[마켓인사이트]국내 오피스빌딩, 투자수익률 '5%'대 깨지나

높은 가격·공실률 탓에 캡 레이트 하락
프라임급 오피스 제외하고 투자 꺼려


이 기사는 09월19일(11:15) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다

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서울지역 오피스빌딩의 공실률이 높아지면서 투자자들의 투자수익률이 5%대 아래로 떨어질 수 있다는 전망이 나오고 있다. 한동안 고공행진한 오피스빌딩 가격에 비해 수익률이 떨어지면서 국내 기관투자자들이 투자에 손을 떼고 있다.

19일 IB(투자은행)업계에 따르면 서울 중심지역 프라임급 오피스빌딩의 자본환원율(캡 레이트/Capitalization Rate)이 5% 초반대에서 형성되고 있다. 지난해 초까지만 해도 6% 내외의 캡 레이트가 이뤄졌지만, 신규 오피스빌딩 공급이 이어지고 국고채 금리 하락이 이어지면서 투자수익률도 하락세를 보이고 있다. 올 상반기 서울 오피스빌딩의 공실률은 6.5%로 2011년 4분기부터 11분기 연속 상승하고 있다. 특히 도심권의 공실률은 올 1분기 6.2%에서 2분기 6.8%까지 치솟았다.

도심권의 공실률이 높아진 데에는 신규 공급된 오피스빌딩으로 임차인들이 옮겨간 것이 큰 몫을 차지했다. 매물로 나온 서울역 인근의 연합뉴스 사옥, LG유플러스 사옥, GS건설 구 사옥 등은 높은 공실률로 인해 거래가 지지부진한 상황이다. 한 부동산 자산운용사 관계자는 "오피스빌딩 가격은 지난 몇년간 꾸준히 올랐지만 시청, 서울역, 종로 등 중심지역 오피스빌딩의 공실률이 높아지면서 수익률이 떨어지고 있다"면서 "국내 투자자들 중 일부는 과도한 가격, 낮은 수익률에 올해 하반기 국내 오피스빌딩 투자에서 손을 떼고 있다"고 설명했다.

최근 오피스빌딩 매매시장에 외국계 투자자들이 뛰어들면서 과열된 경쟁으로 프라임급 오피스빌딩 매각가가 한차례 뛰고 있다. 하지만 외국계 투자자들이 A급 이하 오피스빌딩에는 관심을 보이지 않으면서 매각가가 점차 떨어지고 있다. 국내 투자자들도 시간이 지날수록 오피스빌딩의 매매가격이 떨어지는 사례가 발생하다보니 투자를 꺼리고 있다. 한 연기금 관계자는 "매매를 위해 오피스빌딩 가격이 하락하면서 오피스빌딩 가격에 거품이 낀 것 아닌지 의혹이 생기고 있다"면서 "더 하락할지 모른다는 우려에 투자를 꺼리는 악순환이 반복되고 있다"고 설명했다. 이어 "오피스빌딩 대신 투자수익률이 6%대 중후반으로 양호한 비즈니스호텔과 리테일, 물류창고 등의 부동산 투자에 주목하고 있다"고 덧붙였다.


윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com



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