불붙은 상가, 투자 전략은
단지내상가 - 상업지역 가까워 유동인구 많으면 최적
근린상가 - 상권 조정기엔 20~30% 싸게 매입 가능
지식산업센터 상가 - 구내식당 등 독점적 업종 목표로
[ 김병근 기자 ]
상가의 유형은 다양하다. 상가의 위치에 따라 단지 내 상가, 근린상가, 지식산업센터 상가 등 여러 갈래로 나뉜다. 배후수요뿐만 아니라 업종, 위치, 공급 현황 등을 꼼꼼하게 파악하는 것이 성공적인 상가 투자의 지름길이라는 게 전문가들의 공통된 목소리다.
○잘나가는 아파트 단지 내 상가
다양한 상가 가운데 가장 안정성이 높은 것으로는 ‘단지 내 상가’가 손꼽힌다. 단지 내 상가는 말 그대로 단지 안에 있는 상가를 말한다. 세탁소, 부동산중개업소, 미용실 등 생활밀착형 업종이 주를 이룬다. 아파트 입주민이 주로 이용하기 때문에 배후수요가 탄탄해 안정성이 높다.
단지 내 상가를 고를 때는 입주 가구 수가 600가구를 넘는지 우선적으로 점검해야 한다. 박대원 상가정보연구소 소장은 “600가구 이상의 고정적인 수요 확보 여부가 성패를 가를 수 있다”며 “1000가구 안팎의 대단지는 위치에 더 신경 쓸 필요가 있다”고 말했다.
대단지는 입주민 편의를 위해 출입구가 주출입구와 부출입구로 나뉘는 경우가 태반이다. 이럴 경우 입주민 출입이 분산될 수 있어 단지 규모와 위치를 함께 고려해야 한다는 조언이다.
LH(한국토지주택공사)가 공급하는 상가는 단지 내 상가 중에서도 가장 인기가 높다는 평가다. 공급주체가 공공기관인 만큼 신뢰도가 높고 민간업체 대비 가구당 상가 수가 적기 때문이다. LH 관계자는 “의도적으로 상가 수를 낮게 유지하는 것은 아니지만 오래 전부터 단지 내 상가 수를 일정 수준 이하로 공급하고 있다”며 “상가 수가 적은 만큼 동종 업종 경쟁 업체가 들어설 여지가 크지 않다”고 말했다.
탄탄한 배후수요는 장점이지만 단지 내 상가의 수익성은 다른 상가 대비 높지 않다는 지적도 나온다. 이 때문에 배후수요만 상대하기보다는 상업지역과 맞닿아 있어 유동인구가 많은 상가를 고르는 게 최선이라고 전문가들은 말한다.
주상복합이나 오피스텔의 단지 내 상가도 노려볼 만하다. 이들 상가는 분양률과 입점률에 유의해야 한다. 업종은 거주자 필수 업종인 세탁소, 편의점, 음식점 등이 유리하다는 평가다. 특히 주상복합 상가는 특성상 소비자가 쉽게 진입하지 못하도록 설계된 곳이 많아 공실 위험이 상대적으로 크다는 지적도 있어 주의가 필요하다.
○역세권 유망주 ‘근린상가’
근린상가는 주거지구와 인접해 걸어서 이용할 수 있는 상가 건물을 말한다. 신도시(택지지구) 내 근린생활지역과 근린상업지역 내 5층 이하 또는 10층 이하 건물이 주로 해당된다. 신도시 근린상가에 투자할 때는 우선 역세권으로 방향을 정하는 것이 좋다고 전문가들은 말한다. 또 상가를 선점할 것인지, 아니면 상권이 안정되고 난 뒤 들어갈 것인지 결정해야 한다. 다만 아파트와 인접해 단지 내 상가 기능을 수행할 수 있는 근린상가라면 역세권이 아니라도 눈여겨볼 만하다고 전문가들은 말한다.
