Cover Story - 한국감정원
부동산 경기 전망
최근 서울과 수도권 아파트 시장의 분위기가 과거와 달라지고 있다. 전체적으로 아파트 가격이 하락세를 멈추고 소폭 회복세를 타고 있다. 투자 심리도 호전돼 긍정적 전망에 힘이 실리는 모습이다.
정부 적극적 부양의지…“부동산 살리자”
시장 분위기가 반전된 데는 몇 가지 요인이 꼽힌다. 우선 정부의 적극적인 시장 부양의지가 영향을 끼쳤다. 정부는 집권 초기부터 규제 완화와 부양책을 연이어 발표했다. 특히 가장 최근 발표된 9·1재건축규제완화와 공유형 모기지정책은 각각 투자수요와 실수요에 긍정적 영향을 미치고 있다.
전세가격 상승 영향도 있다. 최근 전세가가 꾸준히 오르면서 수도권을 중심으로 일부 세입자들이 아파트 매입을 저울질하는 등 거래가 활성화될 분위기가 감지되고 있다. 실제로 금융위기 직후인 2009년 3월 52.4%까지 떨어진 전국 매매가 대비 전세가 비율은 전세가 상승으로 작년 12월 70%를 넘어섰다.
아파트 거래가 폭발적으로 늘어나기 시작했던 2001년 9월의 69.5%를 넘어서는 수치다. 전세가 비율이 70%를 넘으면 매매 熾娥?늘 것이란 전망이 나온 것도 2001년의 경험 때문이다. 그만큼 매매가와 전세가 차이가 크지 않아 세입자들이 매매로 돌아설 가능성이 높아졌다.
가격동향에도 회복세가 감지된다. 2011년 2분기부터 떨어지기 시작한 서울 지역 매매가는 2013년 4분기 이후 하락세를 멈춘 뒤 작년 한 해 동안 미미하지만 상승세(1.09%)를 이어가고 있다.
내수회복 지체 등 걸림돌도 있어
하지만 시장이 본격 회복세로 전환되기엔 여전히 불안 요인이 상존하고 있다. 대표적인 것이 불안정한 주택거래다. 서울·경기 아파트 매매 추세를 보면 2013년 하반기부터 아파트 거래량은 어느 정도 회복세를 타는 모습이다. 하지만 아파트 거래가 매월 꾸준히 늘기보다는 정부정책 발표시 일시적으로 늘어났다 다시 줄어드는 모습이 반복되고 있다.
최근에도 시장엔 이런 현상이 다시 재현되고 있다. 지난해 9월 재건축 규제 완화 발표로 서울·경기 아파트 거래는 같은 해 10월 큰 폭으로 늘었지만 이후 3개월간 계속 줄어들고 있다. 물론 계절적 수요를 감안해 2013년과 지난해 1월과 비교할 땐 올 1월이 나은 수준이다.
하지만 수도권 아파트 시장 회복세는 거래량 증가가 계속되는지 여부를 따져 볼 때 거래가 줄어드는 추세는 분명 긍정적인 신호는 아니다.
무엇보다도 대세 상승에 가장 큰 걸림돌은 실물 경제 위축과 가계부채 문제다. 실물경제 위축이 지속되면서 소득증가가 발목이 잡혔다. 가계부채도 계속 늘면서 주택 거래를 위한 경제적 여력이 과거에 비해 넉넉한 수준이 아니다.
높은 수준의 주택가격도 문제다. 2010년 이후 서울·수도권 주택시장은 조정 ?거쳤지만 가격하락이 중대형에 집중됐다. 실수요자들이 선호하는 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트 값은 제자리이거나 되려 오른 경우도 많다. 중소형 아파트 가격은 체감상 낮지 않은 것이다. 이 때문에 전세가 상승으로 일부 세입자들이 매매에 나서더라도 과거처럼 적극적인 매수에 나서긴 어려울 것 같다.
