주택대출 심사기준 강화 '담보능력→소득 상환능력'

주택담보대출 심사기준이 강화된다. 기존 담보능력에서 상환능력을 입증하는 소득심사 위주로 바뀌는 게 골자다. 은행들이 주택대출 심사시 갚을 수 있는 능력이 있는지 보게 되며 이같은 내용의 가계부채 관리대책은 수도권은 내년 2월, 비수도권은 내년 5월부터 시행된다.

이 대책이 적용되면 은행권에서 주택 담보로 돈 빌리기가 까다로워진다. 올해 활황세를 보인 부동산 시장이 타격을 입을 전망이다.

전국은행연합회는 대출구조를 처음부터 나눠 갚는 방식으로 전환하는 내용의 '여신심사 선진화 가이드라인'을 마련해 수도권은 내년 2월1일, 비수도권은 내년 5월2일부터 적용한다고 14일 밝혔다.

앞서 금융위원회 금융감독원 기획재정부 국토교통부 한국은행 등 정책당국은 1200조원대에 육박한 가계부채 문제 대응을 위해 관리협의체를 꾸려 지난 7월 가계부채 종합 관리방안을 공동으로 마련해 발표한 바 있다. 이날 발표된 은행연합회의 가이드라인은 정부의 가계부채 대책을 구체화한 후속조처로, 실제 은행권이 현장에서 참고하는 업무지침서 성격을 띤다.

가이드라인에 따르면 은행은 우선 채무 상환능력을 정확히 평가하기 위해 모든 주택대출 신청자를 상대로 소득을 면밀히 파악한다. 소득증빙은 원천징수영수증(근로소득), 소득금액증명원(사업소득) 등 객관성 있는 증빙소득 제출을 원칙으로 한다.

총부채상환비율(DTI) 규제가 적용되지 않는 비수도권은 최저생계비를 소득자료로 활용하는 경우도 많았으나, 최저생계비는 집단대출, 소액대출(3000만원 이하)에 한해 영업점장 관리하에 제한적으로 허용키로 했다.

주택구입자금을 위한 대출은 원칙적으로 처음부터 원리금을 나눠갚는 방식(비거치식 분할상환)만 가능해진다.

비거치식 분할상환이 적용되는 대상은 △신규 주택구입용 대출 △주택담보대출비율(LTV) 또는 DTI가 60%를 넘는 대출(DTI가 30% 이하인 경우는 제외) △주택담보대출 담보물건이 신규대출 포함 3건 이상인 경우 △신고소득을 적용한 대출 등이다.

이런 조건에 해당하지 않는 대출은 예전과 마찬가지로 만기 일시상환 대출이나 거치식 대출이 가능하다.

또한 대출자의 총 금융부채 상환부담을 평가하기 위해 주택담보대출 외에 신용대출 등 다른 부채까지 대출심사에 반영키로 했다. 이를 위해 각 금융권 대출정보를 취합해 대출자의 총부채원리금상환비율(DSR)을 산출한다.

DSR가 은행에서 판단하는 적정 수준을 초과하는 대출자에 대해선 은행이 자체적으로 사후관리대상으로 선정해 부실화를 예방하기 위한 모니터링을 진행하기로 했다.

금융당국은 이번 대책에 따른 풍선효과로 보험권으로 대출 수요가 이동할 수 있다고 보고, 보험협회 중심 태스크포스를 구성해 내년 하반기 시행을 목표로 '보험권 여신심사 선진화방안'을 만드는 작업에도 착수했다.

한경닷컴 산업경제팀
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