고수에게 듣는다 - 부동산 개발업체 네오밸류 최순웅 건축본부장
신도시 상가 길게보고 투자
분양가의 60%는 내 돈으로
[ 김보형 기자 ]
“경기 성남 분당신도시와 판교신도시 등 신도시 상권은 아파트 입주 5년 이후부터 안정화됐습니다. 신도시 상권이 자리를 잡으면 임대수익은 물론 매매에 따른 시세차익도 기대할 수 있는 만큼 완공 시점만을 바라보고 짧게 투자하는 것보다는 긴 호흡으로 가져가는 게 좋습니다.”
부동산 투자 개발업체인 네오밸류의 최순웅 건축본부장(사진)은 “수도권 신도시 상가는 시간이 갈수록 몸값이 높아진다”며 이같이 강조했다. 네오밸류는 서울, 경기 성남·하남시에 건설되는 위례신도시 ‘위례 1·2차 아이파크’에 이어 내년 상반기 경기 구리갈매지구와 경기 수원 광교신도시에서 주거시설과 상업시설이 결합한 주상복합아파트를 분양할 예정이다.
○5년 장기 투자로 빛 보는 신도시 상가
1992년 입주를 시작한 분당신도시에서 분당선 서현역 인근 중심 상권이 자리를 잡기까지는 5년가량이 걸렸다. 인구가 늘어나는 신도시 특성상 임대료와 매매 가격도 점차 상승할 가능성이 높다. 최 본부장은 “입주 초기 연 4%대 초반이던 분당신도시 상가 임대수익률은 나중에 연 8%를 웃돌았다”며 “위례신도시 상가 투자자 상당수는 분당신도시 상가 투자로 재미를 본 자산가들”이라고 귀띔했다.
최 본부장은 분양 대행을 비롯해 부동산 개발과 특급 호텔 운영 등 다양한 경력의 소유자다. 대학교 4학년인 1999년 대학 선배를 따라 오피스텔과 상가 분양 대행 업무를 배웠다. 2000년대 초반엔 서울 장충동 반얀트리호텔 개발에 이어 완공 이후에는 한동안 호텔 운영도 맡았다. 그는 “상품 기획부터 마케팅, 운영까지 모두 경험해 볼 수 있는 좋은 기회였다”며 “특히 자산가와 고소득자 등을 대상으로 한 VIP마케팅에 눈을 떴다”고 했다. 네오밸류가 2012년 강남보금자리주택지구에서 분양한 ‘강남푸르지오시티’ 오피스텔 분양 당시 계약자 중 추첨으로 1000만원을 웃도는 ‘에르메스 버킨백’을 증정한 것도 최 본부장의 아이디어였다. 분양가가 1억~2억원대였던 것을 감안하면 고가 경품에 속한다.
○분양가의 최소 60%는 내 돈으로
신도시 상가는 단타 투자가 아닌 만큼 자금 조달 계획도 중요하다. 직접 점포를 분양받아 운영할 때는 자기자본 비율이 75%, 분양받은 이후 타인에게 임대할 경우에는 60% 선이 적절하다고 최 본부장은 조언했다. 그는 “점포를 직접 운영할 경우 점포개발비 등 추가비용 투자금이 더 필요한 만큼 자기자본 비율이 높아야 한다”며 “일반적으로 단지 내 상가의 경우 총분양가의 50~60%는 대출이 가능하지만 대출 의존도가 높으면 장기 투자가 쉽지 않다”고 설명했다.
최근 저금리에 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들이 위례신도시 등 신도시 상가에 몰리면서 일부 상가에는 수천만원의 웃돈까지 붙었지만 아파트와 달리 분양권 거래가 활발하지 않은 데다 투자금이 많을수록 수익률은 떨어질 수밖에 없어 주의가 필요하다고 최 본부장은 지적했다.
기존 도심 상가와 달리 현지조사가 쉽지 않은 신도시 상가에 투자하려면 분당과 판교 등 앞선 신도시 핵심 상권을 찾아 업종과 임대료, 매매 시세 등을 따져봐야 한다고 조언했다. 최 본부장은 “경전철인 트램을 중심으로 양옆에 늘어선 위례신도시 트랜짓몰 상권은 분당 정자동 주상복합타운 상권과 비슷한 분위기를 띨 것”이라며 “투자에 앞서 정자동 상권을 찾아 발품을 파는 게 좋다”고 했다.
신도시 상가를 분양받을 때는 분양가와 유동인구 등 기본적인 조건 외에도 분양업체가 직접 임대 운영하는 큰 점포 바로 옆에 붙어 있는 소형 점포일수록 수익률이 높다고 설명했다. 회사 보유분은 식음료와 패션 등 유동인구를 많이 흡수할 수 있는 점포로 꾸며지고, 상가 관리에도 신경을 쓰기 때문에 공실이 적고 상권도 빨리 활성화된다는 것이다. 그는 “위례 2차 아이파크의 경우 대형 점포(분양가 16억원대)와 맞붙은 소형 점포(4억원대)는 투자금이 적은 데다 유명 매장이 들어서는 대형 점포 효과를 톡톡히 볼 것”이라고 내다봤다.