시장 일각에선 전세가 비율이 2001년 대세 상승기 직전 수준을 넘어서면서 주택거래가 늘어날 것이란 예상을 조심스럽게 내놓고 있다. 하지만 전세가 비율이 비슷하더라도 다른 상황이 존재한다. 2001년 중반 대세 상승기 직전 10년간의 침체기로 인해 아파트값이 충분히 낮았다. 그러나 지금은 전세가 비율이 당시 수준을 넘어섰지만 중소형 아파트 매매가는 조정이 거의 이뤄지지 않아 상대적으로 매수에 부담이 크다. 이런 상황은 2009년 이후 상승세를 지속한 지방시장도 비슷하다. 지방의 핵심시장인 5대 광역시는 2009년부터 최근까지 아파트값이 이미 큰 폭으로 올라 추가 상승이 지속하기엔 다소 어려워 보인다.
“정상화 과정…서서히 오를 것”
종합해 보면 앞으로 서울과 수도권 아파트 시장은 거래 침체에서 벗어나 시장이 정상화되는 단계로 진행될 것으로 보인다. 다만 서서히 상승세를 타며 실수요를 중심으로 거래가 정상화될 가능성이 높다. 하지만 실물경제 변수에다가 높은 아파트 가격의 영향으로 대세 상승보다는 서서히 완만한 상승세를 이어갈 것으로 보인다. 여기엔 활발해진 분양시장의 영향이 크다.
최근 분양시장은 상대적으로 낮은 분양가와 신규 아파트의 선호도 증가로 전반적으로 호조를 보이면서 긍정적인 분위기에 일조하고 있다.
이런 분위기가 영향을 미치면서 아파트 시장은 점차 회복세를 보일 것으로 예상된다. 지방의 경우도 비슷해 2009~2012년 급등 이후 시장이 상대적으로 안정을 찾으면서 실수요 중심으로 거래가 이뤄지며 안정된 양상을 보일 것으로 전망된다.
김재언 < KDB대우證 부동산팀장 >
부동산 경기 전망
최근 서울과 수도권 아파트 시장의 분위기가 과거와 달라지고 있다. 전체적으로 아파트 가격이 하락세를 멈추고 소폭 회복세를 타고 있다. 투자 심리도 호전돼 긍정적 전망에 힘이 실리는 모습이다.
정부 적극적 부양의지…“부동산 살리자”
시장 분위기가 반전된 데는 몇 가지 요인이 꼽힌다. 우선 정부의 적극적인 시장 부양의지가 영향을 끼쳤다. 정부는 집권 초기부터 규제 완화와 부양책을 연이어 발표했다. 특히 가장 최근 발표된 9·1재건축규제완화와 공유형 모기지정책은 각각 투자수요와 실수요에 긍정적 영향을 미치고 있다.전세가격 상승 영향도 있다. 최근 전세가가 꾸준히 오르면서 수도권을 중심으로 일부 세입자들이 아파트 매입을 저울질하는 등 거래가 활성화될 분위기가 감지되고 있다. 실제로 금융위기 직후인 2009년 3월 52.4%까지 떨어진 전국 매매가 대비 전세가 비율은 전세가 상승으로 작년 12월 70%를 넘어섰다.
아파트 거래가 폭발적으로 늘어나기 시작했던 2001년 9월의 69.5%를 넘어서는 수치다. 전세가 비율이 70%를 넘으면 매매 熾娥?늘 것이란 전망이 나온 것도 2001년의 경험 때문이다. 그만큼 매매가와 전세가 차이가 크지 않아 세입자들이 매매로 돌아설 가능성이 높아졌다.
가격동향에도 회복세가 감지된다. 2011년 2분기부터 떨어지기 시작한 서울 지역 매매가는 2013년 4분기 이후 하락세를 멈춘 뒤 작년 한 해 동안 미미하지만 상승세(1.09%)를 이어가고 있다.
