설공사만 수행하고 공사비를 받는 도급사업과 달리, 직접 땅을 매입해 건설공사를 진행하는 것을 말한다. 올해는 자체 개발사업 비중이 70%에 이른다. 영업이익 기준 마진율은 2011년 12%, 2012년 10.9%로 중소 건설업체 중 뛰어난 수준을 유지하고 있다. 올해는 자체 개발사업 비중이 더 높아져 12%대 영업이익률이 가능할 것으로 보인다.
특히 하남미사지구 자체 개발사업(3500억원 규모, 800가구)이 올 10월 분양을 시작하면서 외형과 수익성에 크게 기여할 전망이다. 하남미사지구는 서울 상일동에 가깝고, 범강남권에 속함에도 주변 시세(3.3㎡당 1000만~1100만원) 수준으로 분양할 예정이어서 분양률이 좋을 것으로 예상된다. 주변에 강일역(5호선 연장)과 신세계가 추진하는 하남 유니온스퀘어가 들어설 계획이어서 입지도 좋은 편이다.
○정부 부동산정책 수혜 전망
최근 정부가 제시한 ‘8·28 전월세 대책’과 ‘4·1 부동산 대책’으로 주택사업 비중이 높은 동원개발의 수혜가 예상된다. ‘8·28 전월세 대책’ 중 건설업계가 기대하는 부분은 수익공유형과 손익공유형 대출 제도다. 기존 주택을 살 경우에는 주택 구입자만 온전히 대출 부담을 져야 해 주택가격 변동에 민감할 수밖에 없었다. 그러나 이번 정책으로 주택가격 변동 위험이 낮아지고, 장기 저리(연 1~2%) 대출이 가능해져 실수요자(부부합산 소득 7000만원 이하, 생애최초 주택 구입자) 중심의 주택 매수세 유입이 기대된다.
또한 ‘4·1 부동산 대책’으로 올해 전용 85㎡ 이하 또는 6억원 이하의 주택을 매입할 경우 5년간 양도세 면제 혜택이 주어진다. 분양형 공공주택 공급도 줄어들 예정이다. 국회를 통과하긴 해야 하지만 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 폐지, 취득세 영구 감면 등도 추진돼 주택 구입자와 건설업체에 우호적인 환경이 조성되고 있다.
○주가 저평가도 주목
동원개발의 밸류에이션(실적 대비 주가 수준)은 12개월 예상 주가수익비율(PER)로 4.1배, 주가순자산비율(PBR) 0.5배다. 거래소 상장법인 평균 PER과 PBR이 각각 9.6배, 1.0배고, 대형 건설업체의 PER이 12.3배, PBR이 1.0배인 점을 감안하면 저평가된 편이다. 자기자본이익률(ROE)은 13.8%로 높은 수준이다.
시장에서 저평가된 가장 큰 요인은 중견 건설업체라는 점 때문이다. 동원개발은 그러나 지난 38년간 적자를 낸 적이 없고, PF리스크가 실질적으로 없다는 점, 부채비율 67%(신용등급 AA), 영업이익률 12%
라는 안정적인 재무상태를 갖췄다. 평균 분양률도 92.5%에 달해 도급감액이나 자산감액손실 리스크가 적다. 따라서 다른 중견 건설업체와는 차별화된 밸류에이션을 받아야 한다고 생각된다. 약 1조3000억원의 풍부한 수주잔액(자체 개발사업 5100억원, 도급 6100억원, 이월잔액 2000억원)을 보유한 것으로 추정된다. 이는 올해 예상 매출 대비 3.3배 수준으로 향후 꾸준한 실적성장의 원동력이 될 것으로 판단한다.고봉종 < 대신증권 연구원 smallcap@daishin.com</a> >
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