김보형 기자 kph21c@hankyung.com
신도시 상가 길게보고 투자
분양가의 60%는 내 돈으로
[ 김보형 기자 ]
“경기 성남 분당신도시와 판교신도시 등 신도시 상권은 아파트 입주 5년 이후부터 안정화됐습니다. 신도시 상권이 자리를 잡으면 임대수익은 물론 매매에 따른 시세차익도 기대할 수 있는 만큼 완공 시점만을 바라보고 짧게 투자하는 것보다는 긴 호흡으로 가져가는 게 좋습니다.”
부동산 투자 개발업체인 네오밸류의 최순웅 건축본부장(사진)은 “수도권 신도시 상가는 시간이 갈수록 몸값이 높아진다”며 이같이 강조했다. 네오밸류는 서울, 경기 성남·하남시에 건설되는 위례신도시 ‘위례 1·2차 아이파크’에 이어 내년 상반기 경기 구리갈매지구와 경기 수원 광교신도시에서 주거시설과 상업시설이 결합한 주상복합아파트를 분양할 예정이다.
○5년 장기 투자로 빛 보는 신도시 상가
1992년 입주를 시작한 분당신도시에서 분당선 서현역 인근 중심 상권이 자리를 잡기까지는 5년가량이 걸렸다. 인구가 늘어나는 신도시 특성상 임대료와 매매 가격도 점차 상승할 가능성이 높다. 최 본부장은 “입주 초기 연 4%대 초반이던 분당신도시 상가 임대수익률은 나중에 연 8%를 웃돌았다”며 “위례신도시 상가 투자자 상당수는 분당신도시 상가 투자로 재미를 본 자산가들”이라고 귀띔했다.
최 본부장은 분양 대행을 비롯해 부동산 개발과 특급 호텔 운영 등 다양한 경력의 소유자다. 대학교 4학년인 1999년 대학 선배를 따라 오피스텔과 상가 분양 대행 업무를 배웠다. 2000년대 초반엔 서울 장충동 반얀트리호텔 개발에 이어 완공 이후에는 한동안 호텔 운영도 맡았다. 그는 “상품 기획부터 마케팅, 운영까지 모두 경험해 볼 수 있는 좋은 기회였다”며 “특히 자산가와 고소득자 등을 대상으로 한 VIP마케팅에 눈을 떴다”고 했다. 네오밸류가 2012년 강남보금자리주택지구에서 분양한 ‘강남푸르지오시티’ 오피스텔 분양 당시 계약자 중 추첨으로 1000만원을 웃도는 ‘에르메스 버킨백’을 증정한 것도 최 본부장의 아이디어였다. 분양가가 1억~2억원대였던 것을 감안하면 고가 경품에 속한다.
○분양가의 최소 60%는 내 돈으로
신도시 상가는 단타 투자가 아닌 만큼 자금 조달 계획도 중요하다. 직접 점포를 분양받아 운영할 때는 자기자본 비율이 75%, 분양받은 이후 타인에게 임대할 경우에는 60% 선이 적절하다고 최 본부장은 조언했다. 그는 “점포를 직접 운영할 경우 점포개발비 등 추가비용 투자금이 더 필요한 만큼 자기자본 비율이 높아야 한다”며 “일반적으로 단지 내 상가의 경우 총분양가의 50~60%는 대출이 가능하지만 대출 의존도가 높으면 장기 투자가 쉽지 않다”고 설명했다.
최근 저금리에 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들이 위례신도시 등 신도시 상가에 몰리면서 일부 상가에는 수천만원의 웃돈까지 붙었지만 아파트와 달리 분양권 거래가 활발하지 않은 데다 투자금이 많을수록 수익률은 떨어질 수밖에 없어 주의가 필요하다고 최 본부장은 지적했다.
기존 도심 상가와 달리 현지조사가 쉽지 않은 신도시 상가에 투자하려면 분당과 판교 등 앞선 신도시 핵심 상권을 찾아 업종과 임대료, 매매 시세 등을 따져봐야 한다고 조언했다. 최 본부장은 “경전철인 트램을 중심으로 양옆에 늘어선 위례신도시 트랜짓몰 상권은 분당 정자동 주상복합타운 상권과 비슷한 분위기를 띨 것”이라며 “투자에 앞서 정자동 상권을 찾아 발품을 파는 게 좋다”고 했다.
신도시 상가를 분양받을 때는 분양가와 유동인구 등 기본적인 조건 외에도 분양업체가 직접 임대 운영하는 큰 점포 바로 옆에 붙어 있는 소형 점포일수록 수익률이 높다고 설명했다. 회사 보유분은 식음료와 패션 등 유동인구를 많이 흡수할 수 있는 점포로 꾸며지고, 상가 관리에도 신경을 쓰기 때문에 공실이 적고 상권도 빨리 활성화된다는 것이다. 그는 “위례 2차 아이파크의 경우 대형 점포(분양가 16억원대)와 맞붙은 소형 점포(4억원대)는 투자금이 적은 데다 유명 매장이 들어서는 대형 점포 효과를 톡톡히 볼 것”이라고 내다봤다.
김보형 기자 kph21c@hankyung.com
관련뉴스