내수회복 지체 등 걸림돌도 있어
하지만 시장이 본격 회복세로 전환되기엔 여전히 불안 요인이 상존하고 있다. 대표적인 것이 불안정한 주택거래다. 서울·경기 아파트 매매 추세를 보면 2013년 하반기부터 아파트 거래량은 어느 정도 회복세를 타는 모습이다. 하지만 아파트 거래가 매월 꾸준히 늘기보다는 정부정책 발표시 일시적으로 늘어났다 다시 줄어드는 모습이 반복되고 있다.
최근에도 시장엔 이런 현상이 다시 재현되고 있다. 지난해 9월 재건축 규제 완화 발표로 서울·경기 아파트 거래는 같은 해 10월 큰 폭으로 늘었지만 이후 3개월간 계속 줄어들고 있다. 물론 계절적 수요를 감안해 2013년과 지난해 1월과 비교할 땐 올 1월이 나은 수준이다.
하지만 수도권 아파트 시장 회복세는 거래량 증가가 계속되는지 여부를 따져 볼 때 거래가 줄어드는 추세는 분명 긍정적인 신호는 아니다.
무엇보다도 대세 상승에 가장 큰 걸림돌은 실물 경제 위축과 가계부채 문제다. 실물경제 위축이 지속되면서 소득증가가 발목이 잡혔다. 가계부채도 계속 늘면서 주택 거래를 위한 경제적 여력이 과거에 비해 넉넉한 수준이 아니다.
높은 수준의 주택가격도 문제다. 2010년 이후 서울·수도권 주택시장은 조정 ?거쳤지만 가격하락이 중대형에 집중됐다. 실수요자들이 선호하는 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트 값은 제자리이거나 되려 오른 경우도 많다. 중소형 아파트 가격은 체감상 낮지 않은 것이다. 이 때문에 전세가 상승으로 일부 세입자들이 매매에 나서더라도 과거처럼 적극적인 매수에 나서긴 어려울 것 같다.
시장 일각에선 전세가 비율이 2001년 대세 상승기 직전 수준을 넘어서면서 주택거래가 늘어날 것이란 예상을 조심스럽게 내놓고 있다. 하지만 전세가 비율이 비슷하더라도 다른 상황이 존재한다. 2001년 중반 대세 상승기 직전 10년간의 침체기로 인해 아파트값이 충분히 낮았다. 그러나 지금은 전세가 비율이 당시 수준을 넘어섰지만 중소형 아파트 매매가는 조정이 거의 이뤄지지 않아 상대적으로 매수에 부담이 크다. 이런 상황은 2009년 이후 상승세를 지속한 지방시장도 비슷하다. 지방의 핵심시장인 5대 광역시는 2009년부터 최근까지 아파트값이 이미 큰 폭으로 올라 추가 상승이 지속하기엔 다소 어려워 보인다.
“정상화 과정…서서히 오를 것”
종합해 보면 앞으로 서울과 수도권 아파트 시장은 거래 침체에서 벗어나 시장이 정상화되는 단계로 진행될 것으로 보인다. 다만 서서히 상승세를 타며 실수요를 중심으로 거래가 정상화될 가능성이 높다. 하지만 실물경제 변수에다가 높은 아파트 가격의 영향으로 대세 상승보다는 서서히 완만한 상승세를 이어갈 것으로 보인다. 여기엔 활발해진 분양시장의 영향이 크다.
최근 분양시장은 상대적으로 낮은 분양가와 신규 아파트의 선호도 증가로 전반적으로 호조를 보이면서 긍정적인 분위기에 일조하고 있다.
이런 분위기가 영향을 미치면서 아파트 시장은 점차 회복세를 보일 것으로 예상된다. 지방의 경우도 비슷해 2009~2012년 급등 이후 시장이 상대적으로 안정을 찾으면서 실수요 중심으로 거래가 이뤄지며 안정된 양상을 보일 것으로 전망된다.
김재언 < KDB대우證 부동산팀장 >
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