상가정보업체 에프알인베스트먼트 관계자는 “상권 초기에는 주로 약국, 분식점, 편의점, 제과점, 병원, 학원 등을 타깃으로 삼는 게 좋다”며 “신도시는 어디든 상권 조정기를 맞는데 이 시기에는 초기보다 20~30% 저렴하게 상가를 매입할 수 있는 기회가 찾아오기도 한다”고 귀띔했다.
전문가들은 그러나 “역세권에 있다고 무작정 상가의 가치를 높게 평가해선 안 된다”고 당부한다. 요즘 역세권은 출구가 다양하게 분산돼 있어 소비층 역시 나뉜다는 이유에서다. 역세권 내에서도 소비층이 가장 많이 몰리는 곳을 선택하는 게 중요하다는 얘기다.
신도시의 중심상업지역에 공급되는 상가도 관심을 가질 만하다. 주로 신도시의 지하철 역세권에 대규모로 들어선다. 신도시의 중심상업 기능을 수행할 뿐만 아니라 주변 다른 도시의 수요까지 흡수하는 광역 상권으로 발전하기도 한다.
○“지식산업센터 상가는 독점 업종 노려야”
주로 오피스(사무실)로 사용되는 지식산업센터(옛 아파트형 공장) 내 상가에 투자할 때는 독점적인 업종을 목표로 하는 게 좋다. 구내식당이나 편의점, 문구점 등이 안정적인 것으로 평가받는다.
입지는 근린상가와 유사하게 지하철 역세권이 유망하다. 지식산업센터는 입주사와 거래처 차량이 빈번하게 출입하긴 하지만 입주자 대다수가 대중교통을 이용하기 때문이다.
박 소장은 “지식산업센터는 저금리 정책자금 지원과 세제 지원, 고정비 절감 등 일반 사무용 건물 대비 혜택이 풍부해 중소 벤처기업이 사옥 용도로 꾸준히 관심을 갖는다”며 “다만 공급이 늘어난 만큼 입지 못지 않게 분양가 등 상품성을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다”고 당부했다.
김병근 기자 bk11@hankyung.com
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단지내상가 - 상업지역 가까워 유동인구 많으면 최적
근린상가 - 상권 조정기엔 20~30% 싸게 매입 가능
지식산업센터 상가 - 구내식당 등 독점적 업종 목표로
[ 김병근 기자 ]
상가의 유형은 다양하다. 상가의 위치에 따라 단지 내 상가, 근린상가, 지식산업센터 상가 등 여러 갈래로 나뉜다. 배후수요뿐만 아니라 업종, 위치, 공급 현황 등을 꼼꼼하게 파악하는 것이 성공적인 상가 투자의 지름길이라는 게 전문가들의 공통된 목소리다.
○잘나가는 아파트 단지 내 상가
다양한 상가 가운데 가장 안정성이 높은 것으로는 ‘단지 내 상가’가 손꼽힌다. 단지 내 상가는 말 그대로 단지 안에 있는 상가를 말한다. 세탁소, 부동산중개업소, 미용실 등 생활밀착형 업종이 주를 이룬다. 아파트 입주민이 주로 이용하기 때문에 배후수요가 탄탄해 안정성이 높다.
단지 내 상가를 고를 때는 입주 가구 수가 600가구를 넘는지 우선적으로 점검해야 한다. 박대원 상가정보연구소 소장은 “600가구 이상의 고정적인 수요 확보 여부가 성패를 가를 수 있다”며 “1000가구 안팎의 대단지는 위치에 더 신경 쓸 필요가 있다”고 말했다.
대단지는 입주민 편의를 위해 출입구가 주출입구와 부출입구로 나뉘는 경우가 태반이다. 이럴 경우 입주민 출입이 분산될 수 있어 단지 규모와 위치를 함께 고려해야 한다는 조언이다.
