상가주택, 주택면적이 상가보다 크면 1주택 비과세 적용

세금 아끼는 금융투자법

세금 줄이는 부동산 투자법

오피스텔, 주거용이라면 2주택 적용
공동명의로 취득땐 안전장치 마련을


국내 투자자들의 부동산 사랑은 유별나다. 그럼에도 불구하고 올 한 해는 특별한 해로 기억될 것이다. 아파트 재개발·재건축 및 금리하락 등 정부의 부동산 시장 살리기 정책에 발맞춰 부동산 투자가 그 어느 때보다 적극적으로 이뤄졌기 때문이다. 저금리와 전세난이 실질 수요의 증가로 이어졌다는 점도 특징적이다. 다른 투자에 비해 부동산은 거액의 투자금액이 소요되는 만큼 세금 또한 꼼꼼히 챙겨야 할 요소다.

○오피스텔은 주택이 아니다?

최근 수익형 부동산에 대한 관심이 높아 오피스텔 투자가 급증하고 있다. 통상 투자자는 오피스텔은 주택이 아니라고 판단한다. 물론 건축법상으로 업무시설에 해당하기 때문에 엄밀히 말하면 주택은 아니다.

하지만 세법은 실질주의에 의한 판단을 중요시 여기기 때문에 주거용도로 사용했다면 주택으로 취급한다. 특히 본인 거주주택과 주거용 오피스텔을 임대하고 있는 경우라면 2주택자가 되기 때문에 나중에 본인주택을 팔 때 주택 비과세를 받으려 한다면 주의해야 한다.

○상가주택, 활용만 잘하면 팔 때 세금은 ‘0’

양도세법에서는 자경농지 양도와 1주택자에 대한 주택 양도가 유일한 비과세 창구다. 1주택자에 대한 비과세는 ‘주택’에 한정해 적용해주기 때문에 상가주택의 경우 상가 부분에 대해서는 양도소득세를 내야 한다. 하지만 세법상 주택과 상가가 섞여 있는 경우에는 주택면적이 상가면적보다 조금이라도 크다면 ‘전체’를 주택으로 봐주기 때문에 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다.

따라서 겸용주택 투자 시에는 꼭 전용면적을 확인해보는 것이 필요하며 만일 1, 2층이 상가이고 3층이 주택이 된 것을 샀다면 양도하기 2년 전에 2층을 ‘주택’으로 용도 변경해 주택면적을 늘린 뒤 주택비과세로 몰아가는 것도 좋은 세테크 방법일 것이다.

○공동사업약정서를 챙겨라!

요즘은 부동산을 취득할 때도 부부가 공동명의로 진행하는 경우가 많은데, 업종 특성상 경비가 별로 발생하지 않기 때문에 이자비용을 경비 처리하기 위한 목적으로 은행 대출을 활용하기도 한다. 하지만 이때 공동명의로 취득한다면 ‘이자비용’으로 처리하기 위해서는 안전장치를 마련해 둘 필요가 있다.

단독사업자의 경우 타인자본(대출)에 상관없이 취득을 위해서 사용된 것이 확실하면 이자를 경비로 인정해주지만, 공동사업의 경우에는 구성원의 자금조달 방식에 따라 이자비용 처리의 차별을 주지 않기 위해(예를 들어 A는 본인자본, B는 대출로 자금을 마련) 원칙적으로 공동사업자의 이자비용은 자본의 납입으로 간주, 경비로 인정해주지 않는?

다만, 부부가 10억원의 건물을 구입하면서 2억원씩 자본금으로 출자하고 이외의 금액(6억원)은 금융회사 차입금으로 충당한다는 별도의 ‘공동사업약정서’를 작성할 시에는 ‘자본의 출자’가 아닌 사업을 위해 대출한 금액으로 보고 이자비용을 경비로 인정해준다.

김기욱 < KEB하나은행 투자상품서비스부 세무사 >



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