직장에서 은퇴한 A씨는 재작년 서울 안암동 고려대 근처에서 노후 주택을 매입한 뒤 총 25가구의 원룸주택으로 신축했다. 투자비용은 15억원이었으며 작년부터 연간 9000만원의 임대수입(세전 기준)을 올리고 있다. 수익률은 연 7% 선으로 은행금리보다 훨씬 높은 수준이어서 만족스럽다는 게 A씨의 설명이다.
부동산을 매입한 후 시세차익을 기대하기보다 A씨처럼 매달 임대소득을 올리는 수익형 부동산에 대한 투자자들의 관심이 점점 커지고 있다. 1~2인 가구가 급증하면서 임대 수요가 크게 늘어난데다 주변 입지여건에 따라 임대수익률이 은행 이자율을 크게 웃돌고 있기 때문이다. 서울에서 월세 상승률이 가장 높은 강남구 신사동의 경우 지난 1분기 월 평균 임대료는 49만2000원에서 3분기 80만원으로 두 배 가까이 뛰는 등 임대인 입장에서는 투자여건이 괜찮은 편이라는 게 전문가들의 진단이다.○임대관리가 더 중요
고려대 근처에서 주택임대사업을 하고 있는 A씨는 노후주택을 9억8000만원에 매입한 후 5억원을 들여 총 25가구(가구당 전용 16㎡)의 5층 원룸주택을 새로 지었다. 건물을 지으면서 들어간 부대비용은 4000만원이었다. 보증금 3억원이 딸려 있었기 때문에 A씨의 실제 투자비용은 현금으로 12억2000만원이다.
가구당 월세는 45만~50만원으로 총 950만원에 관리비 75만원을 더해 월수입은 1025만원이다. 수입에서 나가는 비용은 청소 수도 전기비 등 95만원, 화재보험 납입금 30만원, 전담관리인 인건비 150만원 등 총 275만원이어서 월 순수익은 750만원(연간 9000만원)이다.
신축주택이지만 주변 시세 수준의 임대료를 받아 공실 우려를 줄였고 대학 졸업생들이 취업 후에도 계속 거주하면서 현재 학생과 직장인 비율이 절반씩으로 임대수익을 꾸준히 이어가고 있다. 특히 원룸주택을 직접 관리하지 않고 전담 관리인을 배치한 차별화 전략도 성공 요인으로 꼽힌다는 게 A씨의 자평이다.
부동산 정보업체 R2코리아의 김희선 전무는 “주택임대사업자의 가장 큰 고충으로 임차인에게 월세를 거둬 들이는 어려움이 꼽힌다”며 “비용이 들더라도 전담 관리인을 두면 건물 청소관리뿐 아니라 임차인 관리에도 유리하다”고 임대관리의 중요성을 설명했다.
○임대 유망 지역은 어디?
당연한 얘기지만 임대 수요가 많은 곳이 임차인을 구하기 쉽고 월세를 많이 받을 가능성이 높다. 서울은 임대주택사업 3개 유력지역으로 분류할 수 있다. 우선 업무 및 상업시설이 밀집한 곳으로 강남구 신사동을 비롯해 청담동, 논현동 등이 대표적이다. 같은 강남이라도 역세권이라면 임차인 수요가 더욱 풍부한 지역으로 꼽힌다.
대학교 주변도 임대 유망 지역이다. 지하철 2호선 이대역 주변의 서대문구 대현동, 성균관대 근처의 종로구 명륜동 및 혜화동, 지하철 4호선 충무로 및 동대입구 역세권의 중구 묵정동, 고려대 주변의 성북구 안암동 등이 월세를 높게 받을 수 있는 곳이다. 서울에서 1인 가구수가 8만4400여명에 달하는 관악구 및 5만9500여명으로 조사된 강남구도 임차 수요가 많아 임대주택사업을 하기에 유리한 지역으로 나타났다.
여유자금 규모에 따라서도 수익형 부동산에 투자할 수 있는 대상을 달리 잡을 수 있다. 투자금액이 1억~5억원 정도일 경우 아파트 오피스텔 도시형생활주택 상가 등을 검토해 볼 수 있다. 10~20가구의 임대용 주택을 신축한다면 투자금액으로 7억~20억원을 예상해야 한다. 투자금액이 30억원을 넘을 경우 중소형 빌딩을 매입한 후 월세수익을 겨냥해볼 만하다는 게 전문가들의 조언이다.
○건물 및 임대관리 차별화가 관건
주택임대사업은 크게 전문성이 없이도 가능하고 거주와 투자를 겸할 수 있는 게 장점으로 꼽힌다. 은퇴자들 사이에서 노후 대비 투자처로 관심이 높은 이유다. 초기 투자비가 부담되더라도 역세권일수록 임차인 구하기에 유리하다는 게 부동산 중개인들의 공통된 지적이다.
다만, 임대용 부동산에 투자할 때 표면수익과 운영수익이 다를 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 공실이 발생할 수 있고 시설물 유지보수 비용이 생기기 때문이다. 주택임대 정보회사인 렌트라이프의 김혜현 대표는 “지역 또는 건축연도별로도 임대수익률이 달라질 수 있다”며 “공실을 최소화해 임대소득을 꾸준히 유지하려면 건물 및 임대관리에 차별화된 전략을 세우는 것이 바람직하다”고 설명했다.
김호영 한경닷컴 기자 enter@hankyung.com
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