LH(한국토지주택공사)가 공급하는 상가는 단지 내 상가 중에서도 가장 인기가 높다는 평가다. 공급주체가 공공기관인 만큼 신뢰도가 높고 민간업체 대비 가구당 상가 수가 적기 때문이다. LH 관계자는 “의도적으로 상가 수를 낮게 유지하는 것은 아니지만 오래 전부터 단지 내 상가 수를 일정 수준 이하로 공급하고 있다”며 “상가 수가 적은 만큼 동종 업종 경쟁 업체가 들어설 여지가 크지 않다”고 말했다.
탄탄한 배후수요는 장점이지만 단지 내 상가의 수익성은 다른 상가 대비 높지 않다는 지적도 나온다. 이 때문에 배후수요만 상대하기보다는 상업지역과 맞닿아 있어 유동인구가 많은 상가를 고르는 게 최선이라고 전문가들은 말한다.
주상복합이나 오피스텔의 단지 내 상가도 노려볼 만하다. 이들 상가는 분양률과 입점률에 유의해야 한다. 업종은 거주자 필수 업종인 세탁소, 편의점, 음식점 등이 유리하다는 평가다. 특히 주상복합 상가는 특성상 소비자가 쉽게 진입하지 못하도록 설계된 곳이 많아 공실 위험이 상대적으로 크다는 지적도 있어 주의가 필요하다.
○역세권 유망주 ‘근린상가’
근린상가는 주거지구와 인접해 걸어서 이용할 수 있는 상가 건물을 말한다. 신도시(택지지구) 내 근린생활지역과 근린상업지역 내 5층 이하 또는 10층 이하 건물이 주로 해당된다. 신도시 근린상가에 투자할 때는 우선 역세권으로 방향을 정하는 것이 좋다고 전문가들은 말한다. 또 상가를 선점할 것인지, 아니면 상권이 안정되고 난 뒤 들어갈 것인지 결정해야 한다. 다만 아파트와 인접해 단지 내 상가 기능을 수행할 수 있는 근린상가라면 역세권이 아니라도 눈여겨볼 만하다고 전문가들은 말한다.
상가정보업체 에프알인베스트먼트 관계자는 “상권 초기에는 주로 약국, 분식점, 편의점, 제과점, 병원, 학원 등을 타깃으로 삼는 게 좋다”며 “신도시는 어디든 상권 조정기를 맞는데 이 시기에는 초기보다 20~30% 저렴하게 상가를 매입할 수 있는 기회가 찾아오기도 한다”고 귀띔했다.
전문가들은 그러나 “역세권에 있다고 무작정 상가의 가치를 높게 평가해선 안 된다”고 당부한다. 요즘 역세권은 출구가 다양하게 분산돼 있어 소비층 역시 나뉜다는 이유에서다. 역세권 내에서도 소비층이 가장 많이 몰리는 곳을 선택하는 게 중요하다는 얘기다.
신도시의 중심상업지역에 공급되는 상가도 관심을 가질 만하다. 주로 신도시의 지하철 역세권에 대규모로 들어선다. 신도시의 중심상업 기능을 수행할 뿐만 아니라 주변 다른 도시의 수요까지 흡수하는 광역 상권으로 발전하기도 한다.
○“지식산업센터 상가는 독점 업종 노려야”
주로 오피스(사무실)로 사용되는 지식산업센터(옛 아파트형 공장) 내 상가에 투자할 때는 독점적인 업종을 목표로 하는 게 좋다. 구내식당이나 편의점, 문구점 등이 안정적인 것으로 평가받는다.
입지는 근린상가와 유사하게 지하철 역세권이 유망하다. 지식산업센터는 입주사와 거래처 차량이 빈번하게 출입하긴 하지만 입주자 대다수가 대중교통을 이용하기 때문이다.
박 소장은 “지식산업센터는 저금리 정책자금 지원과 세제 지원, 고정비 절감 등 일반 사무용 건물 대비 혜택이 풍부해 중소 벤처기업이 사옥 용도로 꾸준히 관심을 갖는다”며 “다만 공급이 늘어난 만큼 입지 못지 않게 분양가 등 상품성을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다”고 당부했다.
김병근 기자 bk11@hankyung.com
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