임대리스크에 리츠 영업인가 후 투자자 모집 실패
이 기사는 07월18일(10:45) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다
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서울 오피스빌딩 시장의 공실률이 높아지면서 임대리스크 부담에 오피스빌딩 투자자 찾기가 어려워지고 있다. 올 2분기 서울 시내 오피스빌딩 매매건수는 7건으로 줄어들었고, 영업인가를 받은 부동산투자회사(리츠)가 투자자 모집에 실패해 인가를 취소한 사례가 2건이나 발생했다.
19일 한화63시티의 오피스리포트에 따르면 올 2분기 서울 지역 오피스빌딩 매매 실적은 총 1조6878억원(7건)이다.평당 매매가는 1773만원으로 전분기 대비 10% 하락했다. 오피스빌딩 매매가는 지난해 하반기 이후 연속 하락세를 보이고 있다. 하나금융연구소는 오피스매매가격지수(HNS-OPI)가 지난해 3분기 -0.8%, 4분기 -7%에 이어 올해 1분기 -1.5%하락했다고 발표했다.
그동안 기관 투자가들이 저금리 기조 속에서 안정적으로 수익을 거둘 수 있는 오피스빌딩 투자가 각광을 받으면서 오피스 매매가가 급상승하는 과열양상을 보였다. 하지만 높아진 매매가에 대한 부담과 신규 오피스 매물이 늘어나면서 높아진 오피스 공실률로 인해 이전만큼 임대수익률이 나오지 않고 있다. 한화63시티에 따르면 2분기 서울 전체 오피스빌딩의 평균 공실률은 8%다. 지난해엔 7%대였지만 올 1분기 8.2%로 오르면서 올해 줄곧 8%를 유지하고 있다.
그러다보니 오피스빌딩 매매에서 매물로 나온 오피스빌딩의 임차인 확보여부가 중요한 이슈가 되었다. 임차인이 확보돼 있을 경우 안정적인 수익률을 낼 수 있지만, 임차인이 없을 경우 들쑥날쑥한 수익률로 불안한 투자가 되기 때문이다. 실제로 2분기 오피스빌딩 매입을 위해 리츠 영업인가를 받고 투자자 모집에 들어갔다 임차인 리스크 때문에 투자자 모집에 실패한 사례가 2건이나 발생했다.
서울 중구 남대문로5가에 위치한 LG유플러스 사옥은 마이다스에셋자산운용이 2006년 1635억원에 부동산펀드로 매입했다. 부동산펀드 만기가 운용 8년만인 올 연말에 도래하지만, 아직 오피스빌딩 매각은 완료되지 않았다. 제이알투자운용은 지난해 12월 우선협상대상자로 선정된 후 국내 기관투자가들을 대상으로 자금 모집에 나섰다. 올해 1월에는 국토교통부에 부동산투자회사(리츠) 영업 인가를 신청했다. 그러나 내년 상반기 용산 신사옥으로 이전하는 LG유플러스를 대신할 신규 임차인을 확보하지 못하면서 투자자 모집에 난항을 겪었다.
서린빌딩(한국화장품사옥)도 지난 6월 무산됐다. 한국화장품은 지난 3월 서울 종로구 청계천로 소재 서린빌딩 토지 및 건물을 하나금융그룹 계열사인 하나자산신탁에 890억원에 매각하기로 계약을 체결했다. 한국화장품은 매각금액으로 재무구조를 개선하고 운영자금을 확보할 예정이었다. 하나자산신탁은 국토교통부에 하나에셋제1호위탁관리리츠의 영업인가를 받은 후 투자자 모집에 나섰다. 하지만 기관 투자가 모집이 쉽지 않아 난항을 겪었다. 하나자산신탁은 한국화장품으로부터 두차례나 매매대금 지급기한 연장을 받았지만 결국 계약을 해지하고, 리츠 영업인가도 취소했다.
KB부동산신탁이 지난달 리츠로 매입한 중구 남대문 YTN타워도 임차인리스크로 인해 지난해 매물로 나왔지만 한동안 투자자를 찾지 못했다. 임차인인 YTN이 상암동 신사옥으로 이전하고, 한국주택금융공사가 부산으로 이전하기 때문에 공실률이 높아질 것으로 예상됐기 때문이다. 하지만 YTN이 일정 수준의 수익률을 보전해주기로 약정하면서 간신히 투자자를 찾을 수 있게 됐다. 한 부동산투자운용업계 관계자는 "임차인을 확보한 오피스빌딩은 매매시장에서 여전히 큰 인기를 끌고 있다"면서 "YTN처럼 일정 수준의 수익률을 보전해주는 등 보완이 있지 않으면 임차인 없는 오피스빌딩의 투자자 찾기 난항은 계속될 것"이라고 설명했다.
윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
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서울 오피스빌딩 시장의 공실률이 높아지면서 임대리스크 부담에 오피스빌딩 투자자 찾기가 어려워지고 있다. 올 2분기 서울 시내 오피스빌딩 매매건수는 7건으로 줄어들었고, 영업인가를 받은 부동산투자회사(리츠)가 투자자 모집에 실패해 인가를 취소한 사례가 2건이나 발생했다.
19일 한화63시티의 오피스리포트에 따르면 올 2분기 서울 지역 오피스빌딩 매매 실적은 총 1조6878억원(7건)이다.평당 매매가는 1773만원으로 전분기 대비 10% 하락했다. 오피스빌딩 매매가는 지난해 하반기 이후 연속 하락세를 보이고 있다. 하나금융연구소는 오피스매매가격지수(HNS-OPI)가 지난해 3분기 -0.8%, 4분기 -7%에 이어 올해 1분기 -1.5%하락했다고 발표했다.
그동안 기관 투자가들이 저금리 기조 속에서 안정적으로 수익을 거둘 수 있는 오피스빌딩 투자가 각광을 받으면서 오피스 매매가가 급상승하는 과열양상을 보였다. 하지만 높아진 매매가에 대한 부담과 신규 오피스 매물이 늘어나면서 높아진 오피스 공실률로 인해 이전만큼 임대수익률이 나오지 않고 있다. 한화63시티에 따르면 2분기 서울 전체 오피스빌딩의 평균 공실률은 8%다. 지난해엔 7%대였지만 올 1분기 8.2%로 오르면서 올해 줄곧 8%를 유지하고 있다.
그러다보니 오피스빌딩 매매에서 매물로 나온 오피스빌딩의 임차인 확보여부가 중요한 이슈가 되었다. 임차인이 확보돼 있을 경우 안정적인 수익률을 낼 수 있지만, 임차인이 없을 경우 들쑥날쑥한 수익률로 불안한 투자가 되기 때문이다. 실제로 2분기 오피스빌딩 매입을 위해 리츠 영업인가를 받고 투자자 모집에 들어갔다 임차인 리스크 때문에 투자자 모집에 실패한 사례가 2건이나 발생했다.
서울 중구 남대문로5가에 위치한 LG유플러스 사옥은 마이다스에셋자산운용이 2006년 1635억원에 부동산펀드로 매입했다. 부동산펀드 만기가 운용 8년만인 올 연말에 도래하지만, 아직 오피스빌딩 매각은 완료되지 않았다. 제이알투자운용은 지난해 12월 우선협상대상자로 선정된 후 국내 기관투자가들을 대상으로 자금 모집에 나섰다. 올해 1월에는 국토교통부에 부동산투자회사(리츠) 영업 인가를 신청했다. 그러나 내년 상반기 용산 신사옥으로 이전하는 LG유플러스를 대신할 신규 임차인을 확보하지 못하면서 투자자 모집에 난항을 겪었다.
서린빌딩(한국화장품사옥)도 지난 6월 무산됐다. 한국화장품은 지난 3월 서울 종로구 청계천로 소재 서린빌딩 토지 및 건물을 하나금융그룹 계열사인 하나자산신탁에 890억원에 매각하기로 계약을 체결했다. 한국화장품은 매각금액으로 재무구조를 개선하고 운영자금을 확보할 예정이었다. 하나자산신탁은 국토교통부에 하나에셋제1호위탁관리리츠의 영업인가를 받은 후 투자자 모집에 나섰다. 하지만 기관 투자가 모집이 쉽지 않아 난항을 겪었다. 하나자산신탁은 한국화장품으로부터 두차례나 매매대금 지급기한 연장을 받았지만 결국 계약을 해지하고, 리츠 영업인가도 취소했다.
KB부동산신탁이 지난달 리츠로 매입한 중구 남대문 YTN타워도 임차인리스크로 인해 지난해 매물로 나왔지만 한동안 투자자를 찾지 못했다. 임차인인 YTN이 상암동 신사옥으로 이전하고, 한국주택금융공사가 부산으로 이전하기 때문에 공실률이 높아질 것으로 예상됐기 때문이다. 하지만 YTN이 일정 수준의 수익률을 보전해주기로 약정하면서 간신히 투자자를 찾을 수 있게 됐다. 한 부동산투자운용업계 관계자는 "임차인을 확보한 오피스빌딩은 매매시장에서 여전히 큰 인기를 끌고 있다"면서 "YTN처럼 일정 수준의 수익률을 보전해주는 등 보완이 있지 않으면 임차인 없는 오피스빌딩의 투자자 찾기 난항은 계속될 것"이라고 설명했다.
윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
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