주택 담보자산가치 높더라도 대출규모는 소득수준이 좌우

한경·금감원과 함께하는 금융수업 (6) 주택담보대출 산정기준


정부가 지난해 8월 완화한 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제를 다음달부터 1년간 연장하기로 확정했다. LTV는 은행이 돈을 빌려줄 때 담보가치의 적정성을 확보해 건전성을 유지하도록 하고, DTI는 차입자의 상환능력을 감안해 적정한 대출 규모를 산정하기 위해 도입한 제도다.

LTV는 담보로 잡는 주택의 자산 가치를 토대로 산정한다. 차입자가 대출을 상환하지 못하면 담보를 처분, 채권을 회수하겠다는 가정이 깔려 있다. 은행은 담보자산의 가치가 하락하더라도 채권을 회수하는 데 어려움이 없도록 대출액을 결정한다. 이때 은행은 몇 가지를 더 고려해 대출금을 내준다. 예컨대 담보로 잡은 주택이 경매로 매각되고 나면 채권자들끼리 ‘빚잔치’를 하게 되는데 은행보다 먼저 돈을 회수할 권리를 가진 이들의 돈(임차보증금 등)은 대출 한도에서 뺀다. LTV는 작년 8월 이후 70%로 단일 적용하고 있다.

DTI는 차입자의 소득에서 금융부채가 차지하는 비율을 의미한다. 금융회사는 주택담보대출 심사 때 차입자 소득을 기준으로 상환능력을 평가하는데 이때 DTI가 60%를 넘으면 안 된다. 지금은 DTI 산정 시 해당 주택담보대출의 연간 원리금상환액과 기타부채의 연간 이자 상환액만 계산하지만, 정부가 최근 발표한 가계대출 종합대책에 따라 내년부터는 기타부채의 원금도 고려할 예정이다.

수도권 아파트는 LTV와 DTI에 따른 대출금 중 낮은 금액을, 비수도권 아파트는 LTV만 적용한다.

금융감독원 금융교육국 edu.fss.or.kr



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