LTV·DTI 풀어도 집값 상승은 제한적

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정부의 잇따른 규제 완화로 부동산 시장에도 훈풍이 불 조짐이다. 정부가 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV)을 완화해 거래 활성화에 나섰기 때문이다. 정부로서는 위험 수위에 있는 가계부채 부담을 지고도 주택시장을 살리겠다는 강력한 신호를 시장에 보낸 것이다.

DTI와 LTV 완화는 주택 수요자들의 진입 문턱을 낮춰 유효 수요층을 늘리는 효과가 있다. 시장 참여자가 늘어나는 만큼 시장 활성화에 기여할 것으로 예상된다. 대표적 부동산 규제인 DTI의 빗장을 푼다는 것만으로도 시장에 미치는 심리적인 영향은 작지 않다. 따라서 정부 정책에 민감한 강남권 재건축은 물론 수도권, 지방 주택시장도 활기를 띨 것으로 전망된다. 2010년 가을 DTI를 완화했을 때도 거래량이 늘어났다.

그러나 가격은 거래량만큼 상승하지 않을 것 같다. 이유는 두 가지다. 첫째 부동산 시장이 저성장 체제로 접어들면서 체질이 바뀌었다. 최근 시장을 보면 아파트 투자 수요층이 많이 줄었다. 아파트 소비의 주력 세대인 베이비부머 등은 아파트보다 상가에 관심이 더 많다. 은퇴 이후를 대비해 안정적인 월세 수익을 올리려는 것이다. 금융 규제를 풀어도 빚을 내 아파트를 추가 매입할 중장년층은 많지 않은 것이다.

둘째 정부가 DTI와 LTV 완화를 통해 살리려는 것은 부동산 가운데 아파트, 그중에서도 재고 아파트 시장이다. 아파트를 제외한 나머지 상가나 건물, 토지 시장은 활기를 띠고 있거나 적어도 안정세를 보이고 있다. 같은 아파트 시장이지만 분양 시장은 수십 대 1의 청약 경쟁률을 기록할 만큼 수요자들이 북적인다. 소득 증가에 따라 새 아파트 선호 현상이 나타나고 있어서다.

이런 상황으로 볼 때 아파트 거래량은 늘어나도 가격은 박스권에서 크게 벗어나지 못할 것으로 예상된다. DTI와 LTV 완화가 가을 이사철과 맞물릴 경우 단기적인 효과는 있겠지만 실물경기 회복이 뒤따르지 못할 경우 반짝 효과에 그칠 수 있다. 당분간은 시장 참여자들이 DTI와 LTV 완화에 민감하게 반응하겠지만 일정 기간이 지나면 당연하게 생각하게 된다. 규제 완화에 대한 기대보다는 향후 집값 전망이나 구매력 등에 더 무게를 둘 것이기 때문이다. DTI와 LTV 완화 효과를 지나치게 기대하는 것은 성급한 판단이라는 얘기다.

박원갑 < KB국민은행 WM사업부 부동산수석전문위